來源：廣州日報
7月10日，廣東省高級人民法院發(fā)布一批司法保障和諧社區(qū)建設(shè)規(guī)范物業(yè)服務(wù)典型案例。包括物業(yè)公司是否有權(quán)對業(yè)主大會決議提起訴訟、二手房買賣中物業(yè)費如何負(fù)擔(dān)、“酬金制”物業(yè)費計算、物業(yè)公司的聘請與解聘等物業(yè)服務(wù)合同糾紛領(lǐng)域的前沿、熱點問題。
廣東省高級人民法院發(fā)布一批司法保障和諧社區(qū)建設(shè)規(guī)范物業(yè)服務(wù)典型案例，圖為廣東高院資料圖
小區(qū)頻發(fā)盜竊事件
法院支持下調(diào)物業(yè)費
其中，在“某物業(yè)公司訴溫某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，法院認(rèn)為某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，導(dǎo)致小區(qū)盜竊頻發(fā)，判決酌情減免業(yè)主溫某的服務(wù)費，促使物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量。
某物業(yè)公司為溫某居住小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，溫某稱某物業(yè)公司安全保衛(wèi)工作存在漏洞導(dǎo)致其家中財產(chǎn)被盜，其至今未收到刑事案件退賠款項，故而拒交物業(yè)服務(wù)費。某物業(yè)公司遂起訴，要求溫某按照物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)支付欠付的物業(yè)費。經(jīng)查明，案涉小區(qū)存在盜竊頻繁發(fā)生的情形，僅罪犯簡某、李某就于一個月內(nèi)在案涉小區(qū)連續(xù)作案三起。
中山市第一人民法院認(rèn)為，從刑事判決認(rèn)定的事實來看，小區(qū)存在盜竊頻繁發(fā)生的情形，某物業(yè)公司提供的物業(yè)管理未達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)安全保衛(wèi)工作存在嚴(yán)重瑕疵，影響居民人身、財產(chǎn)安全，某物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。某物業(yè)公司的違約行為，導(dǎo)致了溫某被盜竊而產(chǎn)生財產(chǎn)損失的后果，一審酌定將溫某應(yīng)支付的物業(yè)管理費予以下調(diào)。中山市中級人民法院二審維持原判。
廣東高院認(rèn)定，物業(yè)服務(wù)有嚴(yán)重瑕疵可酌情減免物業(yè)費，圖為物業(yè)管理示意圖（圖/網(wǎng)絡(luò)）
房屋未符合交付條件的
物業(yè)公司不得向業(yè)主計收物業(yè)費
2019年6月30日，某開發(fā)商與劉某簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定劉某購買某開發(fā)商的預(yù)售房屋，案涉房屋的交付條件為取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件及測繪報告。商品房建成后，某開發(fā)商發(fā)出房屋交付通知，但劉某未實際收樓亦未支付物業(yè)費。某物業(yè)公司起訴劉某，要求劉某支付欠付的物業(yè)服務(wù)費2479.2元及逾期違約金527.74元。
清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民法院認(rèn)為，案涉房屋買賣合同約定，房屋交付條件為取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件及測繪報告。本案無證據(jù)證明案涉房屋已符合交付條件，某物業(yè)公司提供的房屋交付通知不足以證明房屋已實際交付，某物業(yè)公司亦無法舉證證明劉某以業(yè)主身份實際接受了其提供的物業(yè)服務(wù)，或其與劉某之間存在其他直接利害關(guān)系，某物業(yè)公司的起訴不符合起訴條件，遂駁回原告起訴。
法院表示，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。除當(dāng)事人另有約定的，物業(yè)買受人應(yīng)自物業(yè)交付之日起支付物業(yè)費。在商品房不符合交樓條件且業(yè)主尚未收樓的情況下，物業(yè)公司請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院不予支持。司法實踐中，部分物業(yè)公司將房屋交付前應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)費用，不當(dāng)轉(zhuǎn)嫁至物業(yè)買受人承擔(dān)，損害了業(yè)主的合法權(quán)益。
未經(jīng)業(yè)主大會決議程序
開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同
約定上調(diào)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的
對業(yè)主不發(fā)生法律效力
開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，約定住宅管理費為1.75元/月·平方米，數(shù)年后又簽訂第二份《前期物業(yè)管理委托合同》，約定住宅管理費按1.80元/月·平方米價格收取。業(yè)主陳某對此有異議，拒絕繳納物業(yè)管理費。某物業(yè)公司遂起訴陳某，請求判令陳某按照1.80元/月·平方米價格支付物業(yè)費。
圖為物業(yè)費示意圖（圖/網(wǎng)絡(luò)）
廣州市荔灣區(qū)人民法院認(rèn)為，案涉小區(qū)早已建成出售并交付業(yè)主使用。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)變更屬于涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項，未經(jīng)業(yè)主投票通過的提價約定對業(yè)主不發(fā)生法律效力。某物業(yè)公司與開發(fā)商自行簽訂的第二份《前期物業(yè)管理委托合同》約定上調(diào)物業(yè)管理費為1.80元/月·平方米，未經(jīng)業(yè)主大會決議，對業(yè)主不發(fā)生法律效力，判決陳某按照1.75元/月·平方米價格支付物業(yè)費。廣州市中級人民法院二審維持原判。
法院指出，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)屬于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
即使物業(yè)公司與開發(fā)商重新簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，但未經(jīng)業(yè)主決議程序和法定的調(diào)價程序，對業(yè)主亦不發(fā)生法律效力。本案對于規(guī)范物業(yè)公司合法調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益等方面具有重要意義。
文/廣州日報新花城記者：章程 通訊員：曾潔赟、劉凱欣
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