深圳樓市再一次深夜放大招，驚醒了不少地產(chǎn)“打工人”。
5月28日晚間，深圳官宣自5月29日起，下調(diào)首套房最低首付款比例為20%、二套為30%；同時(shí)，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，由原來(lái)的LPR-10BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-45BP，即為3.5%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來(lái)的LPR+30BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-5BP，即為3.9%。
降首付、降利率雙重政策的加持下，市場(chǎng)開始蠢蠢欲動(dòng)。政策出臺(tái)的當(dāng)夜，福田某項(xiàng)目的銷售在朋友圈發(fā)布銷售群里的成交信息并配文，“政策剛出就轉(zhuǎn)賬成交，果然深圳速度！”而龍華某網(wǎng)紅項(xiàng)目的案場(chǎng)銷售同樣發(fā)布了多張客戶轉(zhuǎn)賬的截圖，表示新政已有效帶動(dòng)了成交。
但有人歡喜有人悲，新房銷售們通宵賣房的另一邊，深圳存量房貸業(yè)主們也徹夜難眠。
“前兩年買房的時(shí)候首套利率還是+45bp，現(xiàn)在首套最低-45bp，虧麻了�！庇猩钲跇I(yè)主向記者表示，同樣500萬(wàn)貸款，政策前后30年的利息相差100萬(wàn)之多，這筆賬怎么算心里都不舒服。
深圳樓市政策的變化影響著市場(chǎng)里的每一個(gè)買家和賣家，上演著眾生相，而每一個(gè)微小的轉(zhuǎn)變，都可能是市場(chǎng)拐點(diǎn)到來(lái)的信號(hào)。
忙到飛起？開發(fā)商連夜宣布折扣回收
春江水暖鴨先知，早在深圳“5·28”政策出臺(tái)前，記者在走訪多個(gè)新房售樓處的時(shí)候便得到了深圳即將下調(diào)首付的消息。彼時(shí)有新房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售信誓旦旦地向記者表示，一個(gè)月內(nèi)政策必出，有意向可以提前下訂鎖房，降首付政策出臺(tái)后再簽約，政策假設(shè)不出則全款退訂。
新房項(xiàng)目營(yíng)銷中心客戶爆滿
隨著“5·28”政策的落地，深圳的各個(gè)樓盤也正式吹響了搶客的號(hào)角。5月28日晚間，中介朋友圈里流傳最多的圖片便是客戶半夜轉(zhuǎn)賬鎖房的截圖，有項(xiàng)目直接發(fā)出通知表示通宵賣房不打烊，隨時(shí)接待準(zhǔn)備訂房的購(gòu)房者。
“新房項(xiàng)目營(yíng)銷中心在晚上12點(diǎn)仍有客戶在現(xiàn)場(chǎng)談單，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)多個(gè)客戶搶同一套房子的現(xiàn)象�！泵缆�(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江賢亮表示，目前深圳的首付比例及房貸利率均處于歷史最低水平，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講非常友好，所以昨晚政策一出臺(tái)，一些客戶已率先搶跑。
從深圳各個(gè)新房項(xiàng)目流傳出的銷售喜報(bào)可以看出，政策首日，部分項(xiàng)目的來(lái)訪量和成交量都有了明顯的上升。
例如位于南山的綠景白石洲項(xiàng)目新政當(dāng)日銷售了13套房源；位于寶安的萬(wàn)科未來(lái)之光發(fā)布喜報(bào)顯示新政首日銷售了11套房源，來(lái)訪量超78批；位于龍崗的中海寰宇瓏宸花園新政后工作日單日成交6套，還有龍華、福田等地的新盤銷售曬出成交記錄截圖，呈現(xiàn)銷售火熱的情況。
位于南山的綠景白石洲項(xiàng)目新政當(dāng)日銷售了13套房源
