文｜實習記者 朱簞
北京的高端豪宅市場再次掛出一套受市場關(guān)注的四合院。
10月11日，在社交媒體平臺小紅書上，一則內(nèi)容為“多爾袞行宮出售”的帖子引發(fā)了不少關(guān)注。一位名為“麗茲行Kezia豪宅匯”的用戶發(fā)帖稱，一套位于北京東城區(qū)南池子大街的四合院由于業(yè)主常年閑置打算出售，報價1.8億元。
根據(jù)發(fā)帖信息，該房源位于北京二環(huán)內(nèi)東華門東側(cè)300米，距南池子大街主路80米，曾經(jīng)是清代親王多爾袞行宮的一部分。房本面積為637平米，占地面積為530平米。
四合院內(nèi)為一獨棟房屋，周邊沒有高建筑遮擋，在房內(nèi)可以看到故宮。此外，這是內(nèi)城為數(shù)不多帶燃氣和地暖的房屋，門口和院內(nèi)能停6、7輛車。房屋的周邊也沒有老舊房子。
四合院內(nèi)為一獨棟房屋，周邊沒有高建筑遮擋 圖片來源：小紅書用戶@麗茲行Kezia豪宅
而在該用戶第二日更新的院內(nèi)建筑圖片可以看出，由于業(yè)主多年閑置，房屋外部整體的裝修風格較為老舊，圖片也側(cè)重對房屋景觀視野的展示。帖主表示，“室內(nèi)裝修太老了，拍不好”。
門口和院內(nèi)能停6、7輛車 圖片來源：小紅書用戶@麗茲行Kezia豪宅
發(fā)布出售信息的麗茲行，是一家專注于公寓、獨棟別墅、海外豪宅、四合院、海外房產(chǎn)置業(yè)等高端資產(chǎn)的中介服務(wù)平臺。但在麗茲行的官網(wǎng)上，并未查詢到該套四合院的出售信息。
早在2022年6月，在小紅書上就出現(xiàn)了這套房源出售的相關(guān)帖子，當時的報價同樣為1.8億元。目前，全網(wǎng)有關(guān)該套房源的出售信息都集中在小紅書平臺。
安居客網(wǎng)站顯示，南池子大街目前共有9套四合院在售，均位于南池子大街49號，總價最高為1.56億元，最低為2999萬元，單價在13.4萬元/平米至17.8萬元/平米不等。其中，報價為1.56億元的四合院占地面積為721平米，建筑面積為436平米，房屋是古建筑風格的精裝修。
除了四合院之外，該地段還有一些單位自建的小區(qū)，多為平房和低層。
根據(jù)安居客網(wǎng)站，附近的普渡寺東巷小區(qū)均價為14萬元/平米，普渡寺西巷小區(qū)均價為16萬元/平米。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-9月，北京商品住宅項目銷售業(yè)績排名前五的樓盤中，二環(huán)內(nèi)的項目有兩個，分別是排名第二的中信國安府和排名第三的中信城。
中信國安府銷售額108.9億元，銷售面積7萬平米，銷售套數(shù)393套。中信城銷售額100.6億元，銷售面積6.1萬平米，銷售套數(shù)578套。
在今年6月，中信國安府二期開盤選房，單價在13萬元/平米至17.5萬元/平米之間，均價約為15.5萬元/平米。
安居客網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤10月份的均價約為18萬元/平米。另一邊，在今年3月開盤的中信城四期，開盤時均價為16.5萬元/平米，目前中信城的均價約為18萬元/平米。
在二手房方面，二環(huán)內(nèi)小區(qū)的均價保持在13萬元至18萬元不等。
距離中信國安府不遠的幾個小區(qū)中，四合上院的均價約為17.7萬元/平米，莊勝二期的均價約為17.3萬元/平米，較老的椿樹園奧運社區(qū)均價約為13萬元/平米。而位于王府井的霞公府，均價也約為17萬元/平米。
從市場成交情況可以看出，北京二環(huán)內(nèi)的核心高端項目依然不缺買家，但這種更稀缺的四合院，總價更高，想要完成出售顯然也需要更長的周期。
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頂層能看故宮的豪宅入市 億萬富豪們頂著40度高溫看房
“北京近40度的天里，一群身家上億的富豪，徘徊在一個小區(qū)門口，只為看一套房”，這個段子是用來描述6月份西城區(qū)豪宅項目中信國安府的搶手程度。
6月中旬時，中信國安府一期掛出了一套二手房，單價高達25.5萬元/平方米，而現(xiàn)在新房開盤均價15萬多......
