界面新聞記者 | 楊冰柯
王健林在去年底度過對賭危機后，對旗下萬達廣場的出售還未結束。
1月19日，根據天眼查app最新消息，廈門殿前萬達廣場商業(yè)管理有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，新增廈門金昇陽置業(yè)有限公司為股東，法定代表人由高茜變更為金溢。
廈門殿前萬達廣場商業(yè)管理有限公司負責管理運營的是廈門湖里萬達廣場，項目于2011年9月2日開業(yè)，是萬達集團的第三代城市綜合體。
圖為廈門湖里萬達廣場資料圖，該項目于2011年9月2日開業(yè)
天眼查app顯示，此次接盤的廈門金昇陽置業(yè)有限公司2011年4月13日成立，法定代表人為吳成坤，經營范圍包括商業(yè)流通設施與商業(yè)樓宇經營管理、租賃、物業(yè)管理等。
在此之前，全國范圍內已有多座萬達廣場發(fā)生股東變更。在2023年12月25日至30日期間，蘇州太倉萬達廣場、湖州萬達廣場、廣州蘿崗和上海金山萬達廣場被密集轉讓。
根據天眼查app，這期間太倉萬達廣場投資有限公司、湖州萬達投資有限公司、廣州蘿崗萬達廣場有限公司、上海金山萬達廣場投資有限公司均發(fā)生股權變更，萬達將股權轉讓給了蘇州聯(lián)商叁號商業(yè)管理有限公司、蘇州聯(lián)商伍號商業(yè)管理有限公司、蘇州聯(lián)商肆號商業(yè)管理有限公司和蘇州聯(lián)商貳號商業(yè)管理有限公司。
股權穿透后發(fā)現(xiàn)，接盤上述萬達廣場股權的這幾家公司均為中聯(lián)基金旗下公司。
根據中聯(lián)基金官網，公司專注于以REITs為核心的不動產金融業(yè)務，以不動產證券化為切入點并向兩端延伸，形成不動產投資孵化、不動產證券化投行、證券化產品投資三大業(yè)務線，布局各主題不動產全業(yè)務鏈條。
在不動產投資方面，中聯(lián)基金與日本星野集團、東急不動產、新建元集團等企業(yè)成立合資公司，形成“資本+資產+商業(yè)管理”的模式。
中聯(lián)基金的投資業(yè)務模式涉及強主體出表基金、夾層基金、并購基金等多種基金模式，落地了一些不動產投資項目。
2023年下半年，華潤置地、萬科等公司以旗下購物中心為底層資產的基礎設施類REITs已成功發(fā)現(xiàn)，這對于商業(yè)地產運營商盤活資產有重要意義，使得“投融管退”運營模式形成閉環(huán)。
對中聯(lián)基金而言，連續(xù)收購多個萬達廣場后，可以在基礎設施REITs方面形成突破。
從萬達的角度來看，2023年至今已經轉讓了10座萬達廣場，一這可以緩解萬達的流動性壓力。
圖為王健林資料圖，其到目前為止已轉讓了10座萬達廣場
在房地產調整周期，這兩年被擺上貨架的商業(yè)資產眾多，但接盤者寥寥，萬達旗下萬達廣場卻能連續(xù)成功轉讓，也說明這些被轉讓的萬達廣場屬于優(yōu)質資產。
值得注意的是，在去年12月中旬珠海萬達商管和戰(zhàn)投方太盟投資等達成新的投資協(xié)議后，這場合作也有了最新進展。
1月16日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司新增對外投資，成立大連新達盟商業(yè)管理有限公司。
根據天眼查app，大連新達盟注冊資本162.07億元，主營業(yè)務包括商業(yè)綜合體管理服務、企業(yè)管理咨詢、企業(yè)管理等。
目前，新達盟由大連萬達商管持股99.9938%，大連萬裕企業(yè)管理有限公司持有0.0062%，大連萬裕是大連萬達商管的全資子公司。法定代表人為肖廣瑞，監(jiān)事為馬軍。
肖廣瑞2001年加入萬達，先后擔任人力資源部總經理、總裁助理、副總裁等職務。期間，肖廣瑞短暫出走萬達。如今他是萬達集團董事、萬達商管董事長、珠海萬達商管董事長兼總經理。
有資本市場消息稱，新達盟與珠海萬達的戰(zhàn)投方太盟投資有關，王健林和太盟投資或將通過新達盟商管重新推動萬達商管的上市。
連續(xù)甩賣萬達廣場、與太盟投資等戰(zhàn)投方的各種繼續(xù)推進，“壯士斷腕”的王健林至少保住了萬達商管繼續(xù)上市的火種。
此前報道
危機解除？萬達商管“瘦身”過關
王健林終于可以長吁一口氣了。
《每日經濟新聞》記者從萬達集團官網獲悉，（2023年）12月12日，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管集團（以下簡稱萬達商管）共同宣布簽署新投資協(xié)議。太盟投資集團將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經萬達商管贖回后，對珠海萬達商業(yè)管理集團（以下簡稱珠海萬達商管）再投資。
據悉，現(xiàn)有投資人于2021年8月對珠海萬達商管的投資額約為380億元人民幣，其中太盟投資集團的投資額約為28億美元（約180億元人民幣），現(xiàn)有投資人在原投資安排中享有到期贖回權。按照新協(xié)議，萬達商管持股40%，為單一最大股東，太盟投資集團等數家現(xiàn)有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。就上市問題，新投資將不再設置對賭協(xié)議。
這也意味著，在距離最后上市時間還剩18天，萬達商管的對賭壓力基本消除。
值得注意的是，本次投資也是一次債務重組。為此，萬達也付出了一定比例的股權代價。
圖為萬達集團官網截圖
以股權換取投資人同意
對于萬達商管而言，時至2023年底，最大的壓力就是上市對賭期限的到來。
2021年8月，萬達商管與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、太盟投資集團等22家機構投資人簽訂對賭協(xié)議，上述投資人對珠海萬達商管的投資額約為380億元人民幣，其中太盟的投資額約為28億美元（約180億元人民幣）。
