來(lái)源：封面新聞
封面新聞?dòng)浾?于婷
安居樂(lè)業(yè)，在打拼的城市買(mǎi)套房，可能是現(xiàn)在許多年輕人早出晚歸奔忙的奮斗目標(biāo)。但在好不容易經(jīng)歷了看房、選房、付首付、辦貸款環(huán)節(jié)，完成了這些流程，終于可以住進(jìn)新家的時(shí)候，卻突然從鄰居處得知，自己花157萬(wàn)余元購(gòu)買(mǎi)的房子里，曾發(fā)生過(guò)非正常死亡事件，想與原房東求證并協(xié)商解決，卻被拉黑。（相關(guān)報(bào)道：男子花157萬(wàn)買(mǎi)到“兇宅” 將中介和賣(mài)方一起告上法院）
近日，錦江法院依法審結(jié)一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，認(rèn)定賣(mài)方隱瞞房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件，違反雙方合同約定和誠(chéng)實(shí)信用原則，遂判決賣(mài)方賠償買(mǎi)方違約金。
壹
花157萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)二手房
入住后突然得知房屋是“兇宅”
2021年1月19日，對(duì)于“蓉漂”小伙向某來(lái)說(shuō)，是人生中重要的一天。
在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的看房和挑選過(guò)程后，他最終決定，購(gòu)買(mǎi)位于錦江區(qū)的一套二手房，房子建筑面積84.34㎡，總售價(jià)1576666元。
在敲定了購(gòu)房的一些細(xì)節(jié)后，小向與房東夫婦趙某某、劉某某簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，對(duì)該房屋過(guò)戶時(shí)間、價(jià)款支付、違約責(zé)任、及該房屋是否發(fā)生過(guò)非正常死亡事件等事宜作出了明確約定，并由買(mǎi)賣(mài)雙方簽字及中介公司蓋章確認(rèn)。合同簽訂后，小向支付了全部購(gòu)房款、取得房屋所有權(quán)證。
但是入住后，小向與他人閑聊時(shí)突然得知，自己購(gòu)買(mǎi)的房屋曾發(fā)生過(guò)小孩墜樓事件，后經(jīng)調(diào)查取證，證實(shí)確有其事。小向于是向房東夫婦提出回購(gòu)房屋，但是就此事雙方并未達(dá)成一致。
“我買(mǎi)這個(gè)房子，原本想的是今年就結(jié)婚當(dāng)作婚房的，知道了這個(gè)事情以后，我和女朋友都不敢在家里住了�！睙o(wú)奈之下，小向只能將房東一家和中介公司告上法院。
貳
房東未如實(shí)告知情況
需向買(mǎi)方支付10余萬(wàn)元違約金
“我們從沒(méi)有進(jìn)行過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)，不清楚應(yīng)當(dāng)披露的信息范圍，買(mǎi)方及中介公司也從未詢問(wèn)過(guò)房屋是否發(fā)生過(guò)非正常死亡事件�！痹诜ㄍド�，房東夫婦表示，孩子墜樓是傷心事，不可能逢人便說(shuō)，且即使發(fā)生過(guò)墜樓事件，也不影響買(mǎi)方使用房屋。
錦江法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的合同約定，案涉房屋內(nèi)發(fā)生的高墜事件屬于非正常死亡事件。賣(mài)家作為出賣(mài)人，簽署合同前有能力也有義務(wù)閱讀相關(guān)條款，因此，即使中介公司未就非正常死亡事件口頭詢問(wèn)，賣(mài)家也應(yīng)當(dāng)按約如實(shí)告知。雖然涉案房屋發(fā)生的非正常死亡事件并不影響房屋的實(shí)際使用功能，但可能會(huì)引發(fā)某些不良心理感受，進(jìn)而影響其購(gòu)房決策。
房屋買(mǎi)賣(mài)屬于生活中重大事項(xiàng)交易，賣(mài)方對(duì)于與房屋有關(guān)的信息，特別是對(duì)合同訂立與否或合同訂立條件產(chǎn)生重大影響的信息應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)方予以披露，這亦是作為一名善良守信的合同相對(duì)人應(yīng)盡的義務(wù)。因此，不論是基于合同約定，還是誠(chéng)實(shí)信用原則，賣(mài)方在出賣(mài)房屋前均應(yīng)將房屋內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件如實(shí)告知買(mǎi)方，未如實(shí)告知，屬于隱瞞，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
