建成10多年后，成都市建業(yè)路上的一個(gè)小區(qū)誕生了在臨街底商開(kāi)設(shè)的第一家面館。但這家小面館，卻與業(yè)主們展開(kāi)了近半年的“拉鋸戰(zhàn)”。
業(yè)主很憤怒：“10年前買(mǎi)房時(shí)，底層商鋪不開(kāi)餐飲店是當(dāng)時(shí)宣傳的一大亮點(diǎn)。購(gòu)房合同也明確了買(mǎi)受人不得將該商業(yè)用房用于餐飲經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在開(kāi)了面館，合同難道作廢了？”
另一邊，面館老板很無(wú)奈：“我各項(xiàng)餐飲手續(xù)都齊全，但他們（業(yè)主）還要‘鬧’，我想不明白�！蓖瑫r(shí)，老板很堅(jiān)定地表示“會(huì)一直開(kāi)下去”。
而這家在“阻撓聲”中開(kāi)業(yè)不到兩個(gè)月的面館，已經(jīng)前后迎來(lái)了市場(chǎng)監(jiān)督管理局、應(yīng)急管理局、住建局、食藥監(jiān)局、街道辦、物業(yè)等多個(gè)部門(mén)的多次檢查。
作為溝通橋梁的物業(yè)方，不但多次前往相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)業(yè)主反映的問(wèn)題，每天早晚還要去面館“打卡”監(jiān)督，比如衛(wèi)生問(wèn)題、安全問(wèn)題等，也在想問(wèn)題的解決方案。
業(yè)主和面館的矛盾應(yīng)該如何解決？
▲開(kāi)在小區(qū)底商的面館
業(yè)主：買(mǎi)房合同里說(shuō)“不能開(kāi)餐飲”
“沒(méi)有煙道和排污管道，住宅樓下的商鋪不能開(kāi)設(shè)面館。使用大型液化氣罐也存在安全隱患�！薄拔覀冑I(mǎi)房時(shí)，簽訂的合同里就有‘不得將該商業(yè)用房用于餐飲經(jīng)營(yíng)’這一條。”“10多年來(lái)都沒(méi)人在這開(kāi)餐飲，這家店搞什么特殊？”……
這是位于成都市成華區(qū)建業(yè)路89號(hào)一小區(qū)的業(yè)主們，陸陸續(xù)續(xù)向該小區(qū)物業(yè)的投訴。被投訴的是今年8月中旬在小區(qū)底樓商鋪開(kāi)業(yè)的一家面館。
近日，紅星新聞?dòng)浾邅?lái)到位于建業(yè)路的這個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)底層商鋪大多是超市、理發(fā)店、水果店等，這家面館是唯一一家餐飲商鋪。
正是這唯一性，讓它成為輿論焦點(diǎn)。為集中討論面館選址是否合理的問(wèn)題，有小區(qū)業(yè)主自發(fā)組建了一個(gè)幾十人的微信群。群內(nèi)有業(yè)主翻出與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，并提出質(zhì)疑，“10年前買(mǎi)房時(shí)，底層商鋪不開(kāi)餐飲店是當(dāng)時(shí)宣傳的一大亮點(diǎn)�，F(xiàn)在開(kāi)了面館，合同難道作廢了？”
▲合同約定“不得用于餐飲經(jīng)營(yíng)”
有業(yè)主對(duì)衛(wèi)生和安全狀況表示擔(dān)憂，因?yàn)闃欠吭谛藿ㄖ�，開(kāi)發(fā)商就未在底層商鋪設(shè)置煙道、排污管、燃?xì)夤艿赖取?/span>
記者同步梳理發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們的問(wèn)題主要集中在兩大方面：其一，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同第十八條使用承諾的補(bǔ)充約定上顯示，“買(mǎi)受人不得將該商業(yè)用房用于餐飲經(jīng)營(yíng)”。以此為依據(jù)，業(yè)主認(rèn)為面館的開(kāi)設(shè)或與此合同相違背。其二，面館內(nèi)使用大型液化氣罐，或存在安全隱患問(wèn)題。
還有不少業(yè)主擔(dān)心，不能開(kāi)餐飲的規(guī)定一旦被打破，底商將會(huì)有越來(lái)越多的餐館出現(xiàn)，小區(qū)周邊的環(huán)境也會(huì)進(jìn)一步受到影響。
老板：營(yíng)業(yè)手續(xù)齊全，選址合規(guī)
對(duì)于部分業(yè)主的不滿，面館老板張先生表示無(wú)奈，“我太難了！開(kāi)個(gè)面店做小本生意，方便附近居民吃飯。我各項(xiàng)餐飲手續(xù)都齊全，但他們（業(yè)主）還要‘鬧’，我想不明白。
今年4月，張先生從該小區(qū)一業(yè)主處租到此商鋪，并簽了三年合同，“租的時(shí)候就明確告訴業(yè)主，我要開(kāi)面館，并且合同里也寫(xiě)明了這一條�！�
本以為一切會(huì)按計(jì)劃進(jìn)行，但從4月裝修開(kāi)始，張先生被小區(qū)物業(yè)方告知，不能在底層商鋪開(kāi)設(shè)餐飲店�！拔易稍�(xún)過(guò)律師，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商合同里約定的‘買(mǎi)受人不得將該商業(yè)用房用于餐飲經(jīng)營(yíng)’這一條，屬于格式合同，霸王條款�！睆埾壬J(rèn)為，既然自己能在成華區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管局辦理到餐飲營(yíng)業(yè)執(zhí)照及食品經(jīng)營(yíng)許可證，就代表面館的選址是合規(guī)的。
“4月開(kāi)始裝修，部分業(yè)主多次找物業(yè)‘鬧’，導(dǎo)致我中途停工了兩個(gè)月�！睆埾壬f(shuō)，這期間自己和物業(yè)方前后跑了成華區(qū)的市場(chǎng)監(jiān)督管理局、應(yīng)急管理局、跳蹬河街道辦等地，“就是為了證明面館是可以開(kāi)在這里的嘛�！�
▲面館營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件
8月18日，張先生的面館開(kāi)業(yè)了，但一切似乎還是不順利。“不到兩個(gè)月，消防檢查、食品衛(wèi)生安全檢查、燃?xì)獍踩珯z查等一系列相關(guān)人員陸續(xù)都來(lái)過(guò)�！瓩z’次數(shù)肯定超過(guò)7次�！睆埾壬硎荆嚓P(guān)部門(mén)檢查出的問(wèn)題，自己都按要求整改過(guò)，比如電源開(kāi)關(guān)問(wèn)題。至于業(yè)主提到的沒(méi)有煙道和排污管道問(wèn)題，張先生解釋?zhuān)陜?nèi)安裝了排風(fēng)扇和新風(fēng)系統(tǒng)，“面館不需現(xiàn)場(chǎng)炒制，以蒸煮類(lèi)為主，無(wú)油煙排放。廚房里也安裝了一個(gè)油污分離器，還有潲水桶，每周定期有人來(lái)運(yùn)走廚余剩菜。”
▲面館廚房液化氣罐與灶臺(tái)分離
“液化氣罐有40多公斤，液化氣公司的人來(lái)安裝的，還說(shuō)要遠(yuǎn)離明火，所以液化氣罐是單獨(dú)存放在儲(chǔ)物間里使用。”張先生表示，液化氣罐的成本遠(yuǎn)比用天然氣和用電貴，他更傾向于用電，也曾咨詢(xún)過(guò)成華區(qū)的供電局，“但用電需要擴(kuò)容，這是個(gè)老小區(qū)，電容量不足。”
談及是否考慮換個(gè)地方開(kāi)面館，他搖了搖頭，“從租房、裝修，到現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)，我已經(jīng)花了快100萬(wàn)了，換地方的這些損失誰(shuí)又來(lái)賠我？”
物業(yè)：多溝通協(xié)調(diào)，關(guān)注安全和衛(wèi)生等
一邊是業(yè)主的投訴，一邊是面館的堅(jiān)持。小區(qū)物業(yè)的客服主管孫霞翻看著工作記錄，她說(shuō)：“業(yè)主出租商鋪，需要到物業(yè)做租賃登記、裝修手續(xù)登記。我們多次告知業(yè)主，所持有的商鋪不能租用做餐飲商鋪�！�
針對(duì)業(yè)主投訴面館選址與購(gòu)房合同內(nèi)容相違背一事，孫霞多次前往成華區(qū)的食藥監(jiān)局、住建局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局、應(yīng)急管理局等職能部門(mén)了解情況，“多部門(mén)提到，10余年前的購(gòu)房合同條款內(nèi)容，或與現(xiàn)在的餐飲政策相沖突�！�
如今的餐飲服務(wù)政策是如何規(guī)定的？記者查閱了《成都市餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染防治管理辦法》，其中明確了不受禁止選址限制的餐飲服務(wù)項(xiàng)目，就包括“食品復(fù)熱的餐飲服務(wù)項(xiàng)目；不設(shè)炒爐和無(wú)煎、炒、炸、燒烤、焗等產(chǎn)生油煙和廢氣制作工序的燉品、中式包點(diǎn)等餐飲服務(wù)項(xiàng)目�！边@意味著，依據(jù)此政策，該面館能辦理到餐飲許可證，面館內(nèi)的設(shè)施設(shè)備符合要求，且通過(guò)相關(guān)執(zhí)法部門(mén)的現(xiàn)場(chǎng)審查，就代表其合規(guī)性。
▲相關(guān)文件內(nèi)容
至于業(yè)主投訴面館使用液化氣罐存在安全隱患問(wèn)題，孫霞說(shuō)，曾咨詢(xún)過(guò)成華區(qū)應(yīng)急管理局，且執(zhí)法人員也到現(xiàn)場(chǎng)檢查過(guò)。不僅如此，“從面館開(kāi)始裝修，我們每天早晚都要去看一看，像‘打卡’一樣。主要看它有沒(méi)有炒菜，有沒(méi)有油煙排放，或其他涉及安全、衛(wèi)生的行為�！痹谒挠∠笾�，跳蹬河街道辦、食藥監(jiān)局、住建局、市場(chǎng)監(jiān)管局、應(yīng)急管理局等職能部門(mén)，曾多次上門(mén)調(diào)解和檢查，“但都未提出異議。”