按照對賭協(xié)議的內容，如果珠海萬達商管在2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務向上述投資者回購股份，回購金額逾300億元。
根據太盟投資集團與萬達商管最新簽訂的協(xié)議，在2021年的投資贖回期滿時，需經萬達商管贖回后，太盟投資集團才將聯(lián)合其他投資者對珠海萬達商管再投資。
據公開資料，太盟投資集團是一家專注于亞洲的私市股權投資公司，業(yè)務板塊包括私市股權、不動產及信貸與市場的投資。太盟投資集團超過300名投資專業(yè)人士分布在全球的15個辦事處，為全球近300家機構基金投資者管理著超過550億美元的資產。
一位業(yè)內人士向每經記者分析指出，此前珠海萬達商管以每股25元的Pre-IPO價格籌集了380億元，按照對賭協(xié)議，萬達商管不但要贖回380億元，還需要支付12%的利息。這筆贖回金額，一種方式是以現(xiàn)金支付，另一種方式就是股權置換。從目前的情況來看，萬達采用股權置換方式的可能性較大。
此次協(xié)議簽訂后，珠海萬達商管由萬達商管持股40%，是單一最大股東；太盟投資集團等數家現(xiàn)有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。
根據6月28日更新的招股書，珠海萬達商管目前由萬達商管、珠海萬贏、銀川萬達、董事會及高級管理人員，以及投資者，分別持有約69.99%、8.83%、0.01%、0.02%，以及21.17%股權。其中，珠海萬贏、銀川萬達又是萬達商管的全資子公司。據此，萬達商管合計持有珠海萬達約78.83%的股份。
這也意味著，萬達商管以股權置換方式獲得了投資者同意。不過，太盟投資集團及其他機構投資者的具體持股比例目前尚未可知。
針對此次新協(xié)議的簽訂，萬達商管方面表示，將與太盟投資集團等重要股東一起，進一步優(yōu)化公司法人治理，保持管理團隊穩(wěn)定，共同支持公司的長遠發(fā)展。新協(xié)議也體現(xiàn)出投資者對珠海萬達商管增長潛力的高度肯定，及對其經營能力的高度認可。
圖為萬達廣場資料圖 圖源：每日經濟新聞資料圖
自上述現(xiàn)有投資人2021年入資以來，珠海萬達商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績目標，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預估）為293億元，平均年增長約12%。2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預估）為95億元，年增率約34%。過去三年，珠海萬達商管共計上繳稅收約100億元，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年（預估）85億元。
截至今年11月，珠海萬達商管運營管理494個大型商業(yè)中心，其中290個為大連萬達旗下商業(yè)中心，204個為第三方輕資產商業(yè)中心。過去兩年中，珠海萬達商管管理的商業(yè)中心數量從417家增長到494家，平均年增長率約為9%。以管理的商業(yè)面積計，珠海萬達商管現(xiàn)為全球最大的商業(yè)管理公司。
甩賣“資產包”之外項目盤活現(xiàn)金流
事實上，今年以來，為盤活現(xiàn)金流，萬達集團已多次甩賣旗下資產。
今年7月23日，王健林將北京電影（SZ002739，股價12.45元，市值271.33億元）的控股股東北京萬達投資有限公司49%股權以22.62億元轉讓給了上海儒意投資管理有限公司（以下簡稱上海儒意）。
12月6日，萬達電影再次公告，實際控制人王健林擬將其持有的北京萬達投資有限公司51%股權轉讓予上海儒意。
圖為萬達電影公告截圖
同日，據澎湃新聞，珠海萬達商管在和投資人溝通的過程中透露，萬達集團擬出售旗下位于一二線城市的萬達廣場以換取流動資金，正在與險資機構洽談。
而今年以來，出售萬達廣場已不是第一次。最近一次是在今年10月8日，彼時，廣西合浦萬達廣場被出售給廣西北海當地房企合浦旺和房地產有限公司。公開信息顯示，2021年4月，萬達廣場進駐北海合浦，2022年1月項目正式開業(yè)，合浦萬達廣場也成為萬達在廣西布局的首個縣域萬達廣場。
就在該項目轉讓的一周前，萬達商管剛剛將其在上海的項目——上海萬達廣場置業(yè)有限公司100%股權進行了轉讓。企查查顯示，9月28日，上海萬達廣場置業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東萬達商管退出，新增上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、蕪湖浦煜股權投資合伙企業(yè)（有限合伙），同時法定代表人由張晶變更為豐順，主要人員也均發(fā)生變更。
而上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)由大家投資控股有限責任公司持股90.91%，大家人壽保險股份有限公司間接持股。
上海周浦萬達廣場也是大家保險今年接手的第四個萬達廣場。今年5月，大家保險就從萬達商管手中接過了上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場三個項目。此外，中國華融則接盤了武漢新漢街萬達廣場項目。
每經記者梳理珠海萬達商管招股書了解到，上述項目主體公司并未包含在其上市管理資產項目內。如上海周浦萬達廣場項目公司上海萬達廣場置業(yè)有限公司并未出現(xiàn)在招股書中，而是出現(xiàn)了一家名為上海萬達廣場商業(yè)管理有限公司的公司。
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