文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞
北京的高端豪宅市場(chǎng)再次掛出一套受市場(chǎng)關(guān)注的四合院。
10月11日，在社交媒體平臺(tái)小紅書(shū)上，一則內(nèi)容為“多爾袞行宮出售”的帖子引發(fā)了不少關(guān)注。一位名為“麗茲行Kezia豪宅匯”的用戶發(fā)帖稱，一套位于北京東城區(qū)南池子大街的四合院由于業(yè)主常年閑置打算出售，報(bào)價(jià)1.8億元。
根據(jù)發(fā)帖信息，該房源位于北京二環(huán)內(nèi)東華門(mén)東側(cè)300米，距南池子大街主路80米，曾經(jīng)是清代親王多爾袞行宮的一部分。房本面積為637平米，占地面積為530平米。
四合院內(nèi)為一獨(dú)棟房屋，周邊沒(méi)有高建筑遮擋，在房?jī)?nèi)可以看到故宮。此外，這是內(nèi)城為數(shù)不多帶燃?xì)夂偷嘏姆课�，門(mén)口和院內(nèi)能停6、7輛車。房屋的周邊也沒(méi)有老舊房子。
四合院內(nèi)為一獨(dú)棟房屋，周邊沒(méi)有高建筑遮擋 圖片來(lái)源：小紅書(shū)用戶@麗茲行Kezia豪宅
而在該用戶第二日更新的院內(nèi)建筑圖片可以看出，由于業(yè)主多年閑置，房屋外部整體的裝修風(fēng)格較為老舊，圖片也側(cè)重對(duì)房屋景觀視野的展示。帖主表示，“室內(nèi)裝修太老了，拍不好”。
門(mén)口和院內(nèi)能停6、7輛車 圖片來(lái)源：小紅書(shū)用戶@麗茲行Kezia豪宅
發(fā)布出售信息的麗茲行，是一家專注于公寓、獨(dú)棟別墅、海外豪宅、四合院、海外房產(chǎn)置業(yè)等高端資產(chǎn)的中介服務(wù)平臺(tái)。但在麗茲行的官網(wǎng)上，并未查詢到該套四合院的出售信息。
早在2022年6月，在小紅書(shū)上就出現(xiàn)了這套房源出售的相關(guān)帖子，當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)同樣為1.8億元。目前，全網(wǎng)有關(guān)該套房源的出售信息都集中在小紅書(shū)平臺(tái)。
安居客網(wǎng)站顯示，南池子大街目前共有9套四合院在售，均位于南池子大街49號(hào)，總價(jià)最高為1.56億元，最低為2999萬(wàn)元，單價(jià)在13.4萬(wàn)元/平米至17.8萬(wàn)元/平米不等。其中，報(bào)價(jià)為1.56億元的四合院占地面積為721平米，建筑面積為436平米，房屋是古建筑風(fēng)格的精裝修。
除了四合院之外，該地段還有一些單位自建的小區(qū)，多為平房和低層。
根據(jù)安居客網(wǎng)站，附近的普渡寺東巷小區(qū)均價(jià)為14萬(wàn)元/平米，普渡寺西巷小區(qū)均價(jià)為16萬(wàn)元/平米。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-9月，北京商品住宅項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)排名前五的樓盤(pán)中，二環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目有兩個(gè)，分別是排名第二的中信國(guó)安府和排名第三的中信城。
中信國(guó)安府銷售額108.9億元，銷售面積7萬(wàn)平米，銷售套數(shù)393套。中信城銷售額100.6億元，銷售面積6.1萬(wàn)平米，銷售套數(shù)578套。
在今年6月，中信國(guó)安府二期開(kāi)盤(pán)選房，單價(jià)在13萬(wàn)元/平米至17.5萬(wàn)元/平米之間，均價(jià)約為15.5萬(wàn)元/平米。
安居客網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)10月份的均價(jià)約為18萬(wàn)元/平米。另一邊，在今年3月開(kāi)盤(pán)的中信城四期，開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)為16.5萬(wàn)元/平米，目前中信城的均價(jià)約為18萬(wàn)元/平米。
在二手房方面，二環(huán)內(nèi)小區(qū)的均價(jià)保持在13萬(wàn)元至18萬(wàn)元不等。
距離中信國(guó)安府不遠(yuǎn)的幾個(gè)小區(qū)中，四合上院的均價(jià)約為17.7萬(wàn)元/平米，莊勝二期的均價(jià)約為17.3萬(wàn)元/平米，較老的椿樹(shù)園奧運(yùn)社區(qū)均價(jià)約為13萬(wàn)元/平米。而位于王府井的霞公府，均價(jià)也約為17萬(wàn)元/平米。
從市場(chǎng)成交情況可以看出，北京二環(huán)內(nèi)的核心高端項(xiàng)目依然不缺買(mǎi)家，但這種更稀缺的四合院，總價(jià)更高，想要完成出售顯然也需要更長(zhǎng)的周期。
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頂層能看故宮的豪宅入市 億萬(wàn)富豪們頂著40度高溫看房
“北京近40度的天里，一群身家上億的富豪，徘徊在一個(gè)小區(qū)門(mén)口，只為看一套房”，這個(gè)段子是用來(lái)描述6月份西城區(qū)豪宅項(xiàng)目中信國(guó)安府的搶手程度。
6月中旬時(shí)，中信國(guó)安府一期掛出了一套二手房，單價(jià)高達(dá)25.5萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在新房開(kāi)盤(pán)均價(jià)15萬(wàn)多......