在買(mǎi)方不主張賣(mài)方回購(gòu)房屋且未提供證據(jù)證明案涉房屋再次出售低于市場(chǎng)價(jià)格的損失的情況下，綜合考量賣(mài)方的過(guò)錯(cuò)程度、案涉事件性質(zhì)及可能導(dǎo)致的影響、合同簽訂及履行等情況，酌情確定賣(mài)方向買(mǎi)方支付違約金。
法官說(shuō)法
趨利避害、擇善而居，是我國(guó)的傳統(tǒng)風(fēng)俗。公眾對(duì)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件的房屋存在一定避諱心理，會(huì)影響其購(gòu)房意愿，甚至導(dǎo)致房屋貶值，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生重大影響。
“人無(wú)信不立，業(yè)無(wú)信不興”，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則及對(duì)善良風(fēng)俗的尊重，二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，雙方在對(duì)合同相關(guān)事宜盡量進(jìn)行明確約定的同時(shí)，若房屋發(fā)生過(guò)非正常死亡事件等可能影響房屋成交及價(jià)格的信息，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)如實(shí)披露，以免后期引發(fā)不必要的糾紛。
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男子春節(jié)回鄉(xiāng)看房：不值這個(gè)價(jià) 最大顧慮是覺(jué)得住不上
“大年初一早上看完電影，下午就去看房了。”在上海打拼的王哲回到老家不久，便決定去售樓處了解行情。
像王哲一樣在其他城市工作，計(jì)劃在家鄉(xiāng)購(gòu)房的行為被稱為“返鄉(xiāng)置業(yè)”。受房?jī)r(jià)走勢(shì)、市場(chǎng)預(yù)期和防控政策等因素影響，返鄉(xiāng)置業(yè)從2016年火爆到近兩年逐漸沉寂失聲。
2023年春節(jié)是疫情防控回歸“乙類(lèi)乙管”的首個(gè)小長(zhǎng)假，“回家過(guò)年”成為主流選擇。據(jù)交通運(yùn)輸部統(tǒng)計(jì)，春節(jié)假期（1月21日至27日）全國(guó)累計(jì)發(fā)送旅客2.26億人次，比2022年同期增長(zhǎng)71.2%。
大規(guī)模返鄉(xiāng)潮激活了部分置業(yè)需求，加上前期利好樓市的措施密集出臺(tái)，一些房地產(chǎn)從業(yè)者感受到“冰封”已久的返鄉(xiāng)置業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。
資料圖
春節(jié)看房火爆，房企“花式攬客”
“沒(méi)想到大年初一來(lái)看房的人會(huì)這么多�！蓖跽茉谌齻�(gè)樓盤(pán)都見(jiàn)到不少購(gòu)房者，“還以為我會(huì)是獨(dú)一份�！�
看房熱度高漲并非個(gè)別現(xiàn)象。石家莊、開(kāi)封、綿陽(yáng)等多地房地產(chǎn)中介告訴《中國(guó)新聞周刊》記者，春節(jié)期間看房人數(shù)明顯增加。濟(jì)南房地產(chǎn)中介武澤透露，“今年春節(jié)有2位返鄉(xiāng)置業(yè)客戶前來(lái)咨詢，去年是一個(gè)都沒(méi)有�！�
58同城、安居客日前發(fā)布的《2023春節(jié)置業(yè)意向報(bào)告》顯示，在受訪一線和新一線城市打拼、有意向購(gòu)房的80后-00后群體中，超八成意向購(gòu)房者打算利用春節(jié)期間看房或購(gòu)房，近半計(jì)劃1-2年內(nèi)購(gòu)房。另?yè)?jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)，2023年春節(jié)期間各線城市找房熱度同比上漲3.7%。
“相比2022年，今年春節(jié)購(gòu)房熱度要更高一些，我覺(jué)得跟疫情防控政策調(diào)整有一定關(guān)系�？蛻舫鲂胁辉偈芟�，流動(dòng)性更大，同時(shí)今年春節(jié)后的小陽(yáng)春要比去年早一些。春節(jié)過(guò)后，這幾天來(lái)買(mǎi)房子的客戶還是比較多�！蔽錆煞治�。
除了大環(huán)境改善利好之外，不少地方提前“暖場(chǎng)”，搶抓春節(jié)檔口策劃各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)“花式攬客”，也吸引了不少看房者。
