原標(biāo)題：廣州再打頭陣放松限購(gòu)，全市120平米以上住房隨便買
又有一線城市對(duì)樓市進(jìn)行松綁。
1月27日，廣州市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱為“《通知》”），提出繼續(xù)加大住房保障力度、精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求、優(yōu)化限購(gòu)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等政策措施。
頗引市場(chǎng)關(guān)注的是廣州對(duì)限購(gòu)的新一輪優(yōu)化。上述通知明確，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購(gòu)范圍。
圖片攝影：任玉明
這是自2023年9月調(diào)整限購(gòu)范圍以來(lái)，廣州第二次對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行精準(zhǔn)松綁。彼時(shí)廣州規(guī)定，除越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)限購(gòu)?fù)�，其余地區(qū)不再設(shè)置限購(gòu)條件。在前述限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，廣州戶籍的家庭限購(gòu)2套房、單身限購(gòu)1套，非廣州戶籍須連續(xù)繳納2年社�？少�(gòu)房1套。
在廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉看來(lái)，廣州本次放松對(duì)120平方米以上住房的限制，在需求端減少了限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的大戶型購(gòu)房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，都有利于推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市，也符合中心區(qū)改善型需求占比大的特征。
李宇嘉舉例稱，在廣州市天河區(qū)，2023年的新房交易套均面積為130平方米/套，以改善型需求為主導(dǎo)；疊加供應(yīng)量的明顯增長(zhǎng)，導(dǎo)致目前天河供求比為1.75：1。新政松綁對(duì)戶型的限購(gòu)政策，有助于消化庫(kù)存的同時(shí)，推動(dòng)剛需和改善型住房需求的循環(huán)，新房和二手住房的循環(huán)，租賃和交易的循環(huán)等，促進(jìn)供應(yīng)和交易兩旺。
除了對(duì)大面積住房限購(gòu)的放松外，《通知》還規(guī)定，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購(gòu)買住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。
廣州當(dāng)?shù)匾毁Y深中介人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，新政之下，“實(shí)際等同全面放開限購(gòu)”。他表示，只要把手中的房子掛牌，或者辦理出租，就能獲取新的購(gòu)房名額。
2023年以來(lái)，在四個(gè)一線城市中，廣州堪稱各類放松政策的先行者，尤其是在大力度支持政策方面。
2023年8月30日，業(yè)內(nèi)廣泛期待的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，在廣州率先落地，打響了一線城市限貸放松第一槍；9月，又率先下調(diào)二套房首付比例至40%，同時(shí)有房無(wú)貸的最低首付比例為30%；此后深圳、北京、上海也先后將二套房首付比例下調(diào)至最低40%，支持改善性住房需求。
同年9月下旬，廣州再祭出一項(xiàng)重磅政策，首次官宣解除對(duì)黃埔、番禺、花都三區(qū)的住房限購(gòu)，而此前，廣州已執(zhí)行住房限購(gòu)12年。與此同時(shí)，廣州二手房增值稅免征年限由5年改為2年。至此，廣州的購(gòu)房門檻在一線城市中已最為寬松。
多重大力度利好政策的托舉之下，廣州市場(chǎng)在2023年呈現(xiàn)脈沖式回暖，月度成交隨政策波動(dòng)，部分購(gòu)買力得到有效釋放，但整體而言，政策的持續(xