近日，廣州增城區(qū)政府?dāng)M采購一批商品性安置房源的消息引發(fā)各界關(guān)注，此舉被業(yè)內(nèi)視為新政后廣州收購存量住房走出的第一步。
關(guān)于此次的收購價格，政府通知中明確，原則上為“土地成本+建安成本”。有房企負(fù)責(zé)人表示，歡迎政府成本價收購，“現(xiàn)在的售價已經(jīng)低于成本價了”。
開發(fā)商：沒按售價來收已經(jīng)很好了
5月30日，增城區(qū)政府掛出“關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報名的公告”，公開征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件商品性安置房源報名。
廣州增城區(qū)政府?dāng)M采購一批商品性安置房源
根據(jù)公告，增城將購買商品房來做廣汕鐵路被征收人的安置房，選擇購買的房源需在增城區(qū)新塘鎮(zhèn)范圍內(nèi)，從房源基本信息登記表來看，戶型面積段包括70m²、90m²、120m²、140m²。280m²可以有3種組合，分別是組合1：280m²=70+90+120，50個；組合2：280m²=140+140，22個；組合3：270m²=3×90，2個。
值得注意的是，報名并沒有限制房企的性質(zhì)，也沒有表示全部安置房源必須要位于同一個小區(qū)，這就表示符合條件的項目都能報名。
關(guān)于此次的收購價格，通知明確，房源交易單價以評估方式確定，本次評估選用的評估方法為成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。
據(jù)南方都市報報道，目前新塘范圍在售的新盤有華潤置地公園上城、星圖TOD、中國鐵建·翰林新語、金茂萬科都會四季、遠(yuǎn)洋天成、香江天辰等。
據(jù)廣州日報報道，從市場數(shù)據(jù)來看，新塘鎮(zhèn)庫存消化周期由去年下半年的15個月上升至目前的24個月。新塘鎮(zhèn)最近三個月的商品住宅月均成交量為4.5萬平方米，按本次政府采購需求的總建筑面積20700平方米左右，相當(dāng)于可以幫助實現(xiàn)半個月左右的市場消化量。
另據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，金茂萬科都會四季的相關(guān)人士表示，“我們是今天（6月3日）報的名�！痹撊耸勘硎�，積極參與是響應(yīng)政府號召，同時也能夠助力項目銷售。
金茂萬科都會四季是5月份增城的銷冠項目，其銷售套數(shù)排在全市第6位。該項目地塊是2020年萬科以約1.3萬元/平方米的樓面地價拿下的，目前銷售均價約1.8萬元/平方米。雖說不至于虧本，但去化壓力應(yīng)該也不小。
廣州本地一家民營房企也報了名。該民營房企的管理層介紹，該公司項目當(dāng)初的購地成本為7000多元/平方米，目前售價僅1萬元/平方米，早已跌破成本價。“政府沒有按目前的售價來收購已經(jīng)很好了�！�
已有多個城市收儲商品房
政府收儲商品房被視為新出的“穩(wěn)樓市大招”。近幾日多個城市進(jìn)一步出臺細(xì)化政府收儲商品房的政策。
5月29日，合肥發(fā)布房票安置實施方案，合肥市不再提供安置房用地，征收人將向被征收人提供房票，以補償其征收的房產(chǎn)。這些房票可以在全市統(tǒng)一的房源超市內(nèi)使用，用于購買房屋。
2024年5月廣州市各區(qū)二手住宅網(wǎng)簽情況
5月31日，浙江衢州市發(fā)布房地產(chǎn)新政提出，衢州市將試行政策性住房市場收購“以舊換新”政策，以及超低價住房國企收購“以舊換新”政策。鼓勵國有企業(yè)采用項目制方式，限定數(shù)量、范圍和時間，收購符合條件的二手房源，居民可以通過房票形式換購新建商品住房。
6月2日，蘇州發(fā)布16條措施，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中提到，組織地方國有企業(yè)以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房。鼓勵和支持有條件的企事業(yè)單位、社會主體購買商品住房用于職工租住。
