建成10多年后，成都市建業(yè)路上的一個小區(qū)誕生了在臨街底商開設的第一家面館。但這家小面館，卻與業(yè)主們展開了近半年的“拉鋸戰(zhàn)”。
業(yè)主很憤怒：“10年前買房時，底層商鋪不開餐飲店是當時宣傳的一大亮點。購房合同也明確了買受人不得將該商業(yè)用房用于餐飲經營，現在開了面館，合同難道作廢了？”
另一邊，面館老板很無奈：“我各項餐飲手續(xù)都齊全，但他們（業(yè)主）還要‘鬧’，我想不明白。”同時，老板很堅定地表示“會一直開下去”。
而這家在“阻撓聲”中開業(yè)不到兩個月的面館，已經前后迎來了市場監(jiān)督管理局、應急管理局、住建局、食藥監(jiān)局、街道辦、物業(yè)等多個部門的多次檢查。
作為溝通橋梁的物業(yè)方，不但多次前往相關部門咨詢業(yè)主反映的問題，每天早晚還要去面館“打卡”監(jiān)督，比如衛(wèi)生問題、安全問題等，也在想問題的解決方案。
業(yè)主和面館的矛盾應該如何解決？
▲開在小區(qū)底商的面館
業(yè)主：買房合同里說“不能開餐飲”
“沒有煙道和排污管道，住宅樓下的商鋪不能開設面館。使用大型液化氣罐也存在安全隱患。”“我們買房時，簽訂的合同里就有‘不得將該商業(yè)用房用于餐飲經營’這一條�！薄�10多年來都沒人在這開餐飲，這家店搞什么特殊？”……
這是位于成都市成華區(qū)建業(yè)路89號一小區(qū)的業(yè)主們，陸陸續(xù)續(xù)向該小區(qū)物業(yè)的投訴。被投訴的是今年8月中旬在小區(qū)底樓商鋪開業(yè)的一家面館。
近日，紅星新聞記者來到位于建業(yè)路的這個小區(qū)，發(fā)現底層商鋪大多是超市、理發(fā)店、水果店等，這家面館是唯一一家餐飲商鋪。
正是這唯一性，讓它成為輿論焦點。為集中討論面館選址是否合理的問題，有小區(qū)業(yè)主自發(fā)組建了一個幾十人的微信群。群內有業(yè)主翻出與開發(fā)商簽訂的購房合同，并提出質疑，“10年前買房時，底層商鋪不開餐飲店是當時宣傳的一大亮點�，F在開了面館，合同難道作廢了？”
▲合同約定“不得用于餐飲經營”
有業(yè)主對衛(wèi)生和安全狀況表示擔憂，因為樓房在修建之初，開發(fā)商就未在底層商鋪設置煙道、排污管、燃氣管道等。
記者同步梳理發(fā)現，業(yè)主們的問題主要集中在兩大方面：其一，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同第十八條使用承諾的補充約定上顯示，“買受人不得將該商業(yè)用房用于餐飲經營”。以此為依據，業(yè)主認為面館的開設或與此合同相違背。其二，面館內使用大型液化氣罐，或存在安全隱患問題。
還有不少業(yè)主擔心，不能開餐飲的規(guī)定一旦被打破，底商將會有越來越多的餐館出現，小區(qū)周邊的環(huán)境也會進一步受到影響。
老板：營業(yè)手續(xù)齊全，選址合規(guī)
對于部分業(yè)主的不滿，面館老板張先生表示無奈，“我太難了！開個面店做小本生意，方便附近居民吃飯。我各項餐飲手續(xù)都齊全，但他們（業(yè)主）還要‘鬧’，我想不明白。
今年4月，張先生從該小區(qū)一業(yè)主處租到此商鋪，并簽了三年合同，“租的時候就明確告訴業(yè)主，我要開面館，并且合同里也寫明了這一條�！�
本以為一切會按計劃進行，但從4月裝修開始，張先生被小區(qū)物業(yè)方告知，不能在底層商鋪開設餐飲店�！拔易稍冞^律師，業(yè)主與開發(fā)商合同里約定的‘買受人不得將該商業(yè)用房用于餐飲經營’這一條，屬于格式合同，霸王條款�！睆埾壬J為，既然自己能在成華區(qū)市場監(jiān)督管局辦理到餐飲營業(yè)執(zhí)照及食品經營許可證，就代表面館的選址是合規(guī)的。
“4月開始裝修，部分業(yè)主多次找物業(yè)‘鬧’，導致我中途停工了兩個月�！睆埾壬f，這期間自己和物業(yè)方前后跑了成華區(qū)的市場監(jiān)督管理局、應急管理局、跳蹬河街道辦等地，“就是為了證明面館是可以開在這里的嘛�！�
▲面館營業(yè)執(zhí)照等證件
8月18日，張先生的面館開業(yè)了，但一切似乎還是不順利。“不到兩個月，消防檢查、食品衛(wèi)生安全檢查、燃氣安全檢查等一系列相關人員陸續(xù)都來過。‘迎檢’次數肯定超過7次�！睆埾壬硎�，相關部門檢查出的問題，自己都按要求整改過，比如電源開關問題。至于業(yè)主提到的沒有煙道和排污管道問題，張先生解釋，店內安裝了排風扇和新風系統，“面館不需現場炒制，以蒸煮類為主，無油煙排放。廚房里也安裝了一個油污分離器，還有潲水桶，每周定期有人來運走廚余剩菜�！�
▲面館廚房液化氣罐與灶臺分離
“液化氣罐有40多公斤，液化氣公司的人來安裝的，還說要遠離明火，所以液化氣罐是單獨存放在儲物間里使用�！睆埾壬硎�，液化氣罐的成本遠比用天然氣和用電貴，他更傾向于用電，也曾咨詢過成華區(qū)的供電局，“但用電需要擴容，這是個老小區(qū)，電容量不足�！�
