界面新聞記者 | 楊冰柯
王健林在去年底度過對賭危機(jī)后，對旗下萬達(dá)廣場的出售還未結(jié)束。
1月19日，根據(jù)天眼查app最新消息，廈門殿前萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增廈門金昇陽置業(yè)有限公司為股東，法定代表人由高茜變更為金溢。
廈門殿前萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)管理運(yùn)營的是廈門湖里萬達(dá)廣場，項(xiàng)目于2011年9月2日開業(yè)，是萬達(dá)集團(tuán)的第三代城市綜合體。
圖為廈門湖里萬達(dá)廣場資料圖，該項(xiàng)目于2011年9月2日開業(yè)
天眼查app顯示，此次接盤的廈門金昇陽置業(yè)有限公司2011年4月13日成立，法定代表人為吳成坤，經(jīng)營范圍包括商業(yè)流通設(shè)施與商業(yè)樓宇經(jīng)營管理、租賃、物業(yè)管理等。
在此之前，全國范圍內(nèi)已有多座萬達(dá)廣場發(fā)生股東變更。在2023年12月25日至30日期間，蘇州太倉萬達(dá)廣場、湖州萬達(dá)廣場、廣州蘿崗和上海金山萬達(dá)廣場被密集轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)天眼查app，這期間太倉萬達(dá)廣場投資有限公司、湖州萬達(dá)投資有限公司、廣州蘿崗萬達(dá)廣場有限公司、上海金山萬達(dá)廣場投資有限公司均發(fā)生股權(quán)變更，萬達(dá)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了蘇州聯(lián)商叁號商業(yè)管理有限公司、蘇州聯(lián)商伍號商業(yè)管理有限公司、蘇州聯(lián)商肆號商業(yè)管理有限公司和蘇州聯(lián)商貳號商業(yè)管理有限公司。
股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，接盤上述萬達(dá)廣場股權(quán)的這幾家公司均為中聯(lián)基金旗下公司。
根據(jù)中聯(lián)基金官網(wǎng)，公司專注于以REITs為核心的不動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，以不動產(chǎn)證券化為切入點(diǎn)并向兩端延伸，形成不動產(chǎn)投資孵化、不動產(chǎn)證券化投行、證券化產(chǎn)品投資三大業(yè)務(wù)線，布局各主題不動產(chǎn)全業(yè)務(wù)鏈條。
在不動產(chǎn)投資方面，中聯(lián)基金與日本星野集團(tuán)、東急不動產(chǎn)、新建元集團(tuán)等企業(yè)成立合資公司，形成“資本+資產(chǎn)+商業(yè)管理”的模式。
中聯(lián)基金的投資業(yè)務(wù)模式涉及強(qiáng)主體出表基金、夾層基金、并購基金等多種基金模式，落地了一些不動產(chǎn)投資項(xiàng)目。
2023年下半年，華潤置地、萬科等公司以旗下購物中心為底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施類REITs已成功發(fā)現(xiàn)，這對于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商盤活資產(chǎn)有重要意義，使得“投融管退”運(yùn)營模式形成閉環(huán)。
對中聯(lián)基金而言，連續(xù)收購多個萬達(dá)廣場后，可以在基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面形成突破。
從萬達(dá)的角度來看，2023年至今已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了10座萬達(dá)廣場，一這可以緩解萬達(dá)的流動性壓力。
圖為王健林資料圖，其到目前為止已轉(zhuǎn)讓了10座萬達(dá)廣場
在房地產(chǎn)調(diào)整周期，這兩年被擺上貨架的商業(yè)資產(chǎn)眾多，但接盤者寥寥，萬達(dá)旗下萬達(dá)廣場卻能連續(xù)成功轉(zhuǎn)讓，也說明這些被轉(zhuǎn)讓的萬達(dá)廣場屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
值得注意的是，在去年12月中旬珠海萬達(dá)商管和戰(zhàn)投方太盟投資等達(dá)成新的投資協(xié)議后，這場合作也有了最新進(jìn)展。
1月16日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司新增對外投資，成立大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司。
根據(jù)天眼查app，大連新達(dá)盟注冊資本162.07億元，主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)綜合體管理服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、企業(yè)管理等。
目前，新達(dá)盟由大連萬達(dá)商管持股99.9938%，大連萬裕企業(yè)管理有限公司持有0.0062%，大連萬裕是大連萬達(dá)商管的全資子公司。法定代表人為肖廣瑞，監(jiān)事為馬軍。
