原標題：2022年樓市十大關鍵詞：從“四限松綁”到“一人購房全家?guī)汀?/span>
2022年是房地產市場深度調整的一年。在疫情沖擊及居民預期收入下降背景下，部分購房需求延遲釋放；同時，房企信用危機頻頻爆發(fā)，購房者觀望情緒漸濃，銷售端表現乏力。不過，從2022年年初開始各地支持房地產的利好政策輪番出臺，漸進式寬松持續(xù)上演。中央層面則重申“房地產是國民經濟支柱產業(yè)”地位，并出臺多項政策工具支持房地產市場平穩(wěn)運行。
澎湃新聞通過盤點過去一年房地產行業(yè)的十大關鍵詞，回顧2022年樓市。
降首付
2022年，多地優(yōu)化信貸政策，購房者的購房成本及購房門檻進一步降低。
據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，今年以來，已有超百城將公積金或商業(yè)性個人住房貸款的首付比例降至20％，其中包括四川成都、河北石家莊、陜西西安、山西太原、吉林長春、福建福州、江西南昌、重慶、貴州貴陽、甘肅蘭州、寧夏銀川、新疆烏魯木齊、湖北武漢等二線城市。
從首付比例來看，機構統(tǒng)計數據顯示，2022年以來，不限購地區(qū)首套房首付比例普遍已降至20%、二套降至30%；限購地區(qū)首套房首付比例多數為30%。
2023年1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在接受總臺央視記者的專訪時提到，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。
業(yè)內人士認為，預計2023年，在“房住不炒”基調下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大。一線城市政策優(yōu)化預期亦在增強，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等存在空間。
降利率
2022年，央行三次降息，5年期以上LPR共下調35個基點，為2019年房貸利率換錨LPR之后降息力度最大的一年。
同時，央行、銀保監(jiān)會多次下調房貸利率下限。2022年，5月，央行、銀保監(jiān)會明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點；9月末，央行、銀保監(jiān)會接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
根據中指研究院監(jiān)測數據，截至去年12月30日，近30城將首套房貸利率降至4%以下，包括陽江、清遠、云浮、湛江、濟寧、武漢、貴陽、江門、宜昌、襄陽、天津、包頭、阜陽、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理、瀘州、安慶、恩施州、溫州、瑞安、樂清、舟山、泉州、黃岡、株洲、開平等。
部分城市貸款利率已降至歷史低位，二線城市中石家莊和溫州目前執(zhí)行首套商貸利率最低3.8%，三四線城市中清遠、株洲首套商貸利率低至3.7%。
與此同時，央行時隔7年再次下調首套個人住房公積金貸款利率15個基點，自2022年10月1日起，5年以上首套房公積金貸款利率降至3.1%。
2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
“四限”松綁
以限購、限貸、限價、限售“四限”松綁為主的優(yōu)化政策成為各地樓市調控的工具首選。
根據中指研究院統(tǒng)計，截至2022年12月26日，全國超330個省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條，政策中涉及到優(yōu)化限購（48城111條）、優(yōu)化限貸（173城240條）、優(yōu)化限售（33城41條）、調整限價（29城34條）。
2022年3月，鄭州市打響限購、限貸政策調整的第一槍。鄭州發(fā)布的《關于促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》明確放寬限購、取消“認房又認貸”。隨后，全國多個城市陸續(xù)出臺“四限”松綁樓市政策。
至2022年三季度，多個二線熱點城市跟進優(yōu)化調整限購政策。據澎湃新聞統(tǒng)計，包括青島、濟南、蘇州、天津、成都、西安、南京、廈門、佛山、東莞、武漢等核心二線城市優(yōu)化政策已陸續(xù)出臺。
團購買房
“團購買房”也成為2022年各地樓市調控政策工具箱中的重要內容，多城發(fā)文鼓勵進行商品房團購。
據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，僅2022年下半年，就有至少包括山西太原、廣東中山、遼寧沈陽、浙江桐廬、安徽銅陵、云南普洱、四川巴中、湖北黃岡、吉林長春、四川遂寧、江蘇連云港、浙江海寧、湖北麻城、四川眉山、浙江杭州、廣西百色、浙江諸暨、江蘇興化、甘肅慶陽、廣西梧州、浙江紹興、廣西南寧、河南鄭州、安徽來安、湖北荊州、福建明溪、重慶、貴州貴陽、山東沂水、貴州遵義、浙江義烏、浙江衢州、湖北恩施、山東青島、廣西合山、山東臨沂等地發(fā)布“購房團購”相關政策或活動。