談及是否考慮換個地方開面館，他搖了搖頭，“從租房、裝修，到現在經營，我已經花了快100萬了，換地方的這些損失誰又來賠我？”
物業(yè)：多溝通協調，關注安全和衛(wèi)生等
一邊是業(yè)主的投訴，一邊是面館的堅持。小區(qū)物業(yè)的客服主管孫霞翻看著工作記錄，她說：“業(yè)主出租商鋪，需要到物業(yè)做租賃登記、裝修手續(xù)登記。我們多次告知業(yè)主，所持有的商鋪不能租用做餐飲商鋪�！�
針對業(yè)主投訴面館選址與購房合同內容相違背一事，孫霞多次前往成華區(qū)的食藥監(jiān)局、住建局、市場監(jiān)督管理局、應急管理局等職能部門了解情況，“多部門提到，10余年前的購房合同條款內容，或與現在的餐飲政策相沖突�！�
如今的餐飲服務政策是如何規(guī)定的？記者查閱了《成都市餐飲服務業(yè)油煙污染防治管理辦法》，其中明確了不受禁止選址限制的餐飲服務項目，就包括“食品復熱的餐飲服務項目；不設炒爐和無煎、炒、炸、燒烤、焗等產生油煙和廢氣制作工序的燉品、中式包點等餐飲服務項目�！边@意味著，依據此政策，該面館能辦理到餐飲許可證，面館內的設施設備符合要求，且通過相關執(zhí)法部門的現場審查，就代表其合規(guī)性。
▲相關文件內容
至于業(yè)主投訴面館使用液化氣罐存在安全隱患問題，孫霞說，曾咨詢過成華區(qū)應急管理局，且執(zhí)法人員也到現場檢查過。不僅如此，“從面館開始裝修，我們每天早晚都要去看一看，像‘打卡’一樣。主要看它有沒有炒菜，有沒有油煙排放，或其他涉及安全、衛(wèi)生的行為�！痹谒挠∠笾�，跳蹬河街道辦、食藥監(jiān)局、住建局、市場監(jiān)管局、應急管理局等職能部門，曾多次上門調解和檢查，“但都未提出異議�！�
面對業(yè)主與面館的“拉鋸戰(zhàn)”，作為溝通橋梁的物業(yè)方，下一步打算怎么辦？孫霞表示，多溝通協調，會持續(xù)關注此事。也與燃氣公司和供電局等部門保持聯系，關注安全和衛(wèi)生等問題。比如小區(qū)預計10月有可能更換成智能電表了，如果能有足夠的電容量，會協調面館將液化氣罐改為用電裝置，提高安全系數。
記者查詢了解到，成華區(qū)市場監(jiān)督管理局曾在回復中表示，“經調查，區(qū)市場監(jiān)督管理局工作人員現場核實，該商家有相關證照，且合法合規(guī)用氣�！绷硪环矫妫鐓^(qū)工作人員曾于8月1日組織街道、社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主、法律顧問的協調會，會上律師對相關條款進行了解讀，但雙方未能認同，已告知雙方通過法律途徑進行處理。
律師：商鋪使用權歸業(yè)主所有
四川晟釷律師事務所首席合伙人夏虎律師在接受記者采訪時對此認為，根據《民法典》的相關規(guī)定，雖然購房合同中有相關約定，但該條款極有可能屬于格式合同中的內容。“格式合同約定的范圍，是需要提前解釋并告知對方，若不能達成一致，或對方不認可，或存在與現行法律法規(guī)相沖突等因素。從法律層面來看，格式合同所約定內容視為無效�！�
“這不是下定論，而是具體問題還需要具體分析�！毕幕⒙蓭熃忉�，根據《民法典》的相關規(guī)定，業(yè)主購買了該商鋪，該商鋪的使用權就歸該業(yè)主所有，“其使用權，不受購買權合同內的格式條款所約束。不動產登記已經變更，所有權已經轉移到業(yè)主方，只要合法合規(guī)，業(yè)主是可以在不違反法律法規(guī)的情況下自由支配其使用權。”
四川方策律師事務所郭剛律師認為，事件中的業(yè)主（商鋪持有者）和地產開發(fā)商簽訂合同，承諾不將房產用于餐飲經營�！案鶕贤鄬π�，該約定僅在該業(yè)主和地產開發(fā)商之間產生法律效力，該項約定不能對抗包括面館方在內的第三人。”
同時，根據合同相對性，“面館方與業(yè)主方簽訂租賃合同協議時，已經就雙方權利義務進行明確約定，合同已載明該商鋪用途為面館，該約定已在面館方與業(yè)主間產生法律效力�！惫鶆偨忉專@意味著，雖然商鋪所有者存在無權出租或其他權利瑕疵情形，但根據法律規(guī)定，“不影響租賃合同效力，即商鋪持有者租賃使用權。且面館方證照齊全，面館方依照合同約定有權使用商鋪用于經營面館�！�
▲面館與業(yè)主簽訂的租房合同
郭剛表示，關于格式合同的認定由法院進行認定。另外，物業(yè)公司在物業(yè)服務期間，根據物業(yè)合同約定，在權限范圍內對小區(qū)進行維護管理，“物業(yè)不具備執(zhí)法權，無權干涉店鋪經營，只能從中協調以尋求最優(yōu)解決方案�！�
紅星新聞記者 趙雨欣 攝影報道 部分內容據受訪者
編輯 于曼歌
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