〚大連新聞傳媒集團記者王藝〛
買房還未入住，或已裝修完畢，卻被告知該房屋已被法院查封了，怎么辦？
【案件回顧】
案例一：胡某與張某合同糾紛案，法院在執(zhí)行過程中，依法查封了張某名下房屋。劉某不知道該房屋已被法院查封，仍與張某簽訂了房屋買賣合同，并支付了全部購房款。劉某購買該房屋的行為是否對法院執(zhí)行行為造成影響，劉某的權利應如何救濟？
案例二：某銀行與A房地產開發(fā)公司金融借款合同糾紛一案，在執(zhí)行過程中，查封了A房地產開發(fā)公司名下的部分房屋。案外人王某提出其在售樓處購買其中一處房屋，已簽訂商品房買賣合同，支付了全部合同約定價款，一再催促A房地產開發(fā)公司配合辦理房屋過戶手續(xù)，但該公司遲遲未予協(xié)助辦理。A房地產開發(fā)公司在向銀行貸款時，已將上述房屋及項下土地使用權抵押給銀行，王某并不知情，A房地產開發(fā)公司在收到王某支付的房款后未用來解除銀行抵押。在法院對上述房屋采取強制執(zhí)行措施的過程中，王某應如何救濟自己的權利？其主張是否能夠得到支持？
案例三：某建筑公司與B房地產開發(fā)公司建設工程施工合同糾紛一案，法院判決某建筑公司對其所施工的工程享有工程價款優(yōu)先受償權。但B房地產開發(fā)公司已將部分房屋對外出售，購買該房屋的夏某提出其是房屋的合法權利人并且已經入住。夏某對該房屋的權利是否能夠對抗某建筑公司基于工程價款優(yōu)先受償權，而申請法院強制執(zhí)行該房屋的權利呢？
【法官說法】大連中院執(zhí)行裁判庭四級高級法官金秀麗：
以上三個案例，可通過案外人執(zhí)行異議程序來維護自身合法權益。在房屋買受人合法權益受到侵害時，可以依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十四條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出書面異議。
案外人執(zhí)行異議程序是房屋買受人在發(fā)現所購房屋被查封時的有效救濟途徑之一，是保護房屋買受人合法權益的重要手段。案外人的異議請求一旦被支持，對申請執(zhí)行人債權的受償將產生顛覆性的影響，所以法院會進行嚴格審查�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》中，對不動產買受人的物權期待權保護條件和房屋消費者物權期待權的保護條件作出了明確的規(guī)定。可以說，不動產買受人權利是有保障的，但是保障的條件也是明確的。
首先，在法院查封之前，簽訂了合法有效的書面買賣合同就是首要條件。
案例一中，劉某購買房屋的時間晚于法院查封該房屋的時間，在法院已作出查封措施限制張某處分房屋的情況下，張某與劉某簽訂的房屋買賣合同不能產生影響法院執(zhí)行的效果，劉某只能基于債權請求權向張某主張權利。
其次，在保護案外人權利的同時，也對其權利進行干預。比如商品房買賣合同約定的剩余房款要交付法院執(zhí)行等。
在案例二、案例三中，因申請執(zhí)行人對所執(zhí)行的房屋享有抵押權優(yōu)先權、建設工程價款優(yōu)先權，故對于案外人從房地產開發(fā)企業(yè)購買商品房的，當案外人已經支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十，所購買的商品房系用于居住且名下無其他用于居住的房屋，案外人的權利能夠排除執(zhí)行的，其要求解除房屋查封的異議請求則會得到法院的支持。這是對消費者生存權這一更高價值的維護，如果案外人購買的房屋是公建等經營性用房的，則無法排除法院的執(zhí)行行為。
金法官說，為避免惡意串通和虛假訴訟行為的存在，請真實合法的權利人積極配合法院提供材料，這樣既有利于保護自身權利，也有利于維護司法的公正。
在案件的事實需要經過實體審理、異議審查階段無法進行確認的情況下，執(zhí)行異議審查階段可能沒有支持案外人的請求，房屋買受人仍可通過提出案外人異議之訴途徑來實現權利救濟。申請執(zhí)行人對支持案外人異議的審查結論不服的，也可以通過準予執(zhí)行之訴救濟其權利。
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