（原標(biāo)題：北京新政落地探訪：中介門店咨詢量上漲，置換客戶迅速賣一買一）
李明（化名）打算置換房子，關(guān)注北京樓市行情已有一段時間，想將自己位于順義西馬坡的一套兩居室出售。12月14日下午，北京出臺房產(chǎn)新政，降低首套房、二套房的首付比例，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，降低商貸利率。12月15日-16日上午，在短短一天半的時間，李明成功賣出西馬坡的房產(chǎn)，又買下順義東興小區(qū)一套兩居室，實現(xiàn)了置換。
新政落地后，新京報記者從多家中介機(jī)構(gòu)、門店了解到，中介門店咨詢量上漲，但因天氣嚴(yán)寒，帶看量變化不大；同時，部分之前觀望的客戶果斷出手買房，也有置換客戶迅速“賣一買一”。
北京樓市新政落地后的首個周末，多家中介門店咨詢量上漲，但因天氣嚴(yán)寒，帶看量變化不大。資料圖片
置換客戶一天半內(nèi)完成“賣一買一”
據(jù)金色時光順義區(qū)東興店店長焦立平介紹，今年9月份，有購房者看中李明的西馬坡房產(chǎn)，但由于掛牌價為245萬元，與購房者心理價位有一定差距，所以李明的房子一直未能成交。12月14日，北京降首付、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等房產(chǎn)新政出臺后，12月15日，李明順利賣出西馬坡的房產(chǎn)，購房者是一名外地來京工作的剛需客，成交價227.5萬元。這一價格屬于同小區(qū)、同等面積房源中比較低的。
焦立平表示，新政發(fā)布后，他也忙碌了起來，主要做了三件事，一是把新政的具體內(nèi)容分析透；二是梳理手中的客戶資源，看周末能否形成帶看；三是針對一些相對低價、優(yōu)質(zhì)的房源做回訪工作，進(jìn)而給客戶進(jìn)行匹配。不過，他發(fā)現(xiàn)受到雪天和寒潮的影響，12月15日進(jìn)店咨詢的客戶較少�！�12月16日上午，有的客戶進(jìn)店看房，有的客戶簽約買房，還有客戶前來咨詢。”
與此同時，購房者的心態(tài)也發(fā)生了變化�！靶抡脛傂�，畢竟首付比例降低了，對購房者的影響較大，剛需客戶覺得能買就買了，也不敢把‘戰(zhàn)線’時間拉得太長�！苯沽⑵奖硎�，市場的真實反應(yīng)還要看周末這兩天整體情況。
購房者觀望半年后果斷買房
事實上，李明的快速一賣一買并非個例�！�12月15日，經(jīng)我們洽談的房子，順利成交了�！苯鹕珪r光順義區(qū)石園店店長何瑞明如是說。據(jù)悉，該房源位于順義區(qū)石園南區(qū)，面積約85平方米，成交價222萬元。此外，業(yè)主愿意承擔(dān)十余萬元的個稅。而購房者是同一棟樓、同一個單元的業(yè)主，為其母親購買的，上下樓方便照應(yīng)。
據(jù)何瑞明介紹，上述房源的整個成交周期長達(dá)一年多。業(yè)主是一位60多歲的老人，出售該房源是為了變現(xiàn)。該房源之前能賣到260萬元左右，后來價格持續(xù)下降為240多萬元、230多萬元、229萬元。老人心里接受不了價格比之前便宜太多，因此遲遲未能成交。
“新政出臺后，買賣雙方都有了松動。一方面，價格下降的情況持續(xù)了這么久，老人只能接受了。而且經(jīng)過溝通，老人同意承擔(dān)個稅。另一方面，購房者也已觀望了半年，以前考慮215萬元左右出手。在首付降低、利率下調(diào)后，考慮到業(yè)主的心理預(yù)期會發(fā)生變化，加上業(yè)主愿意自己承擔(dān)個稅，相當(dāng)于節(jié)省了10多萬元，因此，雙方見面洽談后，最終以222萬元談成了�！焙稳鹈魅缡钦f。
“有些客戶已經(jīng)觀望了很久，也知道目前房價較低，但還想再壓一壓價，所以遲遲沒有出手。新政的出臺，能促使一部分之前觀望的購房者出手。”何瑞明表示，12月16日，他有兩組帶看，客戶的需求都比較精準(zhǔn)，是之前帶看過的，有了明確的需求，他根據(jù)對方需求，重新匹配了更適合的房源。
為迎接新政后首個周末的到來，何瑞明所在的門店也做了一些前期準(zhǔn)備工作。比如，12月15日當(dāng)天，向員工解讀政策內(nèi)容，約一些有意向買房的客戶，同時，給業(yè)主打電話，了解對方心理預(yù)期方面有沒有相應(yīng)變化，是否有提高價格的想法，以及議價空間情況。
“不少年輕的業(yè)主對后市比較看好，覺得二手房的房價還會回到以前的水平。因此，很多不太認(rèn)可目前的價格，還是想將房價提升一些�！焙稳鹈髡f，不過，對于業(yè)主的心理預(yù)期，他并不認(rèn)同，新政出臺后，估計成交量會有所提高，但價格提升的可能性并不大。
