每經(jīng)編輯：程鵬,易啟江
剛剛過完春節(jié)，上海就有數(shù)套千萬豪宅被拍賣。
2月8日，兩套位于上海普陀區(qū)中環(huán)名品公館樓盤的房源分別經(jīng)歷了29輪和30輪報價，最終被兩位購房者拍得，成交價均達到1700萬元。
圖片來源：阿里法拍
而這還只是中環(huán)名品公館豪宅拍賣的一個前奏，接下來的10天時間里，該樓盤還將有8套豪宅陸續(xù)開拍。與第一批開拍的兩套房源一樣，剩余的8套房源起拍價都達到1415.52萬元。
在這批豪宅被拍賣的背后，又是一個令人唏噓的“欠債還錢”故事。
“樓王”房源8折拍賣
成交價溢價2成，還有8套房即將開拍
在法拍房市場，一次性上架10套千萬豪宅的情形并不多見。
拍賣資料顯示，此次的10套房源位于中環(huán)名品公館10號23、25、26、27、28層，面積均為176.94平方米。根據(jù)過往中環(huán)名品公館的銷售宣傳來看，10號樓為該樓盤的“樓王”，176.94平方米的大平層是其最后的“王炸”戶型，極受購房者們的關(guān)注。
圖片來源：阿里法拍
安居客網(wǎng)站顯示，中環(huán)名品公館總戶數(shù)為2074戶，停車位有1700個，綠化率為40%，竣工時間為2013年，目前均價為89851元/平方米。
然而，一個月前，這10套房源首次出現(xiàn)在阿里法拍平臺的時候，卻備受冷落。彼時，這批房源的起拍價與評估價持平，每套1769.4萬元，單價10萬元/平方米。據(jù)時代財經(jīng)，一位中介告訴記者，目前中環(huán)名品公館的二手房源掛牌單價不過10.5萬元左右，可見首拍的起始價不具備價格優(yōu)勢。
正如該中介所言，高價擋住了購房者們的熱情，10套房源的首拍未能獲得任何報名，全部以流拍告終。
按照法拍的慣例，流拍房源二次上架，起拍價會較首拍有所下調(diào)，中環(huán)名品公館的10套房源也不例外。此次二拍，這10套房源起始價直接打了八折，單價由首拍的10萬元/平方米降至8萬元/平方米，起拍總價直接少了353.88萬元。
八折的誘惑讓購房者們紛紛出動，2月7日開拍的兩套房源10號2501室、10號2801室分別獲得12人和8人報名參拍，其中2501室起拍價為1415.5萬，共有14752人次圍觀。而2801室起拍價同樣為1415.5萬，共有15254人次圍觀。
2月8日上午最后的競價倒計時階段，購房者們也毫不手軟，你來我往地積極加價。2501室從2月5日10時至2月8日10時（延時除外）期間，經(jīng)過29次爭搶，最終由競買號為“N9908”的買主，以1695.5萬的價格競拍成功，比起拍價高了280萬。而2801室經(jīng)過30次爭搶，最終由競買號為“P8402”的買主 ，以1705.5萬元的價格收入囊中，比起拍價高了290萬。
圖片來源：阿里法拍
幾十輪較量之后，兩套房源的溢價均超過20%，成交單價分別為約9.64萬元/平方米和9.58萬元/平方米。
不過，盡管成交價已不算低，但前述中介認為，不足10萬元/平方米的單價買到“樓王”，仍然可以說是一次成功的“撿漏”。
小編查詢到，去年年末，中環(huán)名品公館10號樓房源即將入市的消息一度在業(yè)界盛傳，共計有60套房源，戶型與此次拍賣的10套房源一致，為178大平層。根據(jù)小道消息，這批房源受到上海限價政策的限制，預(yù)售價格或在8.1萬元/平方米，存在明顯的價格倒掛。
但有消息稱，該售價不包含精裝部分，每套房需額外支付9000元/平方米的裝修費，最終的售價為9萬元/平方米。而貝殼找房歷史成交記錄顯示，去年5月，該小區(qū)成交一套面積為111.9平方米的房源，成交價1122萬元，折合10.02萬元/平方米。
“一般‘樓王’房源的位置、視野、戶型都是整個樓盤最好的，價格肯定也會更高一些。而且中環(huán)名品公館之前掛牌的房源中緊湊戶型占比較大，178平方米的戶型只有‘樓王’才有，預(yù)計二手價格在11萬元/平方米左右�！�
拖欠6億工程款成被執(zhí)行人