據(jù)界面新聞，有市場(chǎng)人士表示，此房是一期唯一在售的二手房源，當(dāng)時(shí)二期還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，在需要驗(yàn)資2000萬(wàn)帶看的情況下，周末仍有近50組客戶去看了這套房。
中信國(guó)安府一期掛出了一套二手房，單價(jià)高達(dá)25.5萬(wàn)元/平方米
小區(qū)頂層能看到故宮
選房當(dāng)天就得一次付清房款
據(jù)界面新聞報(bào)道，沉寂多年的中信國(guó)安府二期終于入市，在端午假期獲批預(yù)售證，而項(xiàng)目給出的驗(yàn)資排卡時(shí)間只有3天，驗(yàn)資門(mén)檻最低為1000萬(wàn)元，6月27日便開(kāi)始搖號(hào)、選房。
據(jù)了解，二期單價(jià)在13萬(wàn)元/平方米-17.5萬(wàn)元/平方米不等，均價(jià)約為15.5萬(wàn)元/平方米，相較于那套搶手的一期二手房單價(jià)便宜了10萬(wàn)元/平方米，即使與附近的中信城17.9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)相比，也倒掛了近3萬(wàn)元。
中信國(guó)安府二期位于西城區(qū)二環(huán)里的宣武門(mén)，距離天安門(mén)僅1.5千米，距離國(guó)家大劇院880米，距離金融街1.8千米左右，毗鄰西單、 大柵欄等商圈，相比于今年初另一西城區(qū)新盤(pán)中信城四期更靠近城中心，小區(qū)頂層的房子甚至可以俯瞰故宮。
中信國(guó)安府區(qū)位圖
界面新聞?dòng)浾咭砸庀蛸?gòu)房者問(wèn)詢時(shí)，被告知需要160萬(wàn)元的茶水費(fèi)，并且信誓旦旦保證“茶水費(fèi)不是白花的”。中信國(guó)安府不僅貴且難買(mǎi)，對(duì)付款要求也比較苛刻，要求選房當(dāng)天一次付清房款，即使是貸款客戶也需要交總房款80%以上（含認(rèn)購(gòu)定金200萬(wàn)元），當(dāng)天未付款則被視為自動(dòng)放棄該房源。
如今項(xiàng)目入市，關(guān)于一期的部分“滅失客戶”（因高度降低，原來(lái)已選定高層房源的客戶將推遲至二期項(xiàng)目再重新選房），國(guó)安府將他們安排至項(xiàng)目二期優(yōu)先選房。那些沒(méi)有退房苦等了近9年的業(yè)主們，如今能以8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)再買(mǎi)到二期項(xiàng)目。
房?jī)r(jià)倒掛數(shù)萬(wàn)的項(xiàng)目頻出
云錦東方因假結(jié)婚等暫停銷售
據(jù)證券時(shí)報(bào)，盡管國(guó)安府二期等豪宅擁有高人氣，但自4月底以來(lái)，北京樓市與其他一線城市的樓市表現(xiàn)類似，都開(kāi)始出現(xiàn)降溫的現(xiàn)象。盡管樓市回暖不及預(yù)期，但多地的豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)不俗。
就在6月，深圳“網(wǎng)紅盤(pán)”海德園A區(qū)237套房源開(kāi)盤(pán)全部售罄。據(jù)悉，該項(xiàng)目的房源備案均價(jià)約每平方米12.6萬(wàn)元，單套總價(jià)也從千萬(wàn)元起步。曾參與海德園打新的購(gòu)房者表示，關(guān)注海德園的主要原因系優(yōu)質(zhì)學(xué)位以及該項(xiàng)目定價(jià)與周邊二手房存在較大價(jià)差。
此外，上海豪宅項(xiàng)目“云錦東方”火爆認(rèn)籌也引發(fā)軒然大波。云錦東方也是二手房倒掛現(xiàn)象最為嚴(yán)重的樓盤(pán)之一，正在開(kāi)盤(pán)的房源均價(jià)每平方米16.5萬(wàn)元，實(shí)際二手房成交均價(jià)高達(dá)每平方米25萬(wàn)元。
不過(guò)，據(jù)券商中國(guó)，關(guān)于假結(jié)婚、代持的投訴不斷涌向相關(guān)部門(mén)。近日，“云錦東方”開(kāi)發(fā)主體上海東航置業(yè)有限公司通過(guò)公眾號(hào)發(fā)布暫停銷售公告，同時(shí)提出，因搖號(hào)選房時(shí)間暫不確定，如需退出本次認(rèn)購(gòu)活動(dòng)的認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求退還認(rèn)購(gòu)金，認(rèn)購(gòu)金退款辦理截止日期是6月7日。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說(shuō)明上海對(duì)房?jī)r(jià)倒掛明顯、存在炒房現(xiàn)象的新盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行了嚴(yán)管，是市場(chǎng)秩序整頓的重要信號(hào)，充分說(shuō)明上海落實(shí)“房住不炒”導(dǎo)向的體現(xiàn)。后續(xù)在類似項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)中，不排除會(huì)有一些新的技術(shù)手段去打“補(bǔ)丁”。