據(jù)界面新聞，有市場人士表示，此房是一期唯一在售的二手房源，當時二期還沒有正式開盤，在需要驗資2000萬帶看的情況下，周末仍有近50組客戶去看了這套房。
中信國安府一期掛出了一套二手房，單價高達25.5萬元/平方米
小區(qū)頂層能看到故宮
選房當天就得一次付清房款
據(jù)界面新聞報道，沉寂多年的中信國安府二期終于入市，在端午假期獲批預售證，而項目給出的驗資排卡時間只有3天，驗資門檻最低為1000萬元，6月27日便開始搖號、選房。
據(jù)了解，二期單價在13萬元/平方米-17.5萬元/平方米不等，均價約為15.5萬元/平方米，相較于那套搶手的一期二手房單價便宜了10萬元/平方米，即使與附近的中信城17.9萬元/平方米的單價相比，也倒掛了近3萬元。
中信國安府二期位于西城區(qū)二環(huán)里的宣武門，距離天安門僅1.5千米，距離國家大劇院880米，距離金融街1.8千米左右，毗鄰西單、 大柵欄等商圈，相比于今年初另一西城區(qū)新盤中信城四期更靠近城中心，小區(qū)頂層的房子甚至可以俯瞰故宮。
中信國安府區(qū)位圖
界面新聞記者以意向購房者問詢時，被告知需要160萬元的茶水費，并且信誓旦旦保證“茶水費不是白花的”。中信國安府不僅貴且難買，對付款要求也比較苛刻，要求選房當天一次付清房款，即使是貸款客戶也需要交總房款80%以上（含認購定金200萬元），當天未付款則被視為自動放棄該房源。
如今項目入市，關(guān)于一期的部分“滅失客戶”（因高度降低，原來已選定高層房源的客戶將推遲至二期項目再重新選房），國安府將他們安排至項目二期優(yōu)先選房。那些沒有退房苦等了近9年的業(yè)主們，如今能以8萬元/平方米的均價再買到二期項目。
房價倒掛數(shù)萬的項目頻出
云錦東方因假結(jié)婚等暫停銷售
據(jù)證券時報，盡管國安府二期等豪宅擁有高人氣，但自4月底以來，北京樓市與其他一線城市的樓市表現(xiàn)類似，都開始出現(xiàn)降溫的現(xiàn)象。盡管樓市回暖不及預期，但多地的豪宅市場表現(xiàn)不俗。
就在6月，深圳“網(wǎng)紅盤”海德園A區(qū)237套房源開盤全部售罄。據(jù)悉，該項目的房源備案均價約每平方米12.6萬元，單套總價也從千萬元起步。曾參與海德園打新的購房者表示，關(guān)注海德園的主要原因系優(yōu)質(zhì)學位以及該項目定價與周邊二手房存在較大價差。
此外，上海豪宅項目“云錦東方”火爆認籌也引發(fā)軒然大波。云錦東方也是二手房倒掛現(xiàn)象最為嚴重的樓盤之一，正在開盤的房源均價每平方米16.5萬元，實際二手房成交均價高達每平方米25萬元。
不過，據(jù)券商中國，關(guān)于假結(jié)婚、代持的投訴不斷涌向相關(guān)部門。近日，“云錦東方”開發(fā)主體上海東航置業(yè)有限公司通過公眾號發(fā)布暫停銷售公告，同時提出，因搖號選房時間暫不確定，如需退出本次認購活動的認購人有權(quán)要求退還認購金，認購金退款辦理截止日期是6月7日。
業(yè)內(nèi)人士認為，這說明上海對房價倒掛明顯、存在炒房現(xiàn)象的新盤項目進行了嚴管，是市場秩序整頓的重要信號，充分說明上海落實“房住不炒”導向的體現(xiàn)。后續(xù)在類似項目認購中，不排除會有一些新的技術(shù)手段去打“補丁”。
部分城市打新能賺套房
但審核更趨嚴格
易居研究院報告顯示，房價倒掛現(xiàn)象是指在城市某一區(qū)域、板塊或地段中，同品質(zhì)的新房價格比二手房要更便宜。在此市場狀況下，購房行為發(fā)生扭曲，產(chǎn)生排隊搶購新房現(xiàn)象，同時滋生了“買到就是賺到”的投資投機心理。
房價倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達到22395元/平方米。而上海、蘇州、杭州等城市的房價倒掛差也比較明顯，分別為21581、16265和10045元/平方米。相對來說，廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞的房價倒掛差為負值，分別為-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。此類城市沒有明顯的房價倒掛現(xiàn)象，其新房總體比二手房要昂貴。
統(tǒng)計顯示，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309、280和251萬元/套。該獲利空間相當于在三四線城市可以輕松買一套豪宅，誘惑力非常大。
全國20城市區(qū)“打新”的獲利情況
易居研究院指出，房價倒掛本質(zhì)上是房屋定價和管理的問題，或者可以簡單理解為“新房價格管理過嚴，二手房價格管理缺失”的失衡問題。這就要求后續(xù)房價管理方面應有創(chuàng)新和突破，以真正解決好此類問題。同時此類問題也是房地產(chǎn)市場秩序的問題，各類違規(guī)操作出現(xiàn)，加劇了此類亂象的出現(xiàn)，也影響了穩(wěn)房價工作的開展。當前部分城市對于打新操作進行了整頓，包括嚴查中介機構(gòu)和違規(guī)房企、勸退部分購房者認籌、暫停開盤計劃、調(diào)整搖號規(guī)則和認購規(guī)則等，這都是值得肯定的操作，值得其他城市的學習和借鑒。
據(jù)中國經(jīng)濟周刊，嚴躍進分析稱，云錦東方三期銷售暫停后，后續(xù)上海其他一些豪宅項目的銷售或也要進行整頓。很多新盤項目都需要重新做調(diào)整和規(guī)范。一些豪宅項目要重視此類政策，積極落實新的營銷計劃。但原則是很清晰的，即不能炒作，同時加強資格審核。
雖然近期全國房地產(chǎn)市場有降溫態(tài)勢，但是局部市場、局部物業(yè)還是有炒作現(xiàn)象。鑒于此類市場更加特殊，后續(xù)在房價倒掛等方面應該落實長效機制，真正讓住房回歸居住屬性。
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