《中國(guó)新聞周刊》記者發(fā)現(xiàn)，江西安義、江蘇鹽城、河南開(kāi)封等地政府制定了多項(xiàng)春節(jié)期間的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。例如，江西南昌安義縣出臺(tái)政策，春節(jié)期間，對(duì)在安義縣購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅的購(gòu)房者，最多可按300元/平方米給予補(bǔ)貼。江蘇省鹽城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知，將利用春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期，推出一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的措施。
一些房企也緊盯春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求，推出了家電禮、房?jī)r(jià)折扣、返鄉(xiāng)置業(yè)補(bǔ)貼、一口價(jià)特價(jià)房等舉措加大營(yíng)銷(xiāo)力度。
“去年房?jī)r(jià)基本在14000元上下，現(xiàn)在是年底沖刺加上春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)活動(dòng)，價(jià)格13000多元。每平米成交價(jià)格比之前會(huì)優(yōu)惠600元—700元，基本貼著利潤(rùn)平衡點(diǎn)在賣(mài)�！笔仪f融創(chuàng)某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴《中國(guó)新聞周刊》。
看房 資料圖
從地方政府到房企的竭力營(yíng)銷(xiāo)，確實(shí)讓一些三四線樓市在數(shù)九寒天中感受到暖意，刺激了部分購(gòu)房需求。
據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)期間的單周成交量為35.7萬(wàn)平方米，同比下降14%。然而，28個(gè)三四線城市卻逆勢(shì)上揚(yáng)，單周成交量同比上漲13%。合肥、福州、常州、六安、淮北、樂(lè)山、上饒等迎來(lái)一波供應(yīng)小高峰，同比“翻番”。
發(fā)達(dá)地區(qū)三四線如溫州、東莞、中山、珠海等城市成交量漲幅更為明顯，均超過(guò)50%。在調(diào)研的35個(gè)城市96個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目中，有63個(gè)位于三四線城市，占比高達(dá)66%，核心一二線城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)顯著不及三四線城市。
返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪。尤其是六安、淮北、上饒等外出務(wù)工人員較多，房企對(duì)疫情放開(kāi)后的“返鄉(xiāng)置業(yè)”保持著樂(lè)觀的預(yù)期。
廣西南寧房產(chǎn)中介朱航告訴《中國(guó)新聞周刊》，與去年春節(jié)沒(méi)有成交的窘迫業(yè)績(jī)相比，這次他促成了3套房產(chǎn)交易，其中2套都被返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶買(mǎi)走。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在出現(xiàn)了一些微妙信號(hào)。“目前市場(chǎng)整體不容客觀，但是一些城市成交量逆勢(shì)上漲，說(shuō)明市場(chǎng)還是有機(jī)會(huì)，正在局部好轉(zhuǎn)。市場(chǎng)信心有所恢復(fù)�！�
“最大顧慮是覺(jué)得住不上”
“返鄉(xiāng)置業(yè)的主要有幾類(lèi)人群：過(guò)去三年留在就業(yè)地過(guò)年，積累了部分返鄉(xiāng)置業(yè)的需求；希望給父母改善居住環(huán)境，降低疫情沖擊，或更方便照顧父母；看到有政策紅利，從而激發(fā)出買(mǎi)房意愿的�！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。
朱航觀察發(fā)現(xiàn)，近期返鄉(xiāng)置業(yè)客戶中年輕人正在增多�！爸耙园最I(lǐng)、30-40歲、結(jié)婚有家庭的客戶為返鄉(xiāng)置業(yè)的主力，現(xiàn)在單身青年都有了購(gòu)房意愿�！�
