深圳樓市最近有些“熱鬧”。
2021年末，一則《深圳一架無人機(jī)被擊落》的新聞在地產(chǎn)圈流傳，此事發(fā)生的緣由，則是寶安區(qū)尖崗山壹號花園業(yè)主的無人機(jī)在外圍公園取證時(shí)被擊落。而就在此前幾天，據(jù)《寶安日報(bào)》，寶安區(qū)區(qū)委書記曾至項(xiàng)目現(xiàn)場視察，協(xié)調(diào)相關(guān)問題處理。
“外墻面居然是貼瓷磚工藝，大多城市早已淘汰這種工藝了。而且我們在現(xiàn)場看到，項(xiàng)目尚未交付，外墻就有顯而易見的不平整、大面積鼓包、零星掉落等現(xiàn)象，我們認(rèn)為存在嚴(yán)重的安全隱患。”尖崗山壹號花園業(yè)主代表溫子平說。
本應(yīng)沉浸在即將喜提新房歡樂中的尖崗山壹號花園900多位準(zhǔn)業(yè)主，在看到脫下綠網(wǎng)的整棟樓后，一下就慌了。
深圳尖崗山壹號花園 每經(jīng)記者 甄素靜 攝
業(yè)主：請還我們鋁板外墻
對于無人機(jī)一事，溫子平告訴記者，2021年末，項(xiàng)目主體完工脫網(wǎng)后，業(yè)主早期看房并不順利�！绊�(xiàng)目在建，不讓任何人進(jìn)，業(yè)主們只能在小區(qū)外圍周邊看，拍照、拍視頻用無人機(jī)，然后那天我們的無人機(jī)就被打下來了�！�
之后，業(yè)主們開始積極尋求外界關(guān)注，在近日寶安區(qū)區(qū)委書記系列訪談的直播節(jié)目中，有市民反映了尖崗山壹號花園的問題，區(qū)委書記在直播中說將聯(lián)合住建局展開調(diào)查。
據(jù)溫子平介紹，（開發(fā)商）的要約圖片和視頻素材清一色是鋁板外墻，但目前全部是瓷磚。
安全隱患方面，業(yè)主們表示主要集中在三個(gè)方面：
一是，外墻面磚施工工藝肉眼顯見不平整、大面積鼓包，以及不完整、零星掉落等現(xiàn)象；二是，公共過道連廊區(qū)域護(hù)欄高度不足，帶臺(tái)階且是平面；三是，消防通道樓梯間窗戶距離地面過低，且窗戶未做隱形欄桿。
溫子平說，經(jīng)過多次溝通，目前開發(fā)商在局部修補(bǔ)，以后準(zhǔn)備做檢測。
讓業(yè)主們不太滿意的，還有開發(fā)商的態(tài)度，“他們從來不主動(dòng)溝通，你看公眾號就知道，開盤銷售后，一年都沒有更新任何內(nèi)容。我們提出問題了，反映強(qiáng)烈了，才憋出點(diǎn)兒信息。”
溫子平告訴記者，現(xiàn)在業(yè)主方的核心訴求是，堅(jiān)決反對用靜態(tài)抽樣檢測合格，要徹底消除外墻瓷磚安全隱患，還業(yè)主鋁板外墻。
開發(fā)商：我們?nèi)找共煌２槁┭a(bǔ)缺
尖崗山壹號花園原為新安街道上合村征地返還用地項(xiàng)目，由深圳市尖崗山置業(yè)有限公司開發(fā)，距離地鐵5號線興東站約600米，于2020年11月取得預(yù)售證，共推914套住宅，獲2123批客戶登記認(rèn)籌，開盤即售罄。
據(jù)悉，尖崗山壹號花園推出的首批產(chǎn)品位于10-16棟，戶型面積約79-136平方米，單價(jià)區(qū)間在8.2萬-9.5萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間在679萬-2075萬元/套，約定2022年底毛坯交付，公共空間高標(biāo)準(zhǔn)精裝。
記者今日（1月5日）實(shí)地走訪尖崗山壹號花園發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目仍在施工中，且工地為全封閉管理，其他人員無法進(jìn)入，通過圍擋可以看到大量施工人員正在作業(yè)。有穿施工單位衣服的工作人員前來提醒，說項(xiàng)目暫未開放，仍在施工中，建議不要拍照。
在此之前，尖崗山置業(yè)元旦也曾回復(fù)業(yè)主稱，雖然現(xiàn)在尚未竣工的施工現(xiàn)場有各種不完美之處，尖崗山置業(yè)始終在全力以赴，日夜不停地查漏補(bǔ)缺，認(rèn)真檢查并督促施工質(zhì)量的不斷整頓，極力爭取明年11月30日前完美交付。
購房者應(yīng)如何保障合法權(quán)益？
購房者提供的要約圖片和視頻素材能否作為訴求的合理依據(jù)？
北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所律師鄭博恩在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！�
購房者應(yīng)該如何保障自己的合法權(quán)益？
鄭博恩表示，業(yè)主們提供的銷售廣告以及宣傳資料如若足以對購房者訂立合同以及確定價(jià)格產(chǎn)生重大影響，那么應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法遵守。
