中新經緯8月27日電(王玉玲 魏薇)27日，“專家建議還房貸時間延長至40年”話題登上微博熱搜第一。北師大房地產研究中心主任董藩在接受媒體采訪時表示，為減輕年輕人的買房負擔，可以通過降低首付的比例、前五年只還利息、延長還貸時間等措施來實現(xiàn)。該言論引發(fā)網友熱議，你怎么看？
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建議將還房貸時間延長至40年
近日，董藩在接受鳳凰網財經采訪時指出，現(xiàn)在國內買房首付比例為30%，這在全世界來看都是比較高的。其他國家一般都是10%，甚至還有5%的。中國一下子降到10%可能有點難，但可以考慮降到20%，這樣年輕人積累夠首付的過程就會縮短。
另外，董藩認為，還可以延長還貸年限。國內一般是可以貸30年，能不能考慮延長到40年？這樣的話年輕人的壓力會大大減輕。 “有人說延長還貸時間的話可能退休了還得還房貸，但退休了還貸也無所謂。因為退休了還有退休金，而且等你退休的時候，這部分貸款在你的收入當中所占的百分比也很少很少了�！倍硎�。
對于董藩言論，網友們評價不一，有的網友表示：“為什么退休了還要還房貸，指著退休金生活呢�！�
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也有網友對該問題分析稱，可能會存在延長房貸利息問題，反而造成年輕群體更大的負擔。 中新經緯算了一筆賬，以貸款100萬元、首套房貸款利率4.1%、每月等額本息還款為例，如果貸款30年，每月月供為4832元，總支付利息73.95萬元；如果貸款40年，每月月供為4242元，總支付利息103.61萬元�？梢钥闯�，每月月供減少590元，但總利息多了近30萬元。
多地下調首付比例，貸款時間該延長嗎？
中新經緯注意到，日前召開的國務院常務會議提出，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。 8月22日，房貸利率參考的5年期以上LPR大幅下調15個基點，為各地房貸利率的下行釋放空間。當前多地商業(yè)銀行的首套房和二套房房貸利率下限已降至4.1%、4.9%。許多城市實際房貸利率創(chuàng)下2009年以來的新低。
對于房貸的貸款期限問題，一般來說，銀行規(guī)定個人住房貸款最長貸款期限為30年，也有部分規(guī)定不超過25年，具體根據(jù)借款人的年齡、還款能力、房齡等各方面因素綜合協(xié)商確定。另外，個人商業(yè)用房貸款期限最長不超過10年。
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招聯(lián)金融首席研究員董希淼曾撰文介紹，1995年，《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》正式出臺，將個人住房貸款最長期限規(guī)定為10年。1997年該辦法進行修訂，將最長期限延長到20年，1999年最長期限延長至30年。
在接受中新經緯采訪時，董希淼表示，貸款期限本質上是一種商業(yè)行為，是銀行的自主選擇。
他進一步指出，部分銀行有相應的規(guī)定，比如要求貸款期限與貸款人年齡加起來不能超過一定的數(shù)值，如貸款人40歲，和貸款時間相加后不能超過70。
“貸款期限也不是越長越好，貸款40年的利息要比30年高不少，還會存在后期是否有足夠償還能力的問題。所以，貸款期限、首付比例的選擇，需要依據(jù)貸款人收入情況、收入預期來做安排。如果當下收入不高，每個月償還壓力大，那貸款期限可以適當延長，但是要接受向銀行付息會更多；如果現(xiàn)在收入足夠高，也不想退休后再還款，那貸款期限就可以短一些�！倍ｍ嫡f道。
今年以來，各地房地產政策出現(xiàn)新一輪調整，多地開始調整房地產首付比例。8月25日，山西省長治市人民政府發(fā)布《關于印發(fā)長治市促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展實施意見(試行)的通知》，其中表示，指導商業(yè)銀行執(zhí)行好差別化住房信貸政策，居民家庭購買首套住房最低首付比例執(zhí)行20%的規(guī)定。
據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，近段時間，已有包括承德、惠州、湛江、汕尾、蘇州等多地區(qū)調整購房首付比例。如廣東湛江轄區(qū)銀行機構對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例由25%下調至20%。同時，還有地區(qū)對二套房首付比例進行調整。
董希淼對中新經緯分析稱，現(xiàn)在不少地方首套房首付比例是20%，包括有一些城市公積金貸款首付比例也降至20%。“首付比例保持20%、30%，這是有充分考慮的，主要是不希望居民部門杠桿率過高。首付比例不是越低越好，保持一定的首付比例是防止出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風險的一種做法�！倍ｍ嫡f。
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多家銀行披露房地產貸款策略
近期恰逢銀行密集披露中期業(yè)績報告，不少銀行在召開業(yè)績發(fā)布會時都被問到關于房地產貸款的策略問題，多家銀行判斷，房地產貸款總體的風險可控。
招商銀行副行長朱江濤表示，年內季度生成的高點已經過去了，后續(xù)整個行業(yè)風險會趨于平穩(wěn)。對于個人住房按揭貸款，招商銀行副行長汪建中表示，今年上半年增長不及預期，這與市場是高度相關的。下一步該行將會在一手房的基礎上，加大二手房的接單量，實現(xiàn)房貸的穩(wěn)定增長。
對于未來房地產的趨勢，中信銀行副行長、風險總監(jiān)胡罡在業(yè)績發(fā)布會上指出，短期來看，房地產行業(yè)的風險還沒有完全解除，市場的信心還有待恢復，從中長期來看，有信心房地產會平安著落、健康發(fā)展�！拔覀冋J為房地產整體形勢應該還是可控的，未來的形勢會隨著政策的落地會持續(xù)穩(wěn)定，總體需求會提升。”胡罡說。
胡罡提到，目前值得關注的有兩方面，一是銷售回暖的數(shù)據(jù)還不是太明顯，這一點對于房地產整個行業(yè)未來的健康發(fā)展至關重要。二是由于企業(yè)的分化，那些去化慢、負債重、管理不夠好的企業(yè)可能對整個房地產的行業(yè)存在一些影響，這也是我們在持續(xù)關注的。
對房地產增量項目，胡罡稱，將選擇“好客戶、好地區(qū)”重點布局，同時重點支持剛性和改善性的住房需求。
平安銀行副行長郭世邦在業(yè)績會上表示，該行后續(xù)將嚴格按照“房住不炒”大政方針，繼續(xù)在落實監(jiān)管要求的基礎上，切實做好房地產貸款均衡有序投放，重點支持保障性住房及租賃住房開發(fā)及運營、符合政策導向的房地產項目并購，有選擇支持具有真實需求支撐區(qū)域的普通商品住宅開發(fā)，積極參與房地產企業(yè)并購債承銷與投資。
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