夫妻倆想買一套“學(xué)區(qū)房”，買賣雙方為逃避200多萬(wàn)的稅款，竟想通過(guò)“婚更”辦理過(guò)戶手續(xù)，也就是雙方通過(guò)結(jié)婚辦理過(guò)戶手續(xù)后再離婚。
不料，合同簽訂后不久，雙方產(chǎn)生分歧，陷入了糾紛……
小莉和小張想為孩子上學(xué)置換一套“學(xué)區(qū)房”。3月，夫妻倆通過(guò)中介公司找到了賣家李女士。
夫妻買“學(xué)區(qū)房”為逃避200多萬(wàn)稅款，想通過(guò)“婚更”辦理過(guò)戶手續(xù) 資料圖
經(jīng)過(guò)協(xié)商，房屋成交價(jià)格定為3870萬(wàn)元。為逃避200多萬(wàn)的稅款，中介公司提議買賣雙方可通過(guò)“婚更”辦理過(guò)戶手續(xù)，即小莉與小張先離婚，小張?jiān)倥c賣家李女士結(jié)婚，兩人在婚內(nèi)辦理房產(chǎn)過(guò)戶，之后再離婚。而后，買賣雙方同意了這一提議。
當(dāng)日，買賣雙方便簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同中約定購(gòu)房定金為200萬(wàn)元，現(xiàn)場(chǎng)交付20萬(wàn)元，剩余180萬(wàn)元于本合同簽訂后七日內(nèi)補(bǔ)足。合同中還約定雙方通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶手續(xù)，并載明：如果因?yàn)橐曳剑ㄐ±�、小張）原因�(qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）沒(méi)收等內(nèi)容。
合同簽訂后不到一周，小莉和小張卻就房?jī)r(jià)款、付款期限、付款方式與李女士產(chǎn)生了分歧。
在合同簽訂后第二天，小莉、小張從別處了解到，該小區(qū)上一套相同戶型房子以3500萬(wàn)元的價(jià)格賣出。夫妻倆認(rèn)為中介串通賣家把房?jī)r(jià)抬高，從而要求降低房?jī)r(jià)、延后付款期限等。在與賣家協(xié)商無(wú)果后，夫妻倆遲遲沒(méi)有支付剩余定金。
當(dāng)年6月，李女士向小莉、小張發(fā)送了《合同解除通知函》，通知他們購(gòu)房合同解除，并且沒(méi)收已經(jīng)繳納的20萬(wàn)元定金。夫妻倆不服，將李女士告上法庭，要求李女士返還定金以及支付相應(yīng)利息。
法院判決：購(gòu)房合同無(wú)效
一審法院認(rèn)為
雙方達(dá)成的房屋買賣合同中關(guān)于“通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶手續(xù)”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應(yīng)屬無(wú)效。除此之外，雙方約定的其余合同內(nèi)容合法有效，應(yīng)予恪守。由此，一審法院認(rèn)定案涉房屋買賣合同系因小莉、小張違約而導(dǎo)致解除，李女士主張沒(méi)收定金具有事實(shí)和合同依據(jù)，駁回了小莉、小張的訴請(qǐng)。夫妻倆不服，上訴至上海一中院。
上海一中院經(jīng)審理后認(rèn)為
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為李女士是否應(yīng)退還夫妻倆20萬(wàn)元購(gòu)房定金及利息。對(duì)此，需判定本案雙方簽訂的購(gòu)房合同是否有效。
上海一中院認(rèn)為，其一，雙方通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶手續(xù)的是為了逃避繳納稅款，屬于明顯的偷稅行為，且涉及數(shù)額巨大，違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以禁止。
其二，買賣雙方利用房地產(chǎn)登記管理的漏洞，約定買賣雙方通過(guò)先結(jié)婚后離婚的方式，完成案涉房地產(chǎn)所有權(quán)的變更，有違公序良俗。