面對(duì)業(yè)主與面館的“拉鋸戰(zhàn)”，作為溝通橋梁的物業(yè)方，下一步打算怎么辦？孫霞表示，多溝通協(xié)調(diào)，會(huì)持續(xù)關(guān)注此事。也與燃?xì)夤竞凸╇娋值炔块T(mén)保持聯(lián)系，關(guān)注安全和衛(wèi)生等問(wèn)題。比如小區(qū)預(yù)計(jì)10月有可能更換成智能電表了，如果能有足夠的電容量，會(huì)協(xié)調(diào)面館將液化氣罐改為用電裝置，提高安全系數(shù)。
記者查詢(xún)了解到，成華區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局曾在回復(fù)中表示，“經(jīng)調(diào)查，區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局工作人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，該商家有相關(guān)證照，且合法合規(guī)用氣�！绷硪环矫�，社區(qū)工作人員曾于8月1日組織街道、社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主、法律顧問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)上律師對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行了解讀，但雙方未能認(rèn)同，已告知雙方通過(guò)法律途徑進(jìn)行處理。
律師：商鋪使用權(quán)歸業(yè)主所有
四川晟釷律師事務(wù)所首席合伙人夏虎律師在接受記者采訪時(shí)對(duì)此認(rèn)為，根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，雖然購(gòu)房合同中有相關(guān)約定，但該條款極有可能屬于格式合同中的內(nèi)容。“格式合同約定的范圍，是需要提前解釋并告知對(duì)方，若不能達(dá)成一致，或?qū)Ψ讲徽J(rèn)可，或存在與現(xiàn)行法律法規(guī)相沖突等因素。從法律層面來(lái)看，格式合同所約定內(nèi)容視為無(wú)效。”
“這不是下定論，而是具體問(wèn)題還需要具體分析�！毕幕⒙蓭熃忉�?zhuān)鶕?jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了該商鋪，該商鋪的使用權(quán)就歸該業(yè)主所有，“其使用權(quán)，不受購(gòu)買(mǎi)權(quán)合同內(nèi)的格式條款所約束。不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)變更，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到業(yè)主方，只要合法合規(guī)，業(yè)主是可以在不違反法律法規(guī)的情況下自由支配其使用權(quán)�！�
四川方策律師事務(wù)所郭剛律師認(rèn)為，事件中的業(yè)主（商鋪持有者）和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂合同，承諾不將房產(chǎn)用于餐飲經(jīng)營(yíng)�！案鶕�(jù)合同相對(duì)性，該約定僅在該業(yè)主和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生法律效力，該項(xiàng)約定不能對(duì)抗包括面館方在內(nèi)的第三人�！�
同時(shí)，根據(jù)合同相對(duì)性，“面館方與業(yè)主方簽訂租賃合同協(xié)議時(shí)，已經(jīng)就雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確約定，合同已載明該商鋪用途為面館，該約定已在面館方與業(yè)主間產(chǎn)生法律效力�！惫鶆偨忉�?zhuān)@意味著，雖然商鋪所有者存在無(wú)權(quán)出租或其他權(quán)利瑕疵情形，但根據(jù)法律規(guī)定，“不影響租賃合同效力，即商鋪持有者租賃使用權(quán)。且面館方證照齊全，面館方依照合同約定有權(quán)使用商鋪用于經(jīng)營(yíng)面館�！�
▲面館與業(yè)主簽訂的租房合同
郭剛表示，關(guān)于格式合同的認(rèn)定由法院進(jìn)行認(rèn)定。另外，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)期間，根據(jù)物業(yè)合同約定，在權(quán)限范圍內(nèi)對(duì)小區(qū)進(jìn)行維護(hù)管理，“物業(yè)不具備執(zhí)法權(quán)，無(wú)權(quán)干涉店鋪經(jīng)營(yíng)，只能從中協(xié)調(diào)以尋求最優(yōu)解決方案�！�
紅星新聞?dòng)浾?趙雨欣 攝影報(bào)道 部分內(nèi)容據(jù)受訪者
編輯 于曼歌
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