在廣東工作的孫鵬就是朱航口中的“新群體”。他原本沒(méi)有買(mǎi)房念頭，但春節(jié)回家看完2套房子后就決定“上車(chē)”，購(gòu)買(mǎi)了自己的第一套房�！按汗�(jié)在老家城區(qū)看了看房子，置業(yè)的念頭突然變得非常強(qiáng)烈�！�
孫鵬告訴《中國(guó)新聞周刊》，他買(mǎi)的房子總價(jià)為53萬(wàn)元。盡管價(jià)格沒(méi)有優(yōu)惠，但也送了車(chē)位，并且免了物業(yè)管理費(fèi)。
談到回鄉(xiāng)置業(yè)初衷，大城市高房?jī)r(jià)絕對(duì)是個(gè)高頻理由�！按蚬ご娌坏侥敲炊噱X(qián)，工作城市買(mǎi)不起，還不如在家鄉(xiāng)買(mǎi)一套，給自己一個(gè)保障，就當(dāng)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄了。”孫鵬說(shuō)。
王哲除了想改善老家居住環(huán)境外，也希望能擁有一套屬于自己的房子，將存款運(yùn)用起來(lái)。
武澤發(fā)現(xiàn)，大部分返鄉(xiāng)置業(yè)客戶都是從北京或者上海等地方回到濟(jì)南的群體。“他們?nèi)淌懿涣艘痪�城市的高房?jī)r(jià)以及高成本的生活壓力，同時(shí)也可以離原來(lái)的生活圈子更近一些�！�
在建樓盤(pán) 資料圖
但跑完三個(gè)樓盤(pán)后，近幾年已經(jīng)翻了一番的房?jī)r(jià)給王哲潑了盆冷水�！凹亦l(xiāng)房?jī)r(jià)實(shí)在不好下手，這幾年漲得很高，家里人都覺(jué)得貴。買(mǎi)房預(yù)算可以有，但是覺(jué)得房子不值這個(gè)價(jià)錢(qián)，沒(méi)有必要。”
此外，王哲也在猶豫是否真的要在家鄉(xiāng)買(mǎi)房。他告訴《中國(guó)新聞周刊》記者：“不想在家鄉(xiāng)買(mǎi)房最大顧慮是覺(jué)得住不上，沒(méi)有利用到房產(chǎn)。另外對(duì)家鄉(xiāng)房?jī)r(jià)預(yù)期不樂(lè)觀，現(xiàn)在看起來(lái)并不是好時(shí)機(jī)�！�
和王哲持有相同想法的人不在少數(shù)。根據(jù)《2023春節(jié)置業(yè)意向報(bào)告》顯示，有69.5%的受訪者傾向選擇在工作城市購(gòu)房，有13.4%打算在工作城市的周邊城市買(mǎi)房，合計(jì)超過(guò)八成。想在家鄉(xiāng)或家鄉(xiāng)省會(huì)周?chē)鞘?非工作城市)購(gòu)房的人群則分別占比11.9%和5.2%，合計(jì)17.1%。
而2019年春節(jié)假期，有52.7%的意向購(gòu)房者有回到家鄉(xiāng)及周邊城市置業(yè)的意向。2020年春節(jié)，這一比例升至68.6%。此后兩年，受疫情影響，這一比例在四成左右。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，2023年選擇回家鄉(xiāng)置業(yè)的比例明顯減少，預(yù)示著返鄉(xiāng)置業(yè)的熱度已經(jīng)明顯下降。三四線城市棚改貨幣化安置結(jié)束、置業(yè)更理性化以及投資需求弱化是三個(gè)主要因素，購(gòu)房者大都選擇在工作地自住性購(gòu)房，加之去年中小城市房?jī)r(jià)下行，更是導(dǎo)致返鄉(xiāng)投資性需求離場(chǎng)。
“很多返鄉(xiāng)置業(yè)人群還是會(huì)回去，對(duì)低線級(jí)樓市的拉動(dòng)作用有限。這些城市還需要繼續(xù)去研究如何提振樓市�！眹�(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，近幾年包括河南、湖南、安徽等省份出現(xiàn)了一些成長(zhǎng)型的三四線城市。這些城市人口開(kāi)始回流，這也給當(dāng)?shù)貥鞘袆?chuàng)造了機(jī)會(huì)。
李宇嘉告訴《中國(guó)新聞周刊》，近期，各地發(fā)布“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一號(hào)文”，把住房消費(fèi)提振納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總框架之中。目前最重要的，還是修復(fù)市場(chǎng)的信心和預(yù)期。
“政策不應(yīng)直接著眼于樓市消費(fèi)，而是通過(guò)加大低收入和困難群體的兜底保障，完善補(bǔ)充社會(huì)保障，推進(jìn)保租房等供給側(cè)改革，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，完善失業(yè)救助，公建配套同步供給，夯實(shí)樓市需求的基礎(chǔ)�！崩钣罴握f(shuō)。
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