部分城市打新能賺套房
但審核更趨嚴(yán)格
易居研究院報(bào)告顯示，房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象是指在城市某一區(qū)域、板塊或地段中，同品質(zhì)的新房?jī)r(jià)格比二手房要更便宜。在此市場(chǎng)狀況下，購(gòu)房行為發(fā)生扭曲，產(chǎn)生排隊(duì)搶購(gòu)新房現(xiàn)象，同時(shí)滋生了“買(mǎi)到就是賺到”的投資投機(jī)心理。
房?jī)r(jià)倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達(dá)到22395元/平方米。而上海、蘇州、杭州等城市的房?jī)r(jià)倒掛差也比較明顯，分別為21581、16265和10045元/平方米。相對(duì)來(lái)說(shuō)，廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞的房?jī)r(jià)倒掛差為負(fù)值，分別為-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。此類城市沒(méi)有明顯的房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，其新房總體比二手房要昂貴。
統(tǒng)計(jì)顯示，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309、280和251萬(wàn)元/套。該獲利空間相當(dāng)于在三四線城市可以輕松買(mǎi)一套豪宅，誘惑力非常大。
全國(guó)20城市區(qū)“打新”的獲利情況
易居研究院指出，房?jī)r(jià)倒掛本質(zhì)上是房屋定價(jià)和管理的問(wèn)題，或者可以簡(jiǎn)單理解為“新房?jī)r(jià)格管理過(guò)嚴(yán)，二手房?jī)r(jià)格管理缺失”的失衡問(wèn)題。這就要求后續(xù)房?jī)r(jià)管理方面應(yīng)有創(chuàng)新和突破，以真正解決好此類問(wèn)題。同時(shí)此類問(wèn)題也是房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的問(wèn)題，各類違規(guī)操作出現(xiàn)，加劇了此類亂象的出現(xiàn)，也影響了穩(wěn)房?jī)r(jià)工作的開(kāi)展。當(dāng)前部分城市對(duì)于打新操作進(jìn)行了整頓，包括嚴(yán)查中介機(jī)構(gòu)和違規(guī)房企、勸退部分購(gòu)房者認(rèn)籌、暫停開(kāi)盤(pán)計(jì)劃、調(diào)整搖號(hào)規(guī)則和認(rèn)購(gòu)規(guī)則等，這都是值得肯定的操作，值得其他城市的學(xué)習(xí)和借鑒。
據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，云錦東方三期銷售暫停后，后續(xù)上海其他一些豪宅項(xiàng)目的銷售或也要進(jìn)行整頓。很多新盤(pán)項(xiàng)目都需要重新做調(diào)整和規(guī)范。一些豪宅項(xiàng)目要重視此類政策，積極落實(shí)新的營(yíng)銷計(jì)劃。但原則是很清晰的，即不能炒作，同時(shí)加強(qiáng)資格審核。
雖然近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有降溫態(tài)勢(shì)，但是局部市場(chǎng)、局部物業(yè)還是有炒作現(xiàn)象。鑒于此類市場(chǎng)更加特殊，后續(xù)在房?jī)r(jià)倒掛等方面應(yīng)該落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，真正讓住房回歸居住屬性。
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