2022年小區(qū)業(yè)主大會投票現場
近日，西安市未央區(qū)時代明豐苑小區(qū)多名業(yè)主向紅星新聞反映，該小區(qū)在2022年召開業(yè)主代表大會，通過“關于公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)”的決議；今年6月公開招標后，與新物業(yè)公司簽訂了服務合同，但原物業(yè)公司西安安居物業(yè)管理集團潤達城市服務有限公司（下稱潤達服務公司）卻一直拒絕撤場。
9月24日，潤達服務公司負責人稱，雙方對更換程序合法性有異議，決定依法依規(guī)維護己方合法權益。未央區(qū)住建局物業(yè)科有關負責人表示，已協(xié)調多次但一直未能成功，目前由張家堡街道辦牽頭推進。張家堡街道辦物業(yè)管理中心表示，協(xié)調過多次無法達成一致，只能由上級部門解決。
物管會：
2022年業(yè)主大會通過相關決議
此后兩度更換物業(yè)均未成功
2022年小區(qū)物管會會議公示
9月24日，紅星新聞獲取了時代明豐苑小區(qū)業(yè)主大會〔2022〕01號表決決議。文件顯示，2022年7月15日小區(qū)通過業(yè)主大會表決的方式，決定公開招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)。該小區(qū)物業(yè)管理委員會負責人之一史某告訴記者，決議通過后當年8月就選定了西安某物業(yè)公司。
“但是跟現在情況一樣，老物業(yè)就是不搬離。迫于種種壓力，新選的物業(yè)公司在僵持一年后，2023年年底通知我們放棄這個項目。”史某說，之后他們咨詢了律師，“決議選聘的事情沒完成，業(yè)主委托解聘物業(yè)也沒完成，就可以繼續(xù)向業(yè)主進行公示，業(yè)主沒有提出異議，就可以繼續(xù)公開招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)�！�
今年5月，該小區(qū)物業(yè)管理委員會開始組織公開招標；6月5日，中標公司陜西愛心物業(yè)服務有限責任公司（下稱愛心物業(yè)公司）和小區(qū)簽訂了物業(yè)服務合同。
愛心物業(yè)公司負責人李經理向紅星新聞出示了其公司簽署合同后向管理部門備案的證明：落款日期為6月5日的西安市物業(yè)服務合同備案申請表上，張家堡街道辦事處加蓋了公章，以示備案；6月18日，愛心物業(yè)公司獲得未央區(qū)行政審批服務局的備案回執(zhí)，回執(zhí)上加蓋了公章。
愛心物業(yè)公司相關備案文件
李經理說，相關備案流程完成后，6月28日，他帶領工作人員向物管會和業(yè)主們現場宣讀后，準備協(xié)助物管會與前期物業(yè)公司潤達服務公司辦理交接，但對方堵門拒絕交接，雙方發(fā)生爭執(zhí)。此后一段時間，雙方因交接問題遲遲不能達成一致，僵局持續(xù)到現在。
原物業(yè)公司：
對更換程序有異議
將依法依規(guī)維護己方權益
天眼查顯示，潤達服務公司為西安安居物業(yè)管理集團有限公司100%持股，后者屬于西安市安居建設管理集團有限公司100%持股的國有獨資企業(yè)。西安市安居建設管理集團有限公司實際控制人為西安市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會。
24日下午，紅星新聞聯系到潤達服務公司負責人王經理。對于為何不執(zhí)行業(yè)主大會決議撤出小區(qū)，他表示，雙方對更換物業(yè)公司程序合法性有異議�！拔覀冊谶@兒全力保障業(yè)主的生活安全，我們對設備的情況都熟悉，同時我們也會依法依規(guī)地維護我們的權益。”關于其他問題，王經理稱不便多說、相信最后會有一個公正的處理結果。
同日，紅星新聞就此事致電未央區(qū)住建局物業(yè)管理相關部門，工作人員稱轄區(qū)張家堡街道辦正在跟進中，由街道辦組織新老物業(yè)交接�！瓣P于此事我們已協(xié)調多次，都是街道辦來組織，我們進行配合，重點是部分問題存在爭議。2022年小區(qū)有過一次表決，只是當時的物業(yè)公司沒有進場。在當初表決已經結束的前提下，又用2022年的表決來進行招投標，市住建局的法律顧問給我們解釋，這塊可能存在一些問題。”
對于這一說法，物管會成員史某表示，“我們第一屆業(yè)主大會的決議合法合規(guī)，何況街道辦、區(qū)住建局、派出所都有簽字。為什么要重新召開業(yè)主大會？哪一條法律依據要求我們重新召開？”
史某告訴紅星新聞，如果說業(yè)主大會程序有錯誤，至少相關部門會給予一個文件說明，也好讓業(yè)主知道哪里錯了。有文件回復的情況下，物業(yè)管理委員會也可以去行政復議。但是沒有文件或者政策依據要求重新召開業(yè)主大會。
紅星新聞致電張家堡街道辦事處物業(yè)管理中心，有關負責人表示應采訪區(qū)住建局，他們無法就此事接受采訪。在記者的追問下，對方稱：“我們現在確實沒有這個職權，你問的已經超出我們的職權范圍了，所以我不能答復你這個事兒。我們搭建平臺協(xié)調過多少次，達不成一致的情況下，那就只能由上級部門來決定�！�
律師：
原物業(yè)拒不退場
物管會可向法院提起訴訟
廣東知恒（西安）律師事務所律師張亞童分析認為，《陜西省物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務人員，為業(yè)主共同決定事項，可以采取召開業(yè)主大會會議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進行，由業(yè)主共同決定�！吨腥A人民共和國民法典》第九百四十六條規(guī)定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。
更換物業(yè)服務公司的流程為成立業(yè)委會、業(yè)主大會表決、招標或邀標、交接手續(xù)、解聘原物業(yè)。因此，僅在解聘原物業(yè)的過程中，法律有明確的期限要求，需要原物業(yè)人員及時退出物業(yè)服務領域，并未明確規(guī)定業(yè)主大會決議至實際執(zhí)行的期限，也即2022年業(yè)主大會的決議在當年未執(zhí)行完畢，法律并未明確禁止2024年不能再次執(zhí)行。
如果原物業(yè)拒絕退出造成業(yè)主損失，根據《中華人民共和國民法典》第九百四十九條，原物業(yè)服務人不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。
陜西漢廷律師事務所律師魏楨培指出，業(yè)主大會作為本小區(qū)民主議事的最高權力機構，法律亦賦予其解聘物業(yè)公司的權力，只要程序合法、決議有效，物業(yè)公司應當予以執(zhí)行。如果物業(yè)公司拒不退場并辦理交接手續(xù)，小區(qū)目前的物業(yè)管理委員會可以作為原告，向法院提起訴訟，并依據判決申請法院強制執(zhí)行，由法院強制騰退和交接。
魏楨培表示，司法是公民權利救濟的最后途徑，在本起事件中，街道辦、住建局等相關行政部門應當本著為群眾辦實事的負責任態(tài)度，及時協(xié)調解決相關糾紛。根據《西安市物業(yè)管理條例》第七十二條、第一百零二條等相關規(guī)定，如果物業(yè)公司未按規(guī)定移交有關資料和財物的，應當由未央區(qū)住建局責令限期改正、予以警告，以及并處一萬元以上五萬元以下罰款等措施。
紅星新聞記者 鐘夢哲 羅夢婕
編輯 楊珒 責編 李彬彬
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