來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)
7月10日，廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布一批司法保障和諧社區(qū)建設(shè)規(guī)范物業(yè)服務(wù)典型案例。包括物業(yè)公司是否有權(quán)對(duì)業(yè)主大會(huì)決議提起訴訟、二手房買賣中物業(yè)費(fèi)如何負(fù)擔(dān)、“酬金制”物業(yè)費(fèi)計(jì)算、物業(yè)公司的聘請(qǐng)與解聘等物業(yè)服務(wù)合同糾紛領(lǐng)域的前沿、熱點(diǎn)問(wèn)題。
廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布一批司法保障和諧社區(qū)建設(shè)規(guī)范物業(yè)服務(wù)典型案例，圖為廣東高院資料圖
小區(qū)頻發(fā)盜竊事件
法院支持下調(diào)物業(yè)費(fèi)
其中，在“某物業(yè)公司訴溫某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，法院認(rèn)為某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，導(dǎo)致小區(qū)盜竊頻發(fā)，判決酌情減免業(yè)主溫某的服務(wù)費(fèi)，促使物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量。
某物業(yè)公司為溫某居住小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，溫某稱某物業(yè)公司安全保衛(wèi)工作存在漏洞導(dǎo)致其家中財(cái)產(chǎn)被盜，其至今未收到刑事案件退賠款項(xiàng)，故而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。某物業(yè)公司遂起訴，要求溫某按照物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)支付欠付的物業(yè)費(fèi)。經(jīng)查明，案涉小區(qū)存在盜竊頻繁發(fā)生的情形，僅罪犯簡(jiǎn)某、李某就于一個(gè)月內(nèi)在案涉小區(qū)連續(xù)作案三起。
中山市第一人民法院認(rèn)為，從刑事判決認(rèn)定的事實(shí)來(lái)看，小區(qū)存在盜竊頻繁發(fā)生的情形，某物業(yè)公司提供的物業(yè)管理未達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)安全保衛(wèi)工作存在嚴(yán)重瑕疵，影響居民人身、財(cái)產(chǎn)安全，某物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。某物業(yè)公司的違約行為，導(dǎo)致了溫某被盜竊而產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)損失的后果，一審酌定將溫某應(yīng)支付的物業(yè)管理費(fèi)予以下調(diào)。中山市中級(jí)人民法院二審維持原判。
廣東高院認(rèn)定，物業(yè)服務(wù)有嚴(yán)重瑕疵可酌情減免物業(yè)費(fèi)，圖為物業(yè)管理示意圖（圖/網(wǎng)絡(luò)）
房屋未符合交付條件的
物業(yè)公司不得向業(yè)主計(jì)收物業(yè)費(fèi)
2019年6月30日，某開(kāi)發(fā)商與劉某簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定劉某購(gòu)買某開(kāi)發(fā)商的預(yù)售房屋，案涉房屋的交付條件為取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件及測(cè)繪報(bào)告。商品房建成后，某開(kāi)發(fā)商發(fā)出房屋交付通知，但劉某未實(shí)際收樓亦未支付物業(yè)費(fèi)。某物業(yè)公司起訴劉某，要求劉某支付欠付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2479.2元及逾期違約金527.74元。
清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民法院認(rèn)為，案涉房屋買賣合同約定，房屋交付條件為取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件及測(cè)繪報(bào)告。本案無(wú)證據(jù)證明案涉房屋已符合交付條件，某物業(yè)公司提供的房屋交付通知不足以證明房屋已實(shí)際交付，某物業(yè)公司亦無(wú)法舉證證明劉某以業(yè)主身份實(shí)際接受了其提供的物業(yè)服務(wù)，或其與劉某之間存在其他直接利害關(guān)系，某物業(yè)公司的起訴不符合起訴條件，遂駁回原告起訴。
法院表示，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。除當(dāng)事人另有約定的，物業(yè)買受人應(yīng)自物業(yè)交付之日起支付物業(yè)費(fèi)。在商品房不符合交樓條件且業(yè)主尚未收樓的情況下，物業(yè)公司請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。司法實(shí)踐中，部分物業(yè)公司將房屋交付前應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)用，不當(dāng)轉(zhuǎn)嫁至物業(yè)買受人承擔(dān)，損害了業(yè)主的合法權(quán)益。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議程序
開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同
約定上調(diào)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的
對(duì)業(yè)主不發(fā)生法律效力
開(kāi)發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，約定住宅管理費(fèi)為1.75元/月·平方米，數(shù)年后又簽訂第二份《前期物業(yè)管理委托合同》，約定住宅管理費(fèi)按1.80元/月·平方米價(jià)格收取。業(yè)主陳某對(duì)此有異議，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。某物業(yè)公司遂起訴陳某，請(qǐng)求判令陳某按照1.80元/月·平方米價(jià)格支付物業(yè)費(fèi)。
圖為物業(yè)費(fèi)示意圖（圖/網(wǎng)絡(luò)）
廣州市荔灣區(qū)人民法院認(rèn)為，案涉小區(qū)早已建成出售并交付業(yè)主使用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變更屬于涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，未經(jīng)業(yè)主投票通過(guò)的提價(jià)約定對(duì)業(yè)主不發(fā)生法律效力。某物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商自行簽訂的第二份《前期物業(yè)管理委托合同》約定上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)為1.80元/月·平方米，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，對(duì)業(yè)主不發(fā)生法律效力，判決陳某按照1.75元/月·平方米價(jià)格支付物業(yè)費(fèi)。廣州市中級(jí)人民法院二審維持原判。
法院指出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
即使物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商重新簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，但未經(jīng)業(yè)主決議程序和法定的調(diào)價(jià)程序，對(duì)業(yè)主亦不發(fā)生法律效力。本案對(duì)于規(guī)范物業(yè)公司合法調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益等方面具有重要意義。
文/廣州日?qǐng)?bào)新花城記者：章程 通訊員：曾潔赟、劉凱欣
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