肖廣瑞2001年加入萬達(dá)，先后擔(dān)任人力資源部總經(jīng)理、總裁助理、副總裁等職務(wù)。期間，肖廣瑞短暫出走萬達(dá)。如今他是萬達(dá)集團(tuán)董事、萬達(dá)商管董事長、珠海萬達(dá)商管董事長兼總經(jīng)理。
有資本市場消息稱，新達(dá)盟與珠海萬達(dá)的戰(zhàn)投方太盟投資有關(guān)，王健林和太盟投資或?qū)⑼ㄟ^新達(dá)盟商管重新推動萬達(dá)商管的上市。
連續(xù)甩賣萬達(dá)廣場、與太盟投資等戰(zhàn)投方的各種繼續(xù)推進(jìn)，“壯士斷腕”的王健林至少保住了萬達(dá)商管繼續(xù)上市的火種。
此前報(bào)道
危機(jī)解除？萬達(dá)商管“瘦身”過關(guān)
王健林終于可以長吁一口氣了。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)獲悉，（2023年）12月12日，太盟投資集團(tuán)（PAG）與大連萬達(dá)商管集團(tuán)（以下簡稱萬達(dá)商管）共同宣布簽署新投資協(xié)議。太盟投資集團(tuán)將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時(shí)，經(jīng)萬達(dá)商管贖回后，對珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)（以下簡稱珠海萬達(dá)商管）再投資。
據(jù)悉，現(xiàn)有投資人于2021年8月對珠海萬達(dá)商管的投資額約為380億元人民幣，其中太盟投資集團(tuán)的投資額約為28億美元（約180億元人民幣），現(xiàn)有投資人在原投資安排中享有到期贖回權(quán)。按照新協(xié)議，萬達(dá)商管持股40%，為單一最大股東，太盟投資集團(tuán)等數(shù)家現(xiàn)有及新進(jìn)投資人股東參與投資，總計(jì)持股60%。就上市問題，新投資將不再設(shè)置對賭協(xié)議。
這也意味著，在距離最后上市時(shí)間還剩18天，萬達(dá)商管的對賭壓力基本消除。
值得注意的是，本次投資也是一次債務(wù)重組。為此，萬達(dá)也付出了一定比例的股權(quán)代價(jià)。
圖為萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)截圖
以股權(quán)換取投資人同意
對于萬達(dá)商管而言，時(shí)至2023年底，最大的壓力就是上市對賭期限的到來。
2021年8月，萬達(dá)商管與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、太盟投資集團(tuán)等22家機(jī)構(gòu)投資人簽訂對賭協(xié)議，上述投資人對珠海萬達(dá)商管的投資額約為380億元人民幣，其中太盟的投資額約為28億美元（約180億元人民幣）。
按照對賭協(xié)議的內(nèi)容，如果珠海萬達(dá)商管在2023年底前未能完成上市工作，萬達(dá)商管有義務(wù)向上述投資者回購股份，回購金額逾300億元。
根據(jù)太盟投資集團(tuán)與萬達(dá)商管最新簽訂的協(xié)議，在2021年的投資贖回期滿時(shí)，需經(jīng)萬達(dá)商管贖回后，太盟投資集團(tuán)才將聯(lián)合其他投資者對珠海萬達(dá)商管再投資。
據(jù)公開資料，太盟投資集團(tuán)是一家專注于亞洲的私市股權(quán)投資公司，業(yè)務(wù)板塊包括私市股權(quán)、不動產(chǎn)及信貸與市場的投資。太盟投資集團(tuán)超過300名投資專業(yè)人士分布在全球的15個辦事處，為全球近300家機(jī)構(gòu)基金投資者管理著超過550億美元的資產(chǎn)。
一位業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者分析指出，此前珠海萬達(dá)商管以每股25元的Pre-IPO價(jià)格籌集了380億元，按照對賭協(xié)議，萬達(dá)商管不但要贖回380億元，還需要支付12%的利息。這筆贖回金額，一種方式是以現(xiàn)金支付，另一種方式就是股權(quán)置換。從目前的情況來看，萬達(dá)采用股權(quán)置換方式的可能性較大。
此次協(xié)議簽訂后，珠海萬達(dá)商管由萬達(dá)商管持股40%，是單一最大股東；太盟投資集團(tuán)等數(shù)家現(xiàn)有及新進(jìn)投資人股東參與投資，總計(jì)持股60%。
根據(jù)6月28日更新的招股書，珠海萬達(dá)商管目前由萬達(dá)商管、珠海萬贏、銀川萬達(dá)、董事會及高級管理人員，以及投資者，分別持有約69.99%、8.83%、0.01%、0.02%，以及21.17%股權(quán)。其中，珠海萬贏、銀川萬達(dá)又是萬達(dá)商管的全資子公司。據(jù)此，萬達(dá)商管合計(jì)持有珠海萬達(dá)約78.83%的股份。
這也意味著，萬達(dá)商管以股權(quán)置換方式獲得了投資者同意。不過，太盟投資集團(tuán)及其他機(jī)構(gòu)投資者的具體持股比例目前尚未可知。
針對此次新協(xié)議的簽訂，萬達(dá)商管方面表示，將與太盟投資集團(tuán)等重要股東一起，進(jìn)一步優(yōu)化公司法人治理，保持管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，共同支持公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。新協(xié)議也體現(xiàn)出投資者對珠海萬達(dá)商管增長潛力的高度肯定，及對其經(jīng)營能力的高度認(rèn)可。