其三，合同系通過(guò)“婚更”這種非法的手段實(shí)現(xiàn)合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權(quán)變更、實(shí)現(xiàn)合同目的的唯一手段。綜上，該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
鑒于本案《房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效，定金條款亦屬無(wú)效。上海一中院遂改判，李女士返還小莉、小張購(gòu)房定金20萬(wàn)元。同時(shí)，小莉、小張對(duì)簽訂無(wú)效的《房地產(chǎn)買賣合同》亦存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定責(zé)任，故駁回了小莉、小張要求支付利息的訴請(qǐng)。
法官提醒
在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中還存在其他利用婚姻登記制度獲取利益或者逃避責(zé)任的現(xiàn)象，諸如：利用虛假結(jié)離婚騙取拆遷款、逃避執(zhí)行、騙取貸款，規(guī)避房屋限購(gòu)政策、取得特定城市戶籍等，社會(huì)主體從事上述不法交易不僅有違公序良俗，同時(shí)其交易本身具有極高的法律風(fēng)險(xiǎn)，行為人本人也極易觸犯法律，甚至走上犯罪道路。
延伸閱讀
女子6年前在杭州180萬(wàn)賣房 如今120萬(wàn)買回同棟樓房源
6月，杭州市區(qū)二手房共成交8849套，創(chuàng)下15個(gè)月以來(lái)新高。上半年二手房成交量則超過(guò)4.3萬(wàn)套，自2019年以來(lái)，排名第二，僅次于2021年上半年的5.5萬(wàn)套。
上半年杭州二手房成交總價(jià)段占比（數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州貝殼研究院）
由此可見(jiàn)，在樓市利好政策頻出，房東以價(jià)換量之后，杭州二手房市場(chǎng)活躍度明顯復(fù)蘇。
那么這半年，到底哪些人在買房？多名購(gòu)房者向記者講述了他們的買房故事。
6年前180萬(wàn)元賣房
如今120萬(wàn)元買回相同房源
“今年上半年，我把6年前賣掉的‘老破小’又買回來(lái)了，還凈賺60萬(wàn)元呢！”說(shuō)起不久前的買房經(jīng)歷，山東姑娘劉蕓（化名）有些興奮。
2018年，為了回老家發(fā)展，劉蕓賣掉了自己在市中心的“老破小”——嘉匯大廈一套頂樓51㎡的房源。雖然有電梯，但因?yàn)槭琼敇牵?/span>當(dāng)時(shí)賣掉的價(jià)格不算高，約180萬(wàn)元。
劉蕓的房子位于嘉匯大廈（資料圖）
雖然劉蕓回了老家，但依然喜愛(ài)杭州這座她曾經(jīng)奮斗過(guò)的城市，關(guān)注著杭州。今年上半年，杭州市中心“老破小”成交火熱，遠(yuǎn)在山東的劉蕓在曾幫自己賣房的中介朋友圈看到，一套與自己之前那套房子差不多面積的房源，只要125萬(wàn)元。于是，劉蕓立刻決定回杭州來(lái)看房。
“我到現(xiàn)場(chǎng)后都驚呆了！怎么會(huì)有那么巧的事呢？我要看的這套房子跟我當(dāng)年賣掉的房子是同一幢！”劉蕓說(shuō)，兩套房同樣是51㎡，不過(guò)當(dāng)時(shí)自己賣掉的是頂樓，而這套是16樓，可以說(shuō)樓層更好。
“不是頂樓反而更好出租，也更適合我�！眲⑹|看完房當(dāng)即決定下單，最終以120萬(wàn)元成交。
劉蕓表示，自己下單的另一個(gè)原因是這套房源本身就帶有租約，月租金3500元，年租金回報(bào)率高達(dá)3.5%�！昂痛婵罾氏啾�，這樣的回報(bào)率已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了�！彼f(shuō)。
父母賣掉老家房子
來(lái)杭買房養(yǎng)老
6月初看房、6月底簽合同、7月8日過(guò)戶……最近，張建生（化名）完成了一件大事，入手了陽(yáng)光城上府的一套二手房。
