原標(biāo)題：購(gòu)房人“斷供”，開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)解除合同？法院判了
南都訊 記者趙青11月9日，廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布一批房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛典型案例。
案例涉及商品房預(yù)售、二手房交易兩種主要合同類(lèi)型，涵蓋了銷(xiāo)售廣告、出賣(mài)人告知義務(wù)、商品房交付標(biāo)準(zhǔn)、違約免責(zé)事由、一房二賣(mài)、貸款未獲批準(zhǔn)、虛假交易、違法搭建等多個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。
據(jù)了解，今年前三季度，廣東省商品住宅銷(xiāo)售額超1萬(wàn)億，占全國(guó)銷(xiāo)售額的12.6%。
1-10月，全省法院共新收一審房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件26441件，同比下降20.14%；訴前調(diào)解有關(guān)糾紛58206件，共23930件調(diào)解成功。
審結(jié)案件24168件，其中16482件適用小額訴訟或簡(jiǎn)易程序，5911件調(diào)解或撤訴，調(diào)撤率近四分之一，糾紛源頭化解和實(shí)質(zhì)性化解效果明顯。
房產(chǎn)公司未按廣告提供免費(fèi)樓巴 法院判決按房款0.5%支付違約金
某房地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售廣告中宣傳小區(qū)提供免費(fèi)樓巴，并詳細(xì)說(shuō)明樓巴數(shù)量、開(kāi)行頻率、往返地點(diǎn)等。陳某與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未對(duì)樓巴作出約定。
陳某入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際提供的樓巴與廣告內(nèi)容不一致，遂起訴請(qǐng)求判令某房地產(chǎn)公司按照廣告內(nèi)容提供樓巴并予以賠償。
珠海市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司關(guān)于樓巴的廣告內(nèi)容確定、具體，案涉樓盤(pán)位于公共交通不便地區(qū)，樓巴廣告對(duì)業(yè)主作出購(gòu)買(mǎi)決定具有重大影響，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成要約，屬于合同內(nèi)容。
某房地產(chǎn)公司沒(méi)有按照廣告內(nèi)容提供樓巴服務(wù)，構(gòu)成違約。因提供樓巴屬于服務(wù)義務(wù)，不適于強(qiáng)制履行，故酌情按照購(gòu)房款0.5%的標(biāo)準(zhǔn)判決某房地產(chǎn)公司向陳某支付違約金。
法官表示，開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)投放廣告應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，關(guān)于樓巴的廣告宣傳明確、具體，依法對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。
開(kāi)發(fā)商未依約履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。該案對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)秩序、促進(jìn)行業(yè)自律具有積極意義。
購(gòu)房人“斷供”引糾紛 開(kāi)發(fā)商具有合同解除權(quán)
2014年3月18日，某房地產(chǎn)公司與金某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，如金某不按期償還銀行貸款，導(dǎo)致銀行要求該房地產(chǎn)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，該房地產(chǎn)公司有權(quán)解除合同，金某承擔(dān)違約責(zé)任。
某房地產(chǎn)公司、金某與某銀行于同年同月簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款合同》，約定某房地產(chǎn)公司對(duì)金某的按揭貸款承擔(dān)階段性保證責(zé)任。
2015年7月30日，某銀行向某房地產(chǎn)公司發(fā)出還款通知，載明因金某欠付貸款本息，某房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，為此某房地產(chǎn)公司向銀行償還了部分貸款。
某銀行曾以借款合同糾紛起訴金某，要求解除《個(gè)人購(gòu)房借款合同》，法院生效判決確認(rèn)解除合同、金某承擔(dān)還款責(zé)任，某房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并有權(quán)向金某追償。后某房地產(chǎn)公司訴至法院，請(qǐng)求解除商品房預(yù)售合同，金某承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
廣州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，約定解除權(quán)條款屬于就出賣(mài)人為買(mǎi)受人承擔(dān)階段性貸款保證責(zé)任設(shè)置的反擔(dān)保性質(zhì)的條款，是各方平衡權(quán)利義務(wù)、合理控制風(fēng)險(xiǎn)的安排，不屬于不合理設(shè)置雙方權(quán)利義務(wù)的格式條款，亦不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。
生效判決已認(rèn)定某房地產(chǎn)公司對(duì)貸款本息等承擔(dān)連帶清償責(zé)任，某銀行已申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。某房地產(chǎn)公司請(qǐng)求解除案涉合同具有合同和事實(shí)依據(jù)。
案涉房屋總價(jià)較高，合同約定違約金為房屋總價(jià)的20%，顯屬過(guò)高，金某也對(duì)此提出抗辯，綜合考慮合同的履行情況、房屋現(xiàn)值、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等多重因素，根據(jù)公平原則酌情調(diào)整違約金按總房款的5%計(jì)算。
法官表示，商品房預(yù)售交易中，購(gòu)房人通常采用“首付+按揭”的方式支付購(gòu)房款。
本案涉及該購(gòu)房模式下購(gòu)房人因自身原因“斷供”、法院另案生效判決認(rèn)定按揭貸款合同解除等情形下，購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商及抵押貸款銀行之間多重法律關(guān)系背后的司法認(rèn)定難題。
本案從合同解除條款效力認(rèn)定、合同應(yīng)否解除、合同解除法律后果等方面逐一認(rèn)定，為此類(lèi)糾紛提供了可借鑒的裁判規(guī)則。
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