“業(yè)主們可以將相關(guān)宣傳資料特別是微信公眾號推文等容易被刪除的證據(jù)進(jìn)行公證固定，并依照合同內(nèi)相關(guān)條款向開發(fā)商主張違約損失，同時(shí)可以向住建局等相關(guān)部門投訴，要求進(jìn)行質(zhì)量檢測，或在訴訟過程中向法院申請鑒定�！�
對于業(yè)主方提出的質(zhì)疑和改進(jìn)訴求，記者再次致電尖崗山置業(yè)總經(jīng)理，對方稱在開會(huì)中不便接受采訪，此后記者發(fā)去了采訪問題，但截至發(fā)稿未獲得回應(yīng)。
（應(yīng)受訪者要求，溫子平為化名）
延伸閱讀
深圳均價(jià)10萬樓盤當(dāng)初被搶購 如今業(yè)主集體請?jiān)竿朔?/span>
9月18日，一則名為《龍華金茂府集體退房請?jiān)笗返奈臋n在深圳的微信群和朋友圈流傳。
圖片來自網(wǎng)絡(luò)
據(jù)證券時(shí)報(bào)“e公司”報(bào)道，請?jiān)笗鵀樯钲邶埲A金茂府廣大購房者于9月17日發(fā)布，文檔顯示，要求集體退房的原因?yàn)椋?/span>
開發(fā)商在銷售過程中欺瞞購房者、亂收品質(zhì)提升費(fèi)、利用學(xué)位營銷、裝修品質(zhì)低劣、諸多承諾未兌現(xiàn)，交房后甚至還出現(xiàn)避難層亂拆亂建、盜竊小區(qū)集體財(cái)產(chǎn)等等問題。
目前，對于業(yè)主的相關(guān)要求，龍華金茂府尚未進(jìn)行回應(yīng)。
另據(jù)中國基金報(bào)報(bào)道，深圳龍華金茂府是金茂集團(tuán)在深圳的高端樓盤，均價(jià)在10-11萬/平米，總價(jià)都在1500萬以上每套。
2019年11月20日，金茂府以10.3萬的均價(jià)刷新了龍華新房價(jià)格的紀(jì)錄，坐實(shí)了龍華第一豪宅的稱號。
盡管價(jià)格比同區(qū)域的房子高了2至3萬，但因出眾的品質(zhì)及“金茂府”系列在豪宅圈的出色口碑，突發(fā)開盤當(dāng)晚，仍引來不少人搶購。
那么，當(dāng)初搶購的業(yè)主，如今為何集體要求退房呢？
項(xiàng)目實(shí)景圖。圖片來源：金茂深圳
業(yè)主稱現(xiàn)狀與開發(fā)商承諾嚴(yán)重出入
據(jù)中國基金報(bào)報(bào)道，業(yè)主們稱，他們傾盡家產(chǎn)選擇置業(yè)金茂宣稱的“豪宅”。然而，自2020年末龍華金茂府交房入伙以來，廣大購房者發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目交付現(xiàn)狀與金茂開發(fā)商作出的承諾存在嚴(yán)重出入，開發(fā)商在銷售過程中欺瞞購房者、亂收品質(zhì)提升費(fèi)、利用學(xué)位營銷、裝修品質(zhì)低劣、諸多承諾未兌現(xiàn)，交房后甚至還出現(xiàn)避難層亂拆亂建、盜竊小區(qū)集體財(cái)產(chǎn)等等問題，有些已經(jīng)嚴(yán)重到違法違規(guī)層面。經(jīng)多次溝通未果，廣大龍華金茂府購房者決定集體請?jiān)敢笸朔浚?/span>
整篇請?jiān)笗?000字，羅列了幾大理由，詳細(xì)敘述了業(yè)主們退房的事實(shí)依據(jù)。
第一條被作為退房事實(shí)依據(jù)的，是當(dāng)時(shí)銷售背書的華東師范大學(xué)附屬學(xué)校，辦學(xué)進(jìn)度不明，已出現(xiàn)延遲開學(xué)。
請?jiān)笗赋鳊埲A金茂府廣大購房者之所以愿意接受高價(jià)購買，究其根因就是金茂開發(fā)商當(dāng)初銷售背書的華東師范大學(xué)附屬學(xué)校。
開發(fā)商在營銷過程中承諾學(xué)校將于2021年秋季開學(xué)，入伙即可入學(xué)，卻在今年年初被告知不能在2021年初如期開學(xué)，是否能夠保證2022年開學(xué)也無從得知。
翻看金茂府的官方公眾號金茂深圳，該項(xiàng)目確實(shí)在前期就其學(xué)校的賣點(diǎn)有較多營銷。如2020年1月3日的推文中就提及，學(xué)校預(yù)計(jì)于2020年中開工建設(shè)，2021年9月投入使用；2020年8月11日的推文中提及，學(xué)校預(yù)計(jì)2021年9月投入使用。
第二條則是疑似變相收取“喝茶費(fèi)”
根據(jù)業(yè)主提供的資料顯示，在購買金茂府之前，他們并不知情：原來房價(jià)已經(jīng)包含精裝修的事實(shí)。
除了政府備案價(jià)之外，還安排其100%控股子公司（廣州哈鉑科技有限公司）額外一次性收取了每位業(yè)主約100~200萬元不等的所謂“品質(zhì)提升費(fèi)”，才能購買金茂府。
剩下的退房依據(jù)，廣大購房者指出了項(xiàng)目漏水、漏煙、返臭，甲醛超標(biāo)，設(shè)計(jì)缺陷，施工質(zhì)量糟糕，維保進(jìn)度緩慢，裝修品質(zhì)存在嚴(yán)重問題，列舉下來，問題多達(dá)18項(xiàng)。銷售承諾的地鐵全封閉隔音、公寓不對外銷售/不與業(yè)主共用花園及停車位、商鋪不對外銷售并統(tǒng)一運(yùn)營等諸多承諾未實(shí)現(xiàn)，共五大退房理由。
