原標(biāo)題：深圳悄然放開(kāi)新房限價(jià)背后：一線(xiàn)城市多數(shù)新房成交價(jià)早已低于限價(jià)
11月16日，深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺(tái)掛出龍華、坪山兩宗宅地，兩宗宅地總起拍價(jià)為8.73億元，掛牌結(jié)束時(shí)間為12月15日。
記者發(fā)現(xiàn)，與以往已成交宅地采取的“三限雙競(jìng)搖號(hào)”競(jìng)價(jià)方式不同的是，此次掛出的兩宗宅地采取的是“單限單競(jìng)搖號(hào)”方式，即限地價(jià)、競(jìng)地價(jià)，而未對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行限制。
對(duì)此，深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，“雖然無(wú)法確定未來(lái)會(huì)不會(huì)恢復(fù)‘三限雙競(jìng)搖號(hào)’政策，但是僅從新掛宅地的情況來(lái)看，深圳確實(shí)取消了對(duì)商品房售價(jià)進(jìn)行限制這一機(jī)制，這也是深圳自2016年開(kāi)啟新房限價(jià)后，首次出現(xiàn)重大變化�！�
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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在新的政策架構(gòu)下，深圳將2016年以來(lái)極其嚴(yán)格的“三限雙競(jìng)搖號(hào)”的土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就能直觀地計(jì)算出利潤(rùn)空間，顯然意在提振市場(chǎng)拿地的積極性。
李宇嘉認(rèn)為，在“單限單競(jìng)搖號(hào)”的模式下，地塊最高價(jià)格與商品房售價(jià)保持一定的水平，讓開(kāi)發(fā)商看到賺錢(qián)的確定性，預(yù)計(jì)后期開(kāi)發(fā)商拿地的積極性會(huì)提振，但明顯見(jiàn)效需要時(shí)間。
“應(yīng)該說(shuō)此次取消的是2020年執(zhí)行的‘房地聯(lián)動(dòng)、雙限雙競(jìng)’，即賣(mài)地環(huán)節(jié)現(xiàn)在沒(méi)有去規(guī)定兩年以后的這個(gè)房?jī)r(jià)，它實(shí)際上是指的“房?jī)r(jià)地價(jià)”不再聯(lián)動(dòng)，但未來(lái)項(xiàng)目進(jìn)入到預(yù)售階段，房源價(jià)格應(yīng)仍要政府審批，政府或會(huì)參考周邊同類(lèi)型樓盤(pán)售價(jià)給予定價(jià)�！绷硪簧钲跇I(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充道。
“深圳近幾年一直在土拍環(huán)節(jié)對(duì)商品房有最高限售價(jià)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)透露，之前限價(jià)政策與過(guò)去市場(chǎng)火熱有關(guān)。當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了變化，定價(jià)政策也應(yīng)做出相應(yīng)調(diào)整。
深圳某房企負(fù)責(zé)人告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，雖不限制未來(lái)房屋售價(jià)，但現(xiàn)階段上述調(diào)整對(duì)市場(chǎng)刺激意義不大。據(jù)上述負(fù)責(zé)人透露，深圳目前很多項(xiàng)目都已低于限價(jià)。
記者了解，不僅在深圳，北京、上海、廣州也存在這一情況。以近期即將在北京昌平入市的中建昌平國(guó)賢府為例，據(jù)了解，其拿地時(shí)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為6萬(wàn)元/平方米，目前對(duì)外報(bào)價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米；在朝陽(yáng)孫河，同為中建旗下的中建璞園，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)位為7.98萬(wàn)元/平方米，其官網(wǎng)價(jià)格為7.7萬(wàn)元/平方米；而位于豐臺(tái)張郭莊站附近的龍湖九里銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為6.5萬(wàn)元/平方米，目前售價(jià)為5.7萬(wàn)元/平方米。
“少則兩三千，多則大幾千，以目前的市場(chǎng)情況，大部分北京新房都賣(mài)不到出讓時(shí)的指導(dǎo)價(jià)。僅有個(gè)別位置或周邊配套極好的項(xiàng)目才能觸及限價(jià)�！睋�(jù)北京某央企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，2017年“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”剛出，一批“限競(jìng)房”入市確實(shí)起到了平抑當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的作用；2019年左右，北京新房銷(xiāo)售有所放緩，當(dāng)時(shí)就有部分企業(yè)以低于限價(jià)很多的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，跑贏了大勢(shì)，中海就是其中的佼佼者。
“當(dāng)時(shí)大興某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，主打低總價(jià)剛需、剛改產(chǎn)品，售價(jià)不僅低于限價(jià)，單價(jià)更是低于周邊其他房企在售項(xiàng)目近400O元。”據(jù)上述人士透露，這也讓該項(xiàng)目成為當(dāng)年北京的銷(xiāo)冠，周邊有項(xiàng)目甚至在該項(xiàng)目近售罄后才開(kāi)盤(pán)。
也是在短短幾年時(shí)間里，新房市場(chǎng)便經(jīng)歷“被限價(jià)”到“低于限價(jià)”的現(xiàn)狀。
而當(dāng)下能觸及價(jià)格上限的項(xiàng)目，多是“現(xiàn)象性”熱盤(pán)。以北京2022年6月出讓的太陽(yáng)宮某宗地塊為例，成交樓面價(jià)約8.8萬(wàn)/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為13萬(wàn)元/平方米。
“該項(xiàng)目集齊了地理位置、學(xué)區(qū)資源、價(jià)格倒掛三重優(yōu)勢(shì)。”上述央企在京負(fù)責(zé)人介紹，雖單套近兩千萬(wàn)元級(jí)別，仍出現(xiàn)了1.7人搶一套房源的情形，當(dāng)時(shí)被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“買(mǎi)到就賺到”。
在上海，同樣是稀缺地段、倒掛價(jià)格的云錦東方項(xiàng)目，甚至因過(guò)熱而延期四個(gè)月開(kāi)盤(pán)。
另?yè)?jù)中指院提供數(shù)據(jù)顯示，近期全國(guó)多地對(duì)土地拍賣(mài)規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。
自10月以來(lái)，22個(gè)集中供地城市中共有20個(gè)城市發(fā)布涉宅用地公告，其中取消地價(jià)競(jìng)拍上限，恢復(fù)價(jià)高者得的城市有17個(gè)，部分城市在取消地價(jià)競(jìng)拍上限后的首拍中，出現(xiàn)高溢價(jià)率地塊。
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