來源：環(huán)球時報
【環(huán)球時報記者 陳子帥 環(huán)球時報駐新加坡特約記者 辛斌】據(jù)路透社16日報道，美國私募華平投資和國際房地產(chǎn)開發(fā)管理商睿星資本正在涉足中國房市的租賃業(yè)務。本月8日，美國黑石集團旗下多元化資產(chǎn)管理平臺龍地宣布，即將完成對粵港澳大灣區(qū)約28萬平方米現(xiàn)代倉儲的收購。此外，據(jù)克而瑞地產(chǎn)近期發(fā)布的報告顯示，今年以來有嘉里建設、香港置地、易商紅木、新加坡地產(chǎn)商凱德集團等多家外資機構在中國房地產(chǎn)市場進行項目收購，僅以已披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計，總金額超過283億元。中國房地產(chǎn)市場目前呈現(xiàn)下行態(tài)勢，外資頻頻出手被一些人認為是“抄底”行為，但也有業(yè)內人士認為這是房地產(chǎn)向好的表現(xiàn)。加上最新出臺的樓市“金融16條”，以及新公布的70城房價數(shù)據(jù)都釋放出相對積極的信號，這是否意味著中國房地產(chǎn)市場將迎來轉機？面對外資進場，中國房地產(chǎn)行業(yè)又是如何看待？《環(huán)球時報》記者對此進行了采訪。
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個案效應可能被夸大
據(jù)英國IPE房地產(chǎn)網(wǎng)站報道，此次黑石收購是擴大龍地業(yè)務的重要一步。消息一出，網(wǎng)上有人將其解讀為“外資加速抄底中國房地產(chǎn)”。英國房地產(chǎn)顧問公司戴德梁行中國資本市場部董事總經(jīng)理劉兵在接受《環(huán)球時報》記者采訪時表示，形成“外資抄底中國房地產(chǎn)”這種片面看法的原因之一，可能是個案被“放大”帶來的效應。
中國社會科學院教授李景國也向《環(huán)球時報》記者表示，此次黑石收購倉庫項目，可能表明該公司看好中國的物流產(chǎn)業(yè)，有意向該領域布局。
比利時歐洲新聞網(wǎng)稱，10月24日，高盛資產(chǎn)管理和森瑤中國宣布成立合資公司，尋求中國一線城市及周邊核心地區(qū)優(yōu)質物流資產(chǎn)及其他新基建投資的機會。高盛表示，新平臺將受益于中國對新的高質量基礎設施資產(chǎn)日益增長的需求。
中國社科院金融研究所原研究員易憲容告訴《環(huán)球時報》記者，外資收購中國大宗物業(yè)是普通商業(yè)行為，其花費有限資金“購買一些未來可能有用的商業(yè)項目”。
外資選擇中國房地產(chǎn)市場還看重哪些因素？美國房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門高級董事總經(jīng)理、中國區(qū)總裁陳志超告訴《環(huán)球時報》記者，鐵獅門對于中國的投資是戰(zhàn)略性的，希望將鐵獅門在全球綠色可持續(xù)開發(fā)方面的理念和管理經(jīng)驗帶到中國。
一位港資開發(fā)商相關負責人向《環(huán)球時報》記者透露，外資開發(fā)商之所以在近兩年出手，主要是因為它們在財務方面比較謹慎，目前還擁有較為充裕的現(xiàn)金流。
對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水告訴《環(huán)球時報》記者，外資機構具有較強跨周期經(jīng)營能力，具有潛在的盈利價值是外資進場投資的根本標準。此外，主要整體市場穩(wěn)定、行業(yè)具有發(fā)展?jié)摿�、當前資產(chǎn)價格有優(yōu)勢等都是評判標準。
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進場有準入門檻
10月，受日元貶值與日本國內通脹影響，海外資本趁機“抄底”日本不動產(chǎn)，黑石等投資機構表態(tài)將增加在日本的投資，計劃收購公寓、辦公樓和數(shù)據(jù)中心等。
對此，北京大學經(jīng)濟學院金融系教授馮科向《環(huán)球時報》記者表示，海外資本進入中國房地產(chǎn)，與它們趁日元頹勢“抄底”日本房地產(chǎn)的性質完全不同。
據(jù)他介紹，二戰(zhàn)后，美國占領軍強迫日本政府開放金融市場，導致如今日本匯率市場和房地產(chǎn)市場處于完全自由化的狀態(tài)，因此黑石等外資能夠直接進入進行“抄底”。而中國對外匯和外資在華進行房地產(chǎn)投資有嚴格管制，所以外資不可能像抄底日本房地產(chǎn)那樣在中國市場進行所謂“抄底”。
馮科同時也提到，外資進入中國房地產(chǎn)有一定的準入門檻，其實體交易需要經(jīng)過商務部嚴格審批，住宅類項目投資比例被限制在1%-3%左右，商業(yè)寫字樓的收購審批流程較長，多則半年，其間項目價格可能會發(fā)生變化。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《環(huán)球時報》記者表示，盡管外資在中國和日本投資房地產(chǎn)的性質不同，但它們都看好這兩大市場的中長期發(fā)展，“這對國內投資者也具有一定的啟發(fā)意義”。
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影響主要表現(xiàn)在兩方面
據(jù)路透社報道，睿星資本表示，當前中國不少房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨資金短缺壓力。為緩解流動性壓力，國內部分民營企業(yè)通過處置優(yōu)質資產(chǎn)變現(xiàn)回本，收購方不乏外資企業(yè)。
據(jù)香港《南華早報》報道，10月17日，新加坡凱德集團以20.4億元的價格收購北京寫字樓物業(yè)博瑞大廈；10月24日，凱德地產(chǎn)以15億元收購杭州某宅地。
那么，外資進場會給國內房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？多方向《環(huán)球時報》記者給出不同的解讀。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，這有助于提升國內投資企業(yè)對國內房地產(chǎn)市場的信心。她認為，當前中國房地產(chǎn)市場政策環(huán)境寬松，但市場信心不足，需要更多的舉措支撐行業(yè)參與者恢復信心。
嚴躍進提醒稱，對內地房企來說，這雖然意味著存量資產(chǎn)盤活的機會增大，但同時要關注外資帶來的競爭壓力。對于商業(yè)辦公持有型的房企來說，研究應對策略尤為重要。
此外，劉水還表示，外資主要布局的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有限，因此外資收并購不足以成為國內房企紓困的資金來源。
近期，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，其中提出16條舉措支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；10月，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模也緩慢修復。 不少分析師認為，房地產(chǎn)市場加速恢復可期，但“黃金時代”一時難以再現(xiàn)。王小嬙稱，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟主要支撐之一，市場規(guī)模仍在，外資持續(xù)進場的概率極大。劉兵預判稱，隨著部分資產(chǎn)價格調整以及相關利好政策的出臺，預計以一線城市為代表的全國大宗物業(yè)交易在明年一、二季度或將迎來活躍期。
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