“咨詢量有所上升，帶看量暫時沒有太大變化”
“新政出臺后，咨詢量上來了，但很多不是新增客戶，而是在售房源的業(yè)主和之前成交的客戶比較多。從新政出臺到現(xiàn)在，電話和微信沒停過，不少業(yè)主咨詢房價是否會有所回升，房子是否會好賣一些�！苯沽⑵饺缡钦f。
咨詢量上升的還有五棵松片區(qū)。北京中原五棵松片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理陳貴勛告訴新京報記者，新政出臺后，就有一部分客戶咨詢了解新政內(nèi)容和對市場走勢的影響，但總體來講，反應(yīng)不大。12月15日、16日上午，其所在門店的客戶量、帶看量并沒有太大變化。
在陳貴勛看來，這次政策對預(yù)算為七八百萬元的客群影響比較大，而對高總價改善客群短期內(nèi)沒太大影響。“紫金長安一些業(yè)主賣了一段時間房子，沒賣掉，就將房子租出去了。在目前的市場情況下，購房都很謹(jǐn)慎�！�
12月15日，新京報記者從通州區(qū)北運(yùn)河西附近的幾個中介店面了解到，從此次新政出臺到現(xiàn)在，區(qū)域內(nèi)成交量未見明顯增長，但是二手房掛牌量增多，尤其是大面積的房源掛牌量增多。
朝陽區(qū)金臺路地鐵站附近的某房產(chǎn)中介人員王曉（化名）向新京報記者介紹，“從昨天到現(xiàn)在，到門店咨詢的買家確實多了起來，但是真正買房的不多�！�12月15日、16日，新京報記者與王曉經(jīng)過初步統(tǒng)計，王曉所在的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店約有20位前來咨詢房屋買賣的客人，其中約七成是咨詢房屋出售的客人，其余的客人也只是觀望，基本沒有成交。
在海淀萬柳片區(qū)，新京報記者走訪了解到，從新政發(fā)布后的第二日來看，市場變化并不明顯。一中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人表示：“新政剛出來，還沒看出效果�！绷硪患抑薪殚T店經(jīng)紀(jì)人表示：“12月16日上午，很多門店還沒有什么反應(yīng)，與平時差不多。萬柳自新政出臺到目前，暫時沒有成交�！�
值得一提的是，有媒體報道稱，新政出臺當(dāng)晚，有一些中介“一夜沒睡”，忙著開會、整理客戶資料，領(lǐng)會政策并積極邀約客戶。對此，上述萬柳區(qū)域中介門店經(jīng)紀(jì)人表示，這一說法比較夸張，一些售樓處銷售和二手房中介比較興奮，渲染政策可能帶來的效果�！安贿^，這一情況和大部分客戶的心態(tài)形成了較強(qiáng)的反差，大多數(shù)客戶還是不為所動，除非價格特別有吸引力，大多數(shù)人可能出得起首付，但月供還不起，或者擔(dān)心將來付不起月供以及房價或繼續(xù)下行。”
不過，趁著周末，上述中介門店經(jīng)紀(jì)人也開始做相應(yīng)準(zhǔn)備�！坝幸恍┍緛砭痛蛩阗I房的客戶，趁著新政出臺就會出手。北京相對來說整體購買力較強(qiáng)一些。不過，由于萬柳區(qū)域基本上屬于置換鏈條的末端，北京掛牌的二手房整體成交增多或活躍，可能才會最終傳導(dǎo)至萬柳片區(qū)。此外，由于萬柳片區(qū)房子的房齡也在逐漸偏老，除萬柳書院和萬城華府外，其他小區(qū)成交客戶基本都是為孩子上學(xué)才置換到這里的�！比f柳區(qū)域中介門店經(jīng)紀(jì)人如是說。
業(yè)內(nèi)：新政或?qū)偢娜巳豪瓌有Ч鄬γ黠@
針對新政后市場的反饋，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，此次新政出臺后，從這兩天的市場反應(yīng)來看，比“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺后的表現(xiàn)要平靜一些，可能沒有大家想象中那種客戶都涌上門買房的情況，但此次新政會對市場有小幅度拉動作用，現(xiàn)在賣房人的心態(tài)普遍是不想趁著政策漲價，只要能按照原來的價格賣出去就行。
郭毅指出，此次新政可能對換房需求比較急迫的剛改人群而言，拉動效果會相對明顯一些。比如，可能馬上要面臨生孩子的，隨著家庭人口的增加，要從小房子換成大房子，或者孩子很快要面臨升學(xué)，這些都是非常剛性的需求，這些人群在找房過程中，遇到這一政策利好，意味著可以少交一些首付，或者月供壓力會小一些，就會盡快出手買房。