5月14日，杭州市臨安區(qū)發(fā)布《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》。公告稱，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，本次收購房源面積原則上不超過10000平方米，現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房。
據(jù)新華社報道，5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰指出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
也是在5月17日，中國人民銀行副行長陶玲表示，央行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下，政府收儲商品房可以助力提振市場信心和預(yù)期，而如此去庫存能否對市場起到托底作用還要看后續(xù)如何解決資金問題和運營能力。
延伸閱讀
廣州樓市新政出臺當(dāng)晚90后女生在機場付20萬訂金買房
當(dāng)廣州5.28樓市新政落地之時，“90后”女生Sally正在趕往白云機場乘機出差。刷到新政消息之后，她立馬致電番禺區(qū)耀勝尊府的銷售人員，溝通不到一個小時，就在機場候機大廳向項目轉(zhuǎn)賬20萬元訂金，購買了一套90㎡的三房。
5月28日傍晚6時許，廣州官宣解除樓市限售，執(zhí)行首套房首付款15%，及外地人6個月社保即可在廣州限購區(qū)買房等樓市新政。政策出來，廣州各大小區(qū)業(yè)主群燃炸了，一些此前已在看房的剛需買家，也快速拍板購房。
看房客在售樓處咨詢
案例1
出差途中從機場轉(zhuǎn)20萬訂金買房
“其實她周日已經(jīng)來了項目三次了，每次都帶了不同的家人及朋友”。5月28日晚上，番禺區(qū)耀勝尊府項目的負(fù)責(zé)人告訴南都灣財社記者，項目在28日晚新政后成交的第一位客戶是一名90后的單身女生，通過線上完成認(rèn)購。
據(jù)介紹，Sally在廣州某大學(xué)讀研后留在廣州工作，去年底開始創(chuàng)業(yè)。上周日（5月26日）中午，Sally首次到耀勝尊府看房，接待銷售恰好是她的師妹。當(dāng)天午飯后，Sally又帶了朋友來看，在當(dāng)晚又再次帶家人來看，“我們當(dāng)時都以為當(dāng)天晚上就可以成交了”。未料Sally一直未能下定決心，“主要是她的資金要優(yōu)先保證企業(yè)業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)擴(kuò)展，月供雖不在話下，但對首付則比較糾結(jié)”。
因首付不足而猶豫的客戶立刻回訪售樓部了解詳情
28日傍晚廣州新政發(fā)布時，Sally正在趕往白云機場，乘坐7點多的航班飛往新疆烏魯木齊�？吹叫抡�，Sally立刻致電耀勝尊府銷售，一邊辦理安檢，一邊線上溝通付款及按揭條件資格，“因為她要深夜12點以后才抵達(dá)烏魯木齊，擔(dān)心五六個小時后下飛機后心儀的單位會被其他人搶走，所以就先下手為強”。
在登機前，Sally在候機大廳一邊簽署線上認(rèn)購書，一邊先轉(zhuǎn)賬20萬元訂金，拍板以15%的首付購買了耀勝尊府一套90㎡的帶主套三房，“其余首付資金則直接從活期理財賬戶中取出”。
案例2
改善客以130萬首付買下天河140㎡大房
在天河區(qū)珠江花城，項目銷售表示，28日晚新政出來后，銷售人員全員立即向客戶傳達(dá)新政，部分因首付不足而猶豫的客戶收到消息后立刻回訪售樓部了解詳情。
據(jù)介紹，在上周已到項目看房的一名客戶，為孩子上學(xué)而看中140㎡的五房戶型�！暗驗樽约鹤錾猓鲃淤Y金僅有約130萬，首付暫時不足未能認(rèn)購”。在28日晚聽到消息后，立刻從佛山趕回廣州，直奔珠江花城，以15%的首付成功認(rèn)購珠江花城一套140㎡五房。
在廣州地鐵云筑上品，28日晚新政后咨詢項目銷售的客戶明顯增加，“因為云筑上品客戶以事業(yè)單位職工居多，客戶對公積金利率及商業(yè)貸款利率取消下限的政策非常關(guān)注”。
在荔灣區(qū)新世界凱粵灣，項目銷售人員稱，新政當(dāng)晚客戶到訪量激增300%，營銷中心現(xiàn)場準(zhǔn)備通宵接待不打烊。據(jù)介紹稱，此前凱粵灣換房改善客戶占比80%，作為“廣州以舊換新試點項目”，當(dāng)晚有客戶立即掛牌二手房、當(dāng)晚過來下定新房。
調(diào)查
5.17新政后
廣州已超50盤按15%首付納客
在28日晚重磅新政落地之前，廣州的樓市成交相較往時減量不少。
據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，今年5月（統(tǒng)計周期:4月26日至5月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積為7838宗和78.97萬平方米，環(huán)比下降14.13%和12.18%；同比去年的8771宗和88.06萬平方米亦有所減少。11區(qū)二手住宅網(wǎng)簽面積全部環(huán)比下降，當(dāng)中黃埔區(qū)降幅較大，達(dá)19.16%；海珠區(qū)、南沙區(qū)和越秀區(qū)降幅分別為18.67%、18.04%和16.99%；增城區(qū)和從化區(qū)降幅較小，分別為4.20%和4.01%。
在一手新房方面，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，5月（統(tǒng)計周期:4月26日至5月25日）廣州新房網(wǎng)簽4822宗，環(huán)比下跌8%。在11區(qū)中，除了越秀、海珠及從化三區(qū)成交環(huán)比上升之外，其余8區(qū)網(wǎng)簽皆有不同程度的減少，“雖然五一黃金周期間有超20個項目有推新，開發(fā)商積極配合購房者五一放假期間的購房需求，但廣州各區(qū)域成交‘冷熱分化’明顯，分化態(tài)勢從區(qū)域擴(kuò)大到項目”。
據(jù)不完全統(tǒng)計，在5.17新政出臺以后，廣州已有超50個項目率先推出“無憂購”，以15%的首付納客。而如今廣州新政的靴子落地，且加上放開限售，外地人半年社保即可買房等等政策，廣州將有望迎來新一輪成交熱潮。
業(yè)界聲音
限售退出歷史舞臺是把“雙刃劍”
中指研究院華南分院研究主管陳雪強介紹，2024年1-4月，廣州商品住宅（不含保障房）成交面積為178.9萬㎡，同比仍有一定降幅，4月以來廣州市場熱度有所下降，“本次政策出臺將一定程度上帶動購房需求的釋放，有利于提振居民購房意愿及市場預(yù)期，增強市場信心”。
廣州新政后限售退出歷史舞臺或是一把雙刃劍，圖為廣州樓市
在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，深圳、廣州此次新政和上海一樣，短期內(nèi)會促使一部分需求在未來1—2個月集中入市，再加上每年6月為房企沖刺年中業(yè)績階段，這兩個月的銷售量將保持回升態(tài)勢。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次廣州新政之后，限售退出歷史舞臺，這是一把雙刃劍�！耙环矫�，必然會提升掛牌量，導(dǎo)致二手房供給量增加，結(jié)合現(xiàn)在二手房業(yè)主競相降價賣房的現(xiàn)狀，可能意味著未來更加會導(dǎo)致降價賣房的問題；但另一方面，增加掛牌，有利于促進(jìn)賣一買一的置換需求，特別是有利于促進(jìn)剛需和改善、新房和二手房的良性循環(huán)”。李宇嘉認(rèn)為，商品房市場庫存壓力，需要的是疏導(dǎo)，而不是限制，“限售長期存在，可能導(dǎo)致未來的堰塞湖”。
李宇嘉認(rèn)為，接下來，廣州樓市的重振關(guān)鍵在于能否通過限購放松、利率和首付降低，鼓勵新市民入市，將既有的二手房掛牌以及限售退出釋放的掛牌量消化掉。同時，通過循環(huán)，提振交易活躍度，穩(wěn)定價格預(yù)期，降低業(yè)主掛牌的傾向。
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