除了10號樓的房源外，該樓盤的其他部分房源也曾計劃公開拍賣。
早在2019年5月，上海市普陀區(qū)人民法院原本計劃在當(dāng)月14日10時至17日10時止，拍賣16號203室。不過，由于當(dāng)事人達成了執(zhí)行和解協(xié)議，不需要拍賣財產(chǎn)，最終撤回。與此同時，上海市第一中級人民法院曾在2021年5月6日10時至5月9月10時止，拍賣7號3220室、1號3701室等6套房源。但由于執(zhí)行異議，這6套房源均暫緩拍賣。
作為一個開發(fā)周期長達近14年的豪宅項目，中環(huán)名品公館為何會有這么多房源拿出來拍賣呢？
要知道，根據(jù)媒體的報道，2008年上海智富拿下中環(huán)名品公館項目地塊時意氣風(fēng)發(fā)，該地塊樓面價僅千元，而中環(huán)名品城2011年推出首批房源時，單價就達到了33761元/平方米。
接下來的十余年里，中環(huán)名品城累計推盤5次，最近一次推盤是在2017年，當(dāng)時的單價已達64859元/平方米。以此次拍賣成交單價超9.5萬元/平方米作為參考，14年來，中環(huán)名品城的售價翻了約3倍，加之該項目地塊樓面價低至千元，可謂利潤豐厚。
中環(huán)名品公館外景 圖據(jù)阿里拍賣網(wǎng)
但就是這樣一個嘗盡土地紅利和市場紅利的項目，卻陷入了資金危機之中。
小編查閱發(fā)現(xiàn)，此次中環(huán)名品公館房源遭批量拍賣與一筆6億元的工程款有關(guān)。2020年，一位名為楊豐寧的債權(quán)人向法院提出仲裁申請，指中環(huán)名品公館開發(fā)商上海智富拖欠其工程款6億元及6000萬元違約金，要求上海智富在指定時間內(nèi)支付款項。
一份案號為“（2021）滬02執(zhí)異271號”的裁判文書顯示，上海市第二中級人民法院查明，上海仲裁委員會在2021年4月7日作出4119號裁決，確認截至2021年4月9日，上海智富欠付楊豐寧工程款本金6億元、違約金6000萬元，共計6.6億元。同時確認楊豐寧對該公司名下位于古浪路288弄12號3002室、15號2901室、2902室、19號3702室房屋享有抵押權(quán)，就折價或拍賣、變賣款項享有優(yōu)先受償權(quán)；對于未辦理抵押登記手續(xù)的抵押財產(chǎn)10號樓62套商品房，在所欠工程款本金范圍內(nèi)享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)。
不過，上海智富并未償還。去年5月，上海智富因未如期償還款項成為被執(zhí)行人，10號23-28層房源全部被法院查封拍賣。
隨著10套房源被批量擺上拍賣臺，中環(huán)名品公館10號樓剩余房源能否入市呢？“如果開發(fā)商未及時還錢，這些房源肯定會拿來拍賣�！鄙鲜鰲钚展ぷ魅藛T表示，只是其起拍價或許會受制于上海市的房價走勢及拍賣時的具體情況，或稍微低于現(xiàn)在的價格�！安贿^，總體上，應(yīng)該不會低于多少。”該工作人員預(yù)測。
事實上，早在2019年，就有不少購房者的購房意向金被上海智富挪用，導(dǎo)致購房者無法拿回意向金。此后由購房者起訴上海智富，勝訴后被告知上海智富賬戶上無資金可用，法院隨即凍結(jié)了上海智富賬戶。此后資金問題就像滾雪球一般越滾越大。
啟信寶APP顯示，上海智富成立于2006年，注冊資本1億元，法定代表人朱生海。該公司主要做房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，共有531條法律訴訟，其中涉及多起民間借貸、借款合同糾紛，且上海智富6次被下發(fā)限制消費令，被執(zhí)行總金額已高達27.55億元。
編輯|程鵬 易啟江 王嘉琦
校對|盧祥勇
封面圖片來源：阿里法拍
每日經(jīng)濟新聞綜合紅星資本局、時代財經(jīng)、阿里拍賣
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