圖為萬達(dá)廣場資料圖 圖源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖
自上述現(xiàn)有投資人2021年入資以來，珠海萬達(dá)商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績目標(biāo)，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預(yù)估）為293億元，平均年增長約12%。2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預(yù)估）為95億元，年增率約34%。過去三年，珠海萬達(dá)商管共計(jì)上繳稅收約100億元，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年（預(yù)估）85億元。
截至今年11月，珠海萬達(dá)商管運(yùn)營管理494個大型商業(yè)中心，其中290個為大連萬達(dá)旗下商業(yè)中心，204個為第三方輕資產(chǎn)商業(yè)中心。過去兩年中，珠海萬達(dá)商管管理的商業(yè)中心數(shù)量從417家增長到494家，平均年增長率約為9%。以管理的商業(yè)面積計(jì)，珠海萬達(dá)商管現(xiàn)為全球最大的商業(yè)管理公司。
甩賣“資產(chǎn)包”之外項(xiàng)目盤活現(xiàn)金流
事實(shí)上，今年以來，為盤活現(xiàn)金流，萬達(dá)集團(tuán)已多次甩賣旗下資產(chǎn)。
今年7月23日，王健林將北京電影（SZ002739，股價(jià)12.45元，市值271.33億元）的控股股東北京萬達(dá)投資有限公司49%股權(quán)以22.62億元轉(zhuǎn)讓給了上海儒意投資管理有限公司（以下簡稱上海儒意）。
12月6日，萬達(dá)電影再次公告，實(shí)際控制人王健林?jǐn)M將其持有的北京萬達(dá)投資有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予上海儒意。
圖為萬達(dá)電影公告截圖
同日，據(jù)澎湃新聞，珠海萬達(dá)商管在和投資人溝通的過程中透露，萬達(dá)集團(tuán)擬出售旗下位于一二線城市的萬達(dá)廣場以換取流動資金，正在與險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)洽談。
而今年以來，出售萬達(dá)廣場已不是第一次。最近一次是在今年10月8日，彼時(shí)，廣西合浦萬達(dá)廣場被出售給廣西北海當(dāng)?shù)胤科蠛掀滞头康禺a(chǎn)有限公司。公開信息顯示，2021年4月，萬達(dá)廣場進(jìn)駐北海合浦，2022年1月項(xiàng)目正式開業(yè)，合浦萬達(dá)廣場也成為萬達(dá)在廣西布局的首個縣域萬達(dá)廣場。
就在該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一周前，萬達(dá)商管剛剛將其在上海的項(xiàng)目——上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司100%股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。企查查顯示，9月28日，上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東萬達(dá)商管退出，新增上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、蕪湖浦煜股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），同時(shí)法定代表人由張晶變更為豐順，主要人員也均發(fā)生變更。
而上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)由大家投資控股有限責(zé)任公司持股90.91%，大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司間接持股。
上海周浦萬達(dá)廣場也是大家保險(xiǎn)今年接手的第四個萬達(dá)廣場。今年5月，大家保險(xiǎn)就從萬達(dá)商管手中接過了上海松江萬達(dá)廣場、江門臺山萬達(dá)廣場和青海西寧萬達(dá)廣場三個項(xiàng)目。此外，中國華融則接盤了武漢新漢街萬達(dá)廣場項(xiàng)目。
每經(jīng)記者梳理珠海萬達(dá)商管招股書了解到，上述項(xiàng)目主體公司并未包含在其上市管理資產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)。如上海周浦萬達(dá)廣場項(xiàng)目公司上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司并未出現(xiàn)在招股書中，而是出現(xiàn)了一家名為上海萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司的公司。
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