本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)
深圳樓市在年末久違地迎來(lái)了“日光盤(pán)”。
12月23日，由深鐵置業(yè)開(kāi)發(fā)的豪宅樓盤(pán)前海時(shí)代三期正式選房。因?yàn)橥剖鄯吭?70套，而認(rèn)籌人數(shù)高達(dá)553批，相當(dāng)于兩個(gè)人“搶”一套房，前海時(shí)代三期在選房前便被市場(chǎng)認(rèn)為已提前鎖定“日光”。
之所以被寄予厚望，是因?yàn)樯钲诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)低迷，急需一場(chǎng)“日光”提振士氣。
根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年11月，深圳新房市場(chǎng)共網(wǎng)簽3373套商品房，環(huán)比增長(zhǎng)3.5%，其中商品住宅網(wǎng)簽2773套，環(huán)比增長(zhǎng)4.5%。需要指出的是，新房成交量環(huán)比略增是建立在深圳接連出臺(tái)包括降低二套房首付比例、調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸利率等利好政策的基礎(chǔ)之上。
圖為近12個(gè)月深圳二手住宅的過(guò)戶量（圖/樂(lè)有家研究中心）
在利好密集出臺(tái)但市場(chǎng)情緒未有明顯好轉(zhuǎn)的背景下，疊加改善客戶主導(dǎo)的行情以及開(kāi)出均價(jià)約9.9萬(wàn)元/平方米的誠(chéng)意價(jià)格，前海時(shí)代三期因此被認(rèn)為是催熱市場(chǎng)的一支“強(qiáng)心劑”。
截至選房結(jié)束，前海時(shí)代三期總價(jià)1606萬(wàn)元起的270套大平層全部售罄。根據(jù)深鐵置業(yè)披露數(shù)據(jù)，前海時(shí)代三期一日收金57.38億元。
價(jià)格“卷王”卷出日光
買(mǎi)房“拼手氣”的好日子漸行漸遠(yuǎn)，前海也不可避免地卷進(jìn)“價(jià)格戰(zhàn)”漩渦。
前海時(shí)代三期于12月15日取得預(yù)售許可證，開(kāi)出令市場(chǎng)驚嘆的價(jià)格——均價(jià)約9.9萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間約8.4-11.4萬(wàn)元/平方米，面積段為約189-249平方米，總價(jià)區(qū)間約1606-2855萬(wàn)元/套，因此被稱為“年度價(jià)格卷王”。此前，一名接近項(xiàng)目的人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，前海時(shí)代三期計(jì)劃賣(mài)11萬(wàn)元/平方米。
可供對(duì)比的是，深鐵前海時(shí)代最近一次推盤(pán)是2021年3月，二期20套尾盤(pán)入市，最低單價(jià)約8.7萬(wàn)元/平方米。
放進(jìn)更長(zhǎng)的時(shí)間軸里，前海時(shí)代曾經(jīng)在二手市場(chǎng)掛出18-20萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。來(lái)自深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，同樣是大平層的前海時(shí)代二期12月的掛牌價(jià)約16萬(wàn)元/平方米，今年年初這個(gè)數(shù)字是17萬(wàn)元/平方米，跌幅約6%。
能夠在價(jià)格上大方讓利，原因指向深鐵置業(yè)低廉的拿地成本。
2008年，前海首次通過(guò)招拍掛出讓居住用地，包含三宗位于前海平南鐵路西側(cè)的居住商業(yè)辦公用地、居住用地、政策性住房用地，總建筑面積高達(dá)141萬(wàn)平方米。最終，深圳地鐵以17億元的代價(jià)將這三宗土地收入囊中，并先后開(kāi)發(fā)了前海時(shí)代一期、前海時(shí)代CEO公館（二期）、龍海家園等項(xiàng)目。前海時(shí)代三期為深鐵拿地15年后的又一次入市產(chǎn)品。
低價(jià)策略依然能夠打動(dòng)市場(chǎng)。
深圳中原認(rèn)為，當(dāng)前樓市大環(huán)境不理想，加上許多豪宅亦降價(jià)出售，前海時(shí)代三期的價(jià)格幾乎成為樓盤(pán)去化表現(xiàn)的決定性因素。
根據(jù)深鐵置業(yè)披露數(shù)據(jù)，截至認(rèn)籌結(jié)束，前海時(shí)代三期累計(jì)吸引553批客戶入圍并凍資，誠(chéng)意保證金200萬(wàn)元，是深圳今年入市新盤(pán)中收取誠(chéng)意金最高的項(xiàng)目之一，在今年6月開(kāi)盤(pán)并“日光”的網(wǎng)紅盤(pán)海德園也收取了200萬(wàn)元誠(chéng)意金。
由于凍資入圍比超過(guò)1:2，且凍資門(mén)檻較高，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為前海時(shí)代三期已提前鎖定“日光”。
截至12月23日選房結(jié)束，前海時(shí)代三期270套房售罄，成為今年深圳第四個(gè)“日光盤(pán)”，也是最后一個(gè)。深鐵置業(yè)憑此項(xiàng)目收金57.38億元。
圖為前海時(shí)代三期沙盤(pán)（圖/時(shí)代周報(bào)記者攝）
隱形地主也要過(guò)緊日子
不僅是在年末為深圳樓市注入信心，“半路出道”的深鐵置業(yè)在最近幾年的深圳市場(chǎng)上堪稱一匹“黑馬”。
2022年可以說(shuō)是深鐵置業(yè)埋頭狂奔的一年，在一二級(jí)市場(chǎng)跑馬圈地。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，深鐵置業(yè)以112.17億元的拿地金額排在《2022年度大灣區(qū)房企拿地成交總價(jià)TOP 30》第6位，領(lǐng)先招商蛇口、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科等房企；并以139.29萬(wàn)平方米的拿地面積排在《2022年度大灣區(qū)房企拿地建筑面積TOP 30》第3位，僅次于華潤(rùn)置地、保利發(fā)展。