在此背景下，展望接下來北京二手房市場的走勢，58安居客研究院院長張波表示，二套房首付比例下調(diào)帶來的熱度上升，預(yù)計將明顯從市場體現(xiàn)出來。從11月23日深圳出臺降低二套房首付比例的效果來看，安居客線上熱度出現(xiàn)快速上漲，并持續(xù)了近半個月，而后慢慢回落，同時也帶動了市場成交量的提升。因此，預(yù)計北京此次的新政亦會帶動市場熱度提升，并且預(yù)計會帶動市場成交量超過11月。
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北京下調(diào)首套房首付比例 開發(fā)商：望市場躁動起來
“久旱逢甘霖�！�
12月14日，北京突然發(fā)布樓市新政，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例最低降至40%，有開發(fā)商人士在朋友圈如此寫道。
“超級重磅！降首付+利率，2024年北京樓市小陽春肯定要出現(xiàn)了！”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)文表示。
“這個太猛了，優(yōu)化房地產(chǎn)政策之后，全面回暖的信號已在路上”“確實是整個市場的大利好”……新政火速引發(fā)業(yè)內(nèi)人士大討論。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，整體來看，本次北京政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力。除了限購政策外，政策基本一步到位，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，預(yù)計將進(jìn)一步影響價格預(yù)期。
購房門檻明顯降低
12月14日，北京市住建委、稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局、人民銀行北京市分行、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》），優(yōu)化普通住房（以下簡稱普宅）認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)新發(fā)放個人住房貸款最低首付款比例、延長最長貸款期限。
北京樓市新政下調(diào)新發(fā)放個人住房貸款最低首付款比例、延長最長貸款期限
《通知》提出，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例，同時延長貸款期限。在全國統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上，將北京地區(qū)首套住房個人住房貸款（含商業(yè)性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款，下同）最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。同時，房貸年限由目前最長25年恢復(fù)至30年。
《通知》明確，對普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化。據(jù)悉，北京現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)為2014年發(fā)布。此次調(diào)整后，小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環(huán)內(nèi)成交價格在85000元/平方米（含）以下、5-6環(huán)成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外成交價格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅；全市普宅占比提高至七成左右。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-11月，北京5環(huán)內(nèi)新房成交均價為91594元/平方米，5-6環(huán)成交單價為58566元/平方米，6環(huán)外成交均價為35656元/平方米，單價明顯上調(diào)將促使更多原本屬于非普宅的住房轉(zhuǎn)為普通住宅，將明顯降低購房者交易稅費（主要是增值稅優(yōu)惠），降低購房成本。
陳文靜解釋，本次政策明確首套房首付下限降至30%，原來普宅為35%，非普宅為40%；二套首付比例根據(jù)住房所在區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，由原來普宅60%、非普宅80%，城六區(qū)（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)）的住房，最低首付款比例不低于50%，城六區(qū)以外的住房，最低首付款比例不低于40%，首付比例均明顯下調(diào)，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個百分點，購房門檻明顯降低。
另外，此次調(diào)整還將降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限。此次調(diào)整的是新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，即12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。
調(diào)整后，北京城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加10個基點、不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率、不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加55個基點。
“希望市場躁動起來”
這是北京繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后的又一重大樓市寬松政策。
9月1日晚，北京官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，開發(fā)商們在極短時間內(nèi)交出了喜報：總價千萬元以上的望京龍樾，新政48小時內(nèi)銷售1.8億元；學(xué)府印悅9月2日-3日到訪300組，成交60套，成交額2.1億元；國賢府9月2日-3日到訪260組，成交47套，成交額2.3億元……
但此后政策效應(yīng)逐漸減弱。
某央企項目負(fù)責(zé)人此前在接受每經(jīng)記者采訪時曾提到，這波熱潮就維持了一兩周，更多是激發(fā)了某些已經(jīng)有所準(zhǔn)備的剛性需求。半個月不到，市場回歸平靜�！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”對行業(yè)其實已經(jīng)是比較重大的利好了，如果這個利好不能掀起整個房地產(chǎn)市場的大波瀾，后續(xù)市場信心可能會更加低落。
北京某樓盤銷售中心客人寥寥無幾 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策疊加“金九”促銷及供應(yīng)力度增加，北京新房成交止降回升，但仍低于2020年以來同期成交水平。2023年9月北京新建商品住宅成交5891套，環(huán)比上升42.9%；同比下降18.2%，同比降幅較上月擴(kuò)大2個百分點。
或許也正由此，有部分業(yè)內(nèi)人士對北京此次重磅政策顯得非常冷靜。
“個別的刺激政策肯定會撬動部分市場需求，但是持續(xù)性不強(qiáng)。不只是價格問題，現(xiàn)在的客戶觀望情緒濃厚，‘上車’的基本是之前就決定‘上車’的。目前還沒有客戶因為這個政策找來�！庇蓄^部中介機(jī)構(gòu)相關(guān)人士向每經(jīng)記者表示。
另據(jù)中指監(jiān)測，2023年11月，北京新建住宅平均價格為44912元/平方米，環(huán)比上漲0.06%，漲幅收窄0.05個百分點；同比上漲0.47%，漲幅擴(kuò)大0.02個百分點。1-11月，北京新建住宅價格累計上漲0.52%，較去年同期收窄0.38個百分點。11月北京二手住宅成交量超1.25萬套，環(huán)比增長17.8%，同比增長16.7%，1-11月累計增長6.6%。價格方面，部分業(yè)主對市場的預(yù)期有所降低，11月北京二手住宅價格環(huán)比下跌0.48%，跌幅較10月擴(kuò)大0.26個百分點。
陳文靜表示，繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，北京12月14日優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、延長商貸年限、降低房貸利率下限，釋放了更加積極信號，整體力度較大，對北京房地產(chǎn)市場以及全國市場情緒均將帶來積極引導(dǎo)。
“還有十幾天，希望市場躁動起來�！庇虚_發(fā)商人士表示。
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