成都一業(yè)主封自家陽臺成被告，該事件曾引發(fā)廣大網(wǎng)友討論。一審業(yè)主敗訴，法院判決其拆除封閉陽臺，后業(yè)主上訴，二審業(yè)主勝訴，物業(yè)提請再審。
▲2022年2月，小區(qū)物業(yè)發(fā)出的告示
在經(jīng)歷兩次審判后，4月3日，紅星新聞記者從該小區(qū)業(yè)主處獲悉，該案迎來終審判決。四川高院認為，該業(yè)主未經(jīng)小區(qū)業(yè)主表決擅自封閉陽臺的行為，違反合同約定以及自己作出的承諾，有違契約精神及誠實信用原則。物業(yè)公司要求其拆除封閉陽臺并恢復(fù)原狀，符合法律規(guī)定以及合同約定。最終高院維持一審判決，撤銷二審判決，物業(yè)勝訴。
據(jù)了解，本判決為終審判決。在接到該判決后，4月3日晚，高某猛向紅星新聞記者表示，將尊重法律判決。
事件回顧：封自家陽臺
小區(qū)業(yè)主被物業(yè)告上法庭
去年2月，成都綠城·誠園一期小區(qū)物業(yè)發(fā)出的一紙告示在網(wǎng)絡(luò)引發(fā)熱議。物業(yè)在針對小區(qū)一封陽臺業(yè)主的訴訟中獲勝，業(yè)主被一審法院判決限期拆除封閉的陽臺。
因封陽臺而被物業(yè)起訴的案件在全國較為罕見。據(jù)了解，被告業(yè)主高某猛并非小區(qū)內(nèi)唯一一家封陽臺的業(yè)主，小區(qū)部分業(yè)主也將陽臺進行了封閉，但作為小區(qū)首位封陽臺業(yè)主，他被物業(yè)起訴。對于一審判決，高某猛表示不服，稱陽臺不是公攤區(qū)域，是自己的專屬區(qū)域，“是自己的事，不需要讓他人來決定能不能封�！辈⒃陔S后提起上訴。而小區(qū)內(nèi)反對封陽臺的業(yè)主則認為，小區(qū)建筑是一個整體，封陽臺影響小區(qū)外立面，影響房價，“就是大家的事�！�
去年8月，二審成都市中級人民法院進行了改判，撤銷一審判決，并駁回了物業(yè)公司要求業(yè)主拆除封閉陽臺等的訴訟請求，業(yè)主方勝訴。針對二審改判結(jié)果，物業(yè)存在異議，隨即向四川省高級人民法院提起再審申請。
▲小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主封了窗
法院：未經(jīng)業(yè)主表決擅自封陽臺
違反合同約定，有違契約精神
在經(jīng)歷大半年后，四川高院于今年3月28日作出終審判決。四川高院認為，本案的爭議焦點為業(yè)主高某猛是否應(yīng)拆除已封閉的陽臺并恢復(fù)原狀。
法院認為，從契約嚴守角度，在小區(qū)的《臨時管理規(guī)約》中已明確約定：原則上不得封閉陽臺，經(jīng)全體業(yè)主表決，戶數(shù)與面積達到法定條件（即須經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意）封閉陽臺、露臺的，須由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同制訂封閉方案并公示，高某猛認可相關(guān)約定并簽字確認。對于高某猛稱相關(guān)約定是無效的格式條款，對其沒有法律約束力的說法。法院認為，小區(qū)的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《臨時管理規(guī)約》限制業(yè)主封閉陽臺的目的在于，在法律范圍內(nèi)確保業(yè)主依約通過小區(qū)業(yè)主表決的方式合法行使業(yè)主權(quán)利，該約定并未影響業(yè)主正常使用符合建筑設(shè)計要求的陽臺，并未對業(yè)主對其專有部分的專有權(quán)進行不當限制，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且高某猛在簽署相關(guān)協(xié)議、規(guī)約時，對陽臺的構(gòu)造、功能，以及建設(shè)規(guī)劃均知情，其就應(yīng)按照相關(guān)約定行使業(yè)主權(quán)利。他未經(jīng)小區(qū)業(yè)主表決擅自封閉陽臺的行為，違反了合同約定以及自己作出的承諾，有違契約精神和誠實信用原則。綠城物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)，要求其拆除封閉陽臺并恢復(fù)原狀，符合法律規(guī)定以及合同約定。
▲綠城小區(qū)
終審判決：維持一審判決
撤銷二審民事判決
高某猛認為，其封閉陽臺是出于人身安全的考慮，并希望避免粉塵和噪音污染，法院認為這有一定合理性，但權(quán)利行使的邊界必須以公共利益為限，業(yè)主的個體權(quán)利應(yīng)在誠信原則以及不危及小區(qū)全體業(yè)主整體利益的前提下行使。
法院認為，陽臺邊界以內(nèi)的使用空間屬于業(yè)主所購房屋的專有部分，陽臺邊界以外的部分則是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的屬性。
隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，房屋不僅具備供人居住使用的基本功能，也或多或少兼具資產(chǎn)保值增值的功能。小區(qū)樓棟外立面是否美觀，一定程度將會影響房屋價值，因此封閉陽臺的行為往往會對建筑物的整體美觀甚至價值產(chǎn)生影響。
本案中，高某猛擅自封閉陽臺的行為，改變了樓棟外立面美觀統(tǒng)一性，違反了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗……”的規(guī)定。如果小區(qū)業(yè)主均按照各自想法和方式對陽臺進行封閉改造，勢必會進一步對小區(qū)樓棟外立面美觀統(tǒng)一性造成更大破壞。同時，擅自封閉陽臺也會帶來外立面脫落等額外潛在安全風險。在小區(qū)業(yè)主未表決同意的情況下，擅自封閉陽臺的行為，已經(jīng)超出其專有權(quán)范圍，構(gòu)成了權(quán)利的濫用，因此該業(yè)主的行為難以得到法律上的支持。
最終，四川高院維持了一審判決，撤銷了成都中院的二審民事判決。據(jù)了解，本判決為終審判決。
紅星新聞記者 章玲
編輯 柴暢
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