在發(fā)布“團購買房”的城市中，有部分城市明確鼓勵機關單位、國有企事業(yè)單位等群體購房，同時，鼓勵房地產企業(yè)開展團購優(yōu)惠也是各地政策中的一大特點。
保交樓
2022年6月，在各地加大政策支持力度及房企積極營銷帶動下，市場出現企穩(wěn)跡象，但7月，多地出現因期房停工導致的購房者集體“斷供”現象，市場信心再次受挫，銷售低迷。
2022年7月底“保交樓、穩(wěn)民生”被首次寫入中央政治局會議文件后，無論是中央層面、地方政府，還是房地產企業(yè)都在積極發(fā)力，開展“保交樓”相關工作。據中指監(jiān)測，超70個省市結合當地實際情況，實質推動“保交樓”舉措落地。
去年8月，住建部會同財政部、人民銀行等有關部門出臺專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付。8月底，媒體報道顯示，專項用于“保交樓”的全國性紓困基金啟動，該筆專項借款初期規(guī)模達2000億元，由央行指導國家開發(fā)銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行在現有貸款額度中安排。
去年10月，央行明確推動“保交樓”專項借款加快落地使用。
去年11月，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，支持國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、�？顚Ｓ�，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。
同時，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝在全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會上介紹，“在前期推出的‘保交樓’專項借款基礎上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元‘保交樓’貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持‘保交樓’工作�！�
去年12月，中央經濟工作會議提出“要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展”并“扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作”。
清盤令
從房企端來看，受債務違約事件影響，2022年，多家房企曾發(fā)布接到債權人清盤呈請的公告。
據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，2022年內，包括陽光城、花樣年控股、福晟國際、中國恒大、大發(fā)地產、天譽置業(yè)、泛�？毓�、融創(chuàng)中國、佳源國際、新力控股集團、祥生控股集團、領地控股、龍光集團、三巽集團、中梁控股、旭輝控股集團等曾被債權人提出清盤呈請。
不過，多家房企在與債權人達成和解，或經法院最終裁定后，最終清盤呈請被撤回或雙方訂立了寬限協(xié)議。
所謂清盤呈請，是指上市公司因為各種原因負債過多，出現經營困難，債權人或公司自身可以向法院提出清盤呈請，法院將進行清盤呈請聆訊，如果呈請獲得通過，法院將會發(fā)出強制清盤令，頒令公司進行清盤。
債務展期
中指研究院監(jiān)測數據顯示，截至2022年12月31日，房地產債務展期規(guī)模已達2087.3元，涉及相關房企42家，此外，多家企業(yè)計劃推出債務重組方案。
據澎湃新聞統(tǒng)計，截至目前，已有3家房企將境內債務成功展期。其中，龍光連同附屬公司境內的21筆公開市場債券的展期議案均獲得持有人會議表決通過；融創(chuàng)房地產集團有限公司總計160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過；此外，富力地產境內境外債券總計約467億元的債券全部成功展期。
另據中指研究院監(jiān)測數據，2023年房企償債壓力仍較大。2023年內房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，房企償債規(guī)模有增無減。特別是，2023年一季度，1月、3月，房企償債規(guī)模均超千億元，4月、7月也超千億元，這幾個月房企償債壓力較大。同時，房企仍有可能發(fā)生債務違約風險。房企償債壓力較大，房地產銷售還沒有明顯企穩(wěn)回升，部分房企受到融資支持有限，因此個別房企仍有可能發(fā)生債務違約。
三支箭