深圳樓市降溫
此前已有業(yè)主要求退房
據(jù)中國金茂控股集團(tuán)公司官網(wǎng)，深圳龍華金茂府位于深港中軸——深圳龍華中心，緊鄰高鐵深圳北站，3公里范圍內(nèi)享受紅山片區(qū)商業(yè)、文化、教育等配套，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目總建面約20萬㎡，定位為城市高端住宅，規(guī)劃奢闊大宅、高端商業(yè)街等業(yè)態(tài)。
根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)，龍華金茂府最新的報(bào)價(jià)在10.7萬每平，房屋的建筑面積為155平米到248平米，也就是面積最小房屋的價(jià)格也超過了1600萬。
這樣一個(gè)豪宅項(xiàng)目購房者竟要集體退房？對于業(yè)主此次的維權(quán)，也有不少質(zhì)疑的聲音。有網(wǎng)友認(rèn)為，業(yè)主之所以要求退房，買貴了才是關(guān)鍵。
今年2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，在二手房網(wǎng)簽價(jià)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊新房價(jià)格，對深圳3595個(gè)小區(qū)編制了“成交參考價(jià)”。這也是全國第一個(gè)建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制的城市。
在一系列強(qiáng)力調(diào)控措施下，深圳的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫和回調(diào)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，深圳在今年2月份率先成為全國首個(gè)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。
在剛剛過去的8月，深圳二手房僅成交2043套，同比下降約81.96%。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年8月，深圳二手房均價(jià)環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。
據(jù)時(shí)代周報(bào)報(bào)道，近日，深圳多個(gè)樓盤陸續(xù)公布認(rèn)購結(jié)果，中簽率較去年明顯提升。其中，鵬瑞頤璟府524人選1655套房，中簽率高達(dá)316.6%。網(wǎng)紅區(qū)域?qū)毎驳臐M京華云著雅庭推出416套房，共209人參加搖號，中簽率接近200%。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月深圳開盤去化率略高于四成，已降至年內(nèi)最低值，無一項(xiàng)目開盤售罄。
9月17日，深圳某房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人梁煜（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，最近不少已交訂金購房者，甚至是已交首付款的購房者都在跟開發(fā)商協(xié)商退房，申請退房的理由不一，有房屋質(zhì)量問題、學(xué)位糾紛、配套不如宣傳效果等，但本質(zhì)原因都是價(jià)格。
事實(shí)上，深圳已有退房案例發(fā)生。今年8月，中海匯德里業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)“貨不對板”，提出退房要求。8月21日，中海匯德里發(fā)出《關(guān)于匯德理項(xiàng)目的嚴(yán)正聲明及限期解約通知》。為減少訟累，節(jié)約交易成本，中海匯德里無論業(yè)主的撤銷權(quán)是否過了法定的行使期限，統(tǒng)一解除雙方簽訂的合同。
值得注意的是，中海匯德理是去年深圳最熱銷的樓盤之一。去年8月，該樓盤銷售均價(jià)約為7.5萬元/平方米，同期周邊二手小區(qū)鴻榮源尚峻均價(jià)約為8.4萬元/平方米，中海錦城均價(jià)約為10.8萬元/平方米，一二手房價(jià)格倒掛嚴(yán)重。
時(shí)代周報(bào)記者從一名中海匯德理業(yè)主處獲悉，該樓盤開盤時(shí)一房難求，當(dāng)天即售罄。很多業(yè)主認(rèn)為“買到即賺到”，連樣板間都沒看過就下單了。
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