房屋有貸款能否售賣？
如何辦理房屋非公證繼承？
房產(chǎn)證地址如何修改？
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12月16日，大連市自然資源局和大連市不動產(chǎn)登記中心工作人員做客大連新聞傳媒集團廣播中心FM103.3新聞綜合廣播《12345政務服務便民熱線》節(jié)目，圍繞不動產(chǎn)登記與聽眾朋友進行互動交流。
▲李如意 攝
提問
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解答
問
聽眾趙先生早年間購買了一套商品房，一直沒辦理房證，聽鄰居說這個房子被列為歷史遺留問題了。趙先生問如何辦理房證？如果開發(fā)建設(shè)單位不存在，該如何辦理？
答
對符合規(guī)定的商品房項目，由買賣雙方共同申請并提交“ ①大連市不動產(chǎn)登記申請書、②商品房買賣合同、③身份證明等材料”，工作人員實地查看無異議的，予以登記。
開發(fā)建設(shè)單位已注銷或吊銷，既找不到債權(quán)債務的承繼者，又找不到出資人的，購房人所購房屋此前開發(fā)建設(shè)單位已辦理合同登記備案的，工作人員查詢工商注冊信息，在局門戶網(wǎng)站公告5個工作日后無異議的，可為購房人辦理產(chǎn)權(quán)登記。未登記備案的，工作人員現(xiàn)場核查購房人居住情況，并由購房人提供在此居住的憑證，在局門戶網(wǎng)站及小區(qū)內(nèi)公告5個工作日后無異議的，可為購房人辦理產(chǎn)權(quán)登記。
問
什么是非公證繼承？如果辦理房屋非公證繼承，都需要準備哪些材料？
答
兩年前，市民辦理房屋繼承登記時，只能先到公證處辦繼承公證書后，才能辦理房屋繼承的產(chǎn)權(quán)證。2021年8月，大連開展了非公證繼承工作。市民只要提供齊符合國家《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》所規(guī)定的全部材料，就可以不經(jīng)過公證處，直接到大連市不動產(chǎn)登記中心辦理繼承的產(chǎn)權(quán)證，為廣大市民辦理繼承手續(xù)提供了便利。
國家《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》規(guī)定，辦理非公證繼承要準備的材料主要包括：房屋產(chǎn)權(quán)證、被繼承人的死亡證明、被繼承人與全體繼承人的親屬關(guān)系證明、所有繼承人的身份證、戶口等。
如果繼承人中有去世的，也應提供其死亡證明，以及該繼承人與其父母的親屬關(guān)系證明。涉及代位繼承或轉(zhuǎn)繼承的，還應提供代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人與其配偶、子女等一家人的親屬關(guān)系證明、結(jié)婚證、身份證、戶口等材料。
問
市民劉女士想要購買一套商品房，但是不知道開發(fā)商是否合規(guī)合法，怎樣才能確保自己買到的房子沒有問題？
答
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善住房預售制度有關(guān)問題的通知》和《大連市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范商品房預售管理的通知》要求，自2011年3月28日起，大連市內(nèi)四區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，凡新開盤的商品房項目及原已實行網(wǎng)上預登記的商品房項目將實施商品房買賣合同網(wǎng)上簽訂及備案管理。