2018年，為支持民營企業(yè)拓寬融資途徑，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資主渠道，推出“三支箭”的政策組合。2022年下半年房企融資環(huán)境改善，尤其是進入11月，中央開始全面加強對房企融資支持力度，“三支箭”齊發(fā)力。
2022年11月1日，中債增信召集21家民營房企開會，推進第二批10余家房企的增信發(fā)行項目約200億元。本次座談會也是交易商協(xié)會去年8月以來第三次召開民營房企座談會。
到當年11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩(wěn)經濟大盤政策措施落實工作。在座談會上，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝介紹，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。第一支箭“信貸”融資發(fā)力。
2022年11月8日，交易商協(xié)會官網發(fā)布消息稱，為落實穩(wěn)經濟一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大“第二支箭”，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。交易商協(xié)會發(fā)布的相關政策措施是“第二支箭”——民營企業(yè)債券融資支持工具的延續(xù)和擴容。
2022年11月28日，證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策、進一步發(fā)揮不動產投資信托基金（REITs）盤活房企存量資產作用、積極發(fā)揮私募股權投資基金作用等舉措。這也被業(yè)內認為是“第三支箭”落地，在“第三支箭”出臺后，多家上市房企和涉房企業(yè)籌劃再融資。
據不完全統(tǒng)計，至少包括碧桂園、雅居樂、北新路橋、福星股份、世茂股份、新湖中寶、天地源、陸家嘴、萬科、華夏幸福、金科股份、招商蛇口、嘉凱城、外高橋、華發(fā)股份、冠城大通、綠地控股、迪馬股份、格力地產、中華企業(yè)、新城發(fā)展、西藏城投、德信中國、中原建業(yè)、合景泰富、旭輝控股、三湘印象、榮盛發(fā)展、新黃浦、蘇寧環(huán)球、保利發(fā)展、中南建設等超30家涉房上市企業(yè)籌劃股權再融資。
一人購房全家?guī)?/span>
2022年，越來越多的城市出臺公積金新政，明確直系親屬可提取住房公積金助力購房者支付購房款或者償還房貸，實行“一人購房全家?guī)汀薄?/span>
據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，截至2022年末，至少包括湖南邵陽、廣東潮州、河北秦皇島、廣東珠海、江西贛州、河北滄州、安徽池州、云南楚雄、河北唐山、湖北咸寧、福建泉州、天津、安徽馬鞍山、廣東深圳、海南、河南信陽、寧夏吳忠市、浙江湖州、江蘇連云港、浙江臺州、甘肅定西、四川遂寧、安徽滁州、廣東汕尾、寧夏銀川、四川資陽、四川綿陽、遼寧沈陽、浙江紹興、山東聊城、湖北荊州、河南滎陽、安徽來安等超30個地方政府發(fā)布公積金貸款新政，多地在政策中提到，子女購房可提取父母公積金，實行“一人購房全家?guī)汀薄?/span>
從形式上來看，“一人購房全家?guī)汀闭哒{整分別從幫還貸、幫提取公積金付首付以及提取親屬公積金用于支付購房款等方面展開。業(yè)內認為，通過直系親屬的助力來分擔購房者的經濟壓力，從需求端修復居民購買力，助力居民購房情緒的提振。
支柱產業(yè)
2022年12月底，中央重申“房地產是國民經濟的支柱產業(yè)”，肯定房地產的重要性，有助于房地產市場信心修復。
2022年12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭。劉鶴指出，對于明年中國經濟實現整體性好轉，我們極有信心。房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。
2022年12月18日，中央財辦有關負責人在對中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題作出深入解讀時表示：明年（2023年）房地產政策的側重點在于，一是要充分認識到房地產行業(yè)的重要性。房地產鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱產業(yè)。在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。
業(yè)內認為，房地產的穩(wěn)定對2023年宏觀經濟的穩(wěn)定恢復至關重要，在支柱產業(yè)定位之下，預計未來房地產供需兩端政策的優(yōu)化和完善也將更直接和迅速，力度有望進一步加大。
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