在新房忙簽單的同時(shí)，還有不少項(xiàng)目直接發(fā)出“即將收回折扣”的海報(bào)。位于龍崗的星河·盛境御府宣布6月1日起回收2個(gè)點(diǎn)折扣；位于龍崗的靜安府宣布優(yōu)惠截止日期為5月31日24:00，之后回收2%的折扣。“項(xiàng)目6月1日起將回收‘一口價(jià)’房源的折扣，現(xiàn)在下定還是最劃算的�！饼埲A某項(xiàng)目的銷售告訴記者，優(yōu)惠房源相較于在售的房源總價(jià)便宜了20萬(wàn)，有買房意向盡量本周內(nèi)下單還能享受到最低的折扣。
位于龍崗的靜安府宣布優(yōu)惠截止日期為5月31日24:00，之后回收2%的折扣
但對(duì)于開發(fā)商“折扣回收”的做法，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這是項(xiàng)目營(yíng)銷一貫的做法，主要目的是增加銷售的緊迫感，以此催促購(gòu)房者盡快下定，而有些項(xiàng)目隔一段時(shí)間仍會(huì)將折扣放出，購(gòu)房者在看房的時(shí)候還是要以需求為主。
買家早起看房，賣家連夜調(diào)價(jià)
5月29日一大早，深圳的各個(gè)售樓處迎來(lái)了新政后的首批客戶。在得知深圳首付和利率調(diào)整后的當(dāng)天夜里，小林便和朋友約好了第二天早起去南山某項(xiàng)目實(shí)地探盤。
作為改善型買家的小林此前一直有意向置換，但囿于換房成本的問(wèn)題一直有所猶豫，隨著降首付降利率政策的到來(lái)，小林的置換成本一下子降低了不少，這也是她決心去看房的原因。但小林同時(shí)告訴記者，雖然首付成本降低了，但同時(shí)家庭的負(fù)債也變多了，所以目前還是觀望，不會(huì)立即下手。值得一提的是，可能是由于工作日上午的緣故，小林前往的南山某項(xiàng)目并沒(méi)有太多組購(gòu)房者。
改善客小林還在觀望，但剛需客小馬已經(jīng)決定下手買房了。租住在福田的小馬曾在兩年前有意向買新洲的小兩房作為婚房，但彼時(shí)福田的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了她的預(yù)算，她因此將目光放到了龍華、寶安等地，只為降低購(gòu)房成本。得知深圳降首付降利率的消息后，小馬再次將目光放回了福田，她驚喜地發(fā)現(xiàn)，在兩成首付的條件下，目前自己手里的資金完全可以購(gòu)買福田的小兩房。
小馬告訴記者，自己原計(jì)劃首付在100萬(wàn)以內(nèi)，政策前，只能買總價(jià)300萬(wàn)的房源，政策后，自己的首付金額甚至夠得上400萬(wàn)以上的房子。而由于首套利息的降低，實(shí)際月供的差額也沒(méi)有多出多少，并不會(huì)給家庭造成太大的壓力。
深圳市航拍畫面
買家欣喜于成本的降低，忙著上車的同時(shí)，深圳的部分賣家心思也開始活絡(luò)起來(lái)，記者注意到，部分房源在政策出臺(tái)后甚至出現(xiàn)了漲價(jià)的現(xiàn)象。
據(jù)諸葛找房APP，截至5月29日晚10點(diǎn)，深圳二手房24小時(shí)漲價(jià)的房源有165套。其中，百花片區(qū)有房源政策前報(bào)價(jià)1585萬(wàn)，5月29日修改報(bào)價(jià)為1900萬(wàn)，漲價(jià)315萬(wàn)；南山華僑城片區(qū)有房源政策前報(bào)價(jià)1380萬(wàn)，5月29日修改報(bào)價(jià)為1450萬(wàn)，漲了205萬(wàn)。但分片區(qū)來(lái)看，漲價(jià)房源在片區(qū)內(nèi)只是少數(shù)，多數(shù)業(yè)主仍維持原先報(bào)價(jià)。
在售房源漲跌數(shù)量走勢(shì)
還貸壓力山大？存量房貸業(yè)主破防
無(wú)論是買家還是賣家，對(duì)于深圳樓市政策調(diào)整都是“喜聞樂(lè)見”的態(tài)度，但有一批人，因?yàn)闃鞘袃?yōu)化政策的出臺(tái)“飽受折磨”，那就是存量房貸業(yè)主。
“深圳樓市只管‘招新’，不管管我們這些老業(yè)主嗎，感覺(jué)當(dāng)了一波韭菜。”在深圳的各個(gè)業(yè)主群里，存量房貸業(yè)主們叫苦不迭。