目前國家對開發(fā)企業(yè)預售商品房行為的合法性都會進行嚴格地審查，確保預購人的優(yōu)先購買權(quán)，防止預售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。目前，大連市不動產(chǎn)登記中心已經(jīng)利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)實現(xiàn)了網(wǎng)上即時簽合同即時備案登記，正規(guī)的開發(fā)企業(yè)與發(fā)證中心都實現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)，實行了網(wǎng)簽網(wǎng)備，購房人在售樓處網(wǎng)簽合同即可實現(xiàn)備案。備案后即可通過省政務服務網(wǎng)手機端“遼事通”APP進行查詢。如果網(wǎng)備不成功，就說明該套房屋存在問題，一定要提高警惕。
問
徐先生在三年前給5歲的女兒買了一套住宅，現(xiàn)在想要賣掉，想要咨詢一下孩子的房子在出售時需要額外準備什么材料嗎？
答
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十一條，無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請。監(jiān)護人代為申請登記的，應當提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護關(guān)系等材料；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。
未成年人可以作為權(quán)利主體購買房屋。但為保護未成年人的合法權(quán)益，處分房產(chǎn)時，房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓、交易，除非是為了未成年人的利益。為了未成年人的利益出售房產(chǎn)時，監(jiān)護人需要提供證明監(jiān)護身份的材料以及出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的書面保證，并且父母作為監(jiān)護人需兩人共同到場辦理出售事宜。
問
宋先生五年前買了一套二手房，因為工作調(diào)動想要把房子賣掉，但現(xiàn)在還有貸款，問能不能出售？
答
為了優(yōu)化我市營商環(huán)境，降低群眾已抵押存量房上市交易承擔的額外資金負擔，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，二手房“帶抵押過戶”不動產(chǎn)登記工作已于今年的3月15日啟動，截至目前已辦理了800余件。
宋先生這種情況就可以在貸款未結(jié)清的情況下與賣方達成買賣意向，并向貸款銀行申請辦理帶抵押過戶手續(xù)。
問
王女士說自己母親名下有一套房產(chǎn)，想要把房子過戶給自己，但是母親歲數(shù)大了，沒有辦法到場辦理過戶手續(xù)，想問一下有沒有什么辦法辦理？
答
大連市不動產(chǎn)登記中心為特殊群體開放了上門服務。凡是80歲以上且行走不便的老年人、長期居家臥床不起的病人、已入院治療無法行走的病人、臨產(chǎn)期已近的孕婦和喪失行動能力的殘疾人等等，均可預約上門服務。
像王女士這種情況就可以申請上門服務，王女士可以攜帶相關(guān)過戶材料到中心申請上門服務預約，預約成功后即可在家等待我們的工作人員上門。這種方式就是為了幫助群眾解決辦證困擾，打通服務群眾的“最后一公里”。
問
譚先生的公司年底需要結(jié)算，資金有些緊張，想以個人名下房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請抵押貸款，由于著急放款，想要咨詢抵押手續(xù)能否當天取得不動產(chǎn)登記證明？
答
為提高為企業(yè)融資貸款登記服務水平，自2020年8月3日起凡企業(yè)存量房融資辦理抵押登記、土地使用權(quán)抵押登記（即抵押人為企業(yè)），抵押期限由原來的2個工作日壓縮為即時辦結(jié)，實現(xiàn)即時申請、即時辦結(jié)、即時取證。
譚先生在與銀行簽訂好抵押借款合同后，雙方共同到不動產(chǎn)登記大廳三樓企業(yè)登記專區(qū)辦理，即可實現(xiàn)一站式辦結(jié)，即時取證。
問
市民許女士名下有一套房產(chǎn)，想要出售，但是因為自己沒有時間，只能到場一趟，想要在過戶的時候同時把水電氣一同過戶給買方，來電咨詢能否實現(xiàn)?