“房子不大，89m²，父母兩人住是足夠了�！睆埥ㄉ嬖V記者說(shuō)，這套房子主要是給父母養(yǎng)老住。陽(yáng)光城上府行政區(qū)劃上屬于蕭山區(qū)，但是緊鄰濱江區(qū)，與張建生現(xiàn)在住的小區(qū)也很近，這正是他選擇陽(yáng)光城上府的原因。
“為父母在杭州買套房子養(yǎng)老，這個(gè)想法其實(shí)早在兩年前我爸爸退休的時(shí)候就有了�！睆埥ㄉf(shuō)，去年10月杭州限購(gòu)放松之后，他就開(kāi)始關(guān)注樓市的各類消息，為買房做準(zhǔn)備。讓張建生真正下定決心的，是房貸利率大調(diào)整。
“5月31日那天杭州房貸利率終于調(diào)整了，首套利率從3.75%直接降至3.25%。該出的政策都出了，我個(gè)人覺(jué)得該下手了�！睆埥ㄉf(shuō)，相比1.5成首套，3.25%的利率對(duì)他的吸引力更大，畢竟對(duì)他而言首付款還是寬裕的。
張先生表示3.25%的利率對(duì)他來(lái)講有很大的吸引力，圖為看房資料圖（圖文無(wú)關(guān)）
當(dāng)然，張建生決定入手二手房，還有一個(gè)原因就是如今杭州的新房二手房差價(jià)越來(lái)越小，二手房即買即住的優(yōu)勢(shì)一下子凸顯了出來(lái)。“在陽(yáng)光城上府前前后后看了七八套房子，最終看中了其中一套。這套房子房東掛了有大半年，最初掛牌價(jià)330萬(wàn)元，我看房的時(shí)候已經(jīng)調(diào)到315萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)一番討價(jià)還價(jià)，最終還到了一個(gè)整數(shù)價(jià)格，300萬(wàn)元�！睆埥ㄉf(shuō)，陽(yáng)光城上府最高點(diǎn)時(shí)曾站上過(guò)5萬(wàn)元/m²，如今他以不到3.4萬(wàn)元/m²的價(jià)格買入，算是比較滿意了。
為了買這套房子，張建生父母賣掉了老家的一套房子，湊到了150萬(wàn)元首付款�！艾F(xiàn)在的房貸政策很友好，做接力貸的話，可以一直貸到85歲，所以我們商量了之后決定以父母自己的名義買房，這樣也能貸20多年。”張建生說(shuō)，不到8000元的月供壓力，對(duì)他們家而言壓力不大。
至于接下來(lái)房?jī)r(jià)是漲是跌，張建生心態(tài)倒是很平和。畢竟是把老家的房子置換到杭州來(lái)，即便真跌了，賬面損失也不會(huì)太大。但一旦房?jī)r(jià)起來(lái)，升值空間肯定要遠(yuǎn)超老家那套房。
抓住置換時(shí)機(jī)
兩房換成了四房
今年上半年，上城區(qū)的田雯（化名）終于把九堡的房子成功置換到了艮北。田雯住在九堡靠錢塘江的一個(gè)小區(qū)已有多年，由于她所住的小區(qū)建成較早，面積89㎡只有兩房，隨著家庭人口增多，臥室不夠用，因此幾年前就萌生了置換三房或四房的想法。于是，去年她就把房子在中介機(jī)構(gòu)掛牌出售。
置換到哪里呢？在城東生活這么多年，田雯對(duì)周邊已經(jīng)很熟悉了，不愿意把房子換得太遠(yuǎn)，只考慮在城東方向置換。同時(shí)，房子總價(jià)既要在預(yù)算內(nèi)，又要兼顧孩子的上學(xué)問(wèn)題�？戳艘蝗ο聛�(lái)，她最終選擇了艮北靠地鐵口的一個(gè)次新房小區(qū)，鄰近地鐵1號(hào)線九和路站，總價(jià)400多萬(wàn)元，旁邊還有采實(shí)教育集團(tuán)澎誠(chéng)中學(xué)。對(duì)比下來(lái)，各方面都還算滿意。
今年，田雯看中的這個(gè)小區(qū)，二手房成交均價(jià)已回落到4萬(wàn)元/㎡上下，再加上房貸利率也已大幅下調(diào)，她覺(jué)得可以下手了。于是，她一邊聯(lián)系中介抓緊賣房，一邊尋找合適的房源。
就在上個(gè)月，田雯的房子終于成功賣出，以總價(jià)220多萬(wàn)元成交。這一價(jià)格雖然相比去年掛牌價(jià)降了不少，但好在是同步置換，買到了一套面積110㎡的四房，總價(jià)440多萬(wàn)元，這套房子降價(jià)更多，如此一算，田雯既實(shí)現(xiàn)了置換夢(mèng)，還省了不少錢。
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