有存量房貸業(yè)主向記者算了一筆賬，自己在2023年初買入一套總計(jì)約800萬(wàn)的房子，彼時(shí)首付款支付了約240萬(wàn)，公積金貸款108萬(wàn)，商業(yè)貸款約452萬(wàn)，商貸利率為L(zhǎng)PR+30bp，按照去年貸款時(shí)的LPR計(jì)算，商業(yè)貸款利率為4.6%。今年5月，商貸利率按照合同約定的時(shí)間進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整后的利率為4.25%，盡管LPR降了，但加30個(gè)基點(diǎn)卻沒(méi)變。
目前，他的月供大約在2.2萬(wàn)，30年貸款利息總額348萬(wàn)；而假設(shè)用目前深圳首套最低商貸利率3.5%來(lái)計(jì)算，452萬(wàn)的商貸的月供為2萬(wàn)，30年貸款利息總額為279萬(wàn)，兩者利息總額相差約70萬(wàn)。
買房后每月還款信息
而對(duì)于更早之前買房的人來(lái)說(shuō)，除了房貸利率站在高位之外，由于近兩年深圳房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整階段，導(dǎo)致他們買房時(shí)的房?jī)r(jià)同樣也買在了最高點(diǎn)，不僅面臨著巨大的貸款壓力，還要面臨家庭資產(chǎn)貶值的壓力。
那么存量房貸利率是否有調(diào)整的可能性？記者注意到，國(guó)內(nèi)已有城市率先行動(dòng)，今年5月中旬，有多家媒體向杭州地區(qū)多家銀行確認(rèn)，符合“首套標(biāo)準(zhǔn)”的存量二套房貸利率可轉(zhuǎn)為首套房貸利率，這樣的措施降低了部分購(gòu)房者的房貸利率，也減少了月供的負(fù)擔(dān)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，如果遇到政策調(diào)整利率的情況，購(gòu)房者可以和銀行進(jìn)行溝通協(xié)商，爭(zhēng)取按照新的政策執(zhí)行。同時(shí)密切關(guān)注當(dāng)?shù)匾约跋嚓P(guān)銀行的一些官方政策新聞，也可以和銀行相關(guān)部門溝通核實(shí)。購(gòu)房者在申請(qǐng)貸款時(shí)也要注意，及時(shí)和銀行工作人員溝通，了解最新政策變化情況。
除了和銀行協(xié)調(diào)，也有深圳業(yè)主向記者表示自己準(zhǔn)備將剩余的存量商貸提前還清，一方面是其商貸并不多僅有幾十萬(wàn)，另一方面也是出于存量房貸利率太高的考慮，認(rèn)為繼續(xù)還款并不合算。
盡管市場(chǎng)對(duì)政策有諸多不同的反應(yīng)，但從樓市的趨勢(shì)來(lái)看，深圳目前的購(gòu)房政策相當(dāng)寬松，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)樓市持續(xù)暖意是大概率事件。
中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅表示，自5月6日從分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策后，深圳樓市周度成交就表現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢(shì)，此次政策優(yōu)化預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提振市場(chǎng)活躍度，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)好轉(zhuǎn)。江賢亮同樣指出，深圳目前的購(gòu)房政策相當(dāng)寬松，政府各部門也非常支持，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)會(huì)進(jìn)入更明顯的交易上升通道。
采寫：南都灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)
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