銷(xiāo)售方面，根據(jù)深圳地鐵2022年度報(bào)告，深鐵置業(yè)在2022年實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售額約269.87億元，再創(chuàng)歷史新高。今年1-11月，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深鐵置業(yè)在深圳實(shí)現(xiàn)流量銷(xiāo)售金額約185.81億元，僅次于華潤(rùn)置地。
深圳地鐵2022年度報(bào)告顯示，截至當(dāng)年年末，深鐵置業(yè)累計(jì)獲取41個(gè)項(xiàng)目，其中獲軌道沿線上蓋項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)權(quán)的項(xiàng)目29個(gè)、代建項(xiàng)目12個(gè)，總建筑面積約1643萬(wàn)平方米，在建面積約1173萬(wàn)平方米。深鐵置業(yè)表示，項(xiàng)目均布局于軌道交通沿線重要節(jié)點(diǎn)，大部分項(xiàng)目為住宅、商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體。
深圳地鐵表示，2017年以來(lái)，深鐵置業(yè)連續(xù)六年位列深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力前三甲，2022年躍居榜首，連續(xù)八年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額過(guò)百億元，開(kāi)發(fā)體量、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均處第一梯隊(duì)。
克而瑞認(rèn)為，以深鐵置業(yè)為代表的地方性國(guó)企，一般在當(dāng)?shù)爻袚?dān)著城市建設(shè)的某些功能，比如公建配套、TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等，他們的項(xiàng)目資源來(lái)源穩(wěn)定，且具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，因此能夠在本輪行業(yè)洗牌中穩(wěn)中有升。
深鐵置業(yè)項(xiàng)目分布圖（圖/深鐵置業(yè)官網(wǎng)）
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，深鐵置業(yè)是在深圳市場(chǎng)為數(shù)不多推崇不打折、不轉(zhuǎn)介的開(kāi)發(fā)商。但是，這很有可能成為過(guò)去式，因?yàn)闇N(xiāo)幾乎成為各大房企的常態(tài)，無(wú)論是商品房、安居商品房，還是人才房。
深鐵置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的人才房項(xiàng)目深鐵熙府，曾在今年3月、11月兩次入市，第一次吸引超萬(wàn)戶家庭認(rèn)購(gòu)，第二次認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)家庭僅1325戶。
商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售形勢(shì)也算不上樂(lè)觀。
最近兩年，深鐵置業(yè)新獲取土地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯，頗為考驗(yàn)操盤(pán)能力。深鐵璟城，位于深圳地鐵11號(hào)線終點(diǎn)站碧頭站，與東莞僅一河之隔。深鐵昂鵝車(chē)輛段綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、深鐵石井田頭項(xiàng)目、深鐵坪地停車(chē)場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等位于坪山、龍崗，這兩個(gè)區(qū)域是新盤(pán)去化較為困難的區(qū)域之一，甚至出現(xiàn)過(guò)“送首付”的情況。
深鐵置業(yè)部分已入市項(xiàng)目，同樣面臨賣(mài)不動(dòng)的困境。位于龍華大浪街道的深鐵瓏境，于2022年9月備案入市，均價(jià)約7.08萬(wàn)元/平方米。這個(gè)價(jià)格在當(dāng)時(shí)頗具競(jìng)爭(zhēng)力，但現(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)了比深鐵瓏境區(qū)位更好、價(jià)格更低、折扣更高的項(xiàng)目——深圳北站片區(qū)的中洲迎璽，開(kāi)盤(pán)87折，折后均價(jià)約6.33萬(wàn)元/平方米，最低約5.83萬(wàn)元/平方米。
“人家5字頭，我們7字頭，怎么賣(mài)？”深鐵置業(yè)一名營(yíng)銷(xiāo)口人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，“市場(chǎng)熱度還在降，明年應(yīng)該會(huì)更難�！�
深鐵置業(yè)也已感受到危機(jī)。在2022年度報(bào)告中，深圳地鐵表示，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，調(diào)整銷(xiāo)售策略，按照“拿地即具備展示條件”“開(kāi)工即展示”的目標(biāo)，推進(jìn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心及樣板房建設(shè)工作提速提質(zhì)。“牢固樹(shù)立‘過(guò)緊日子’思想，強(qiáng)化全面預(yù)算管控作用，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用。”
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