答
按照我市優(yōu)化營商環(huán)境的要求，充分利用數(shù)字化技術(shù)手段，讓“信息多跑路，群眾少跑腿”，登記中心與大連市水務集團、國網(wǎng)大連供電公司、大連華潤燃氣有限公司推出了“不動產(chǎn)登記+水電氣過戶”聯(lián)動辦理新舉措。
市民在辦理市內(nèi)四區(qū)的存量房轉(zhuǎn)移登記時可以同時申辦“水電氣”過戶業(yè)務，申辦聯(lián)動過戶后，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記信息將隨同“水電氣”過戶信息通過“市一體化政務平臺”自動推送至“水電氣”單位，“水電氣”單位主動聯(lián)系申辦人確認審核所辦業(yè)務。業(yè)務申辦人無需再到相關(guān)單位分頭“跑辦”。
問
市民錢先生在二十年前買了一套房子，當時房產(chǎn)證地址有誤，在出售房屋時買方要求先把地址改成正確的地址后再進行過戶，錢先生來電咨詢想要改地址需要提供什么證明嗎？
答
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十六條規(guī)定：不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請變更登記。
錢先生無需提供相關(guān)證明，可攜帶本人身份證和不動產(chǎn)登記證到不動產(chǎn)登記大廳三樓叫號辦理即可。若房屋有貸款，還需由抵押權(quán)人一同申請，并提供同意在抵押期間辦理變更的函、不動產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)人身份證明、授權(quán)委托書及經(jīng)辦人身份證。房屋坐落變更業(yè)務辦理不收取任何費用，并且已實現(xiàn)即時辦結(jié)，即即時辦理、即時辦結(jié)、即時取證。
問
宋女士與丈夫離婚了，婚姻存續(xù)期間有一套房屋，離婚時雙方協(xié)議約定房屋歸宋女士所有，但要去不動產(chǎn)登記中心辦理業(yè)務時宋女士的丈夫卻不配合了，宋女士想要問一下這種情況該怎么辦？
答
《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，申請不動產(chǎn)權(quán)登記，應當由有關(guān)當事人雙方共同申請。 人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的可以由當事人單方申請。
對于在婚姻登記機關(guān)協(xié)議離婚的，正常應由原夫妻雙方共同申請辦理離婚析產(chǎn)登記。如果其中一方不配合辦理登記，應通過司法程序，由人民法院出具生效的司法文書，可單方申請。如果離婚程序是通過人民法院判決或調(diào)解的，申請人持生效的司法文書，單方申請辦理即可。宋女士可以向法院提起訴訟，法院出具生效的司法文書后攜帶身份證、生效的司法文書以及不動產(chǎn)登記證書到不動產(chǎn)登記大廳就可以申請辦理離婚析產(chǎn)手續(xù)，無需原配偶到場。
問
王先生在辦理離婚時和妻子約定將兩人婚內(nèi)共同購買房屋給兒子，來電咨詢這種情況能辦理離婚析產(chǎn)嗎？應該怎么辦理手續(xù)？
答
離婚析產(chǎn)只是原夫妻雙方對房屋進行分割，雙方約定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬給子女、親屬或其他人所有的屬于贈與行為。如果涉及到轉(zhuǎn)移給他人，應通過贈與或轉(zhuǎn)讓的方式辦理相應業(yè)務。王先生可以和妻子、兒子到不動產(chǎn)登記機構(gòu)共同申請辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋過戶給兒子。
問
陳女士和老伴有一套房產(chǎn)，但是老伴去年去世了，陳女士現(xiàn)在想把房子直接過戶給兒子，想要咨詢一下這種情況可以直接過戶給兒子嗎？
答
陳女士這種情況是不能直接過戶給兒子的。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，為夫妻共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。在辦理二手房過戶時需要夫妻雙方共同到場，并接受不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員的詢問。夫妻雙方任意一方去世后，其對應份額的產(chǎn)權(quán)應依法被繼承。陳女士應該先辦理繼承登記，再將房屋過戶給兒子。
問
趙先生去年搬家的時候不小心把房產(chǎn)證給弄丟了，今年孩子上學著急用房產(chǎn)證，想問一下產(chǎn)權(quán)證應該怎么補辦，需要多久能補辦出來？
答
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十二條規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發(fā)。
不動產(chǎn)登記機構(gòu)補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應當將補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并在不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明上注明“補發(fā)”字樣。
趙先生應攜帶本人身份證即時到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請補證公告，或通過“遼事通”APP直接線上申請補證公告，待公告期滿十五個工作日后，再到不動產(chǎn)登記機構(gòu)領(lǐng)取房產(chǎn)證。
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本條微信由“大連發(fā)布”（微信號：dl-fabu）編輯制作
文字：吳耀輝
資料：大連市自然資源局 大連市不動產(chǎn)登記中心（市房地產(chǎn)檔案館）
編輯：王宇
校對：鞠傳強 孟穎
主編：單淼
監(jiān)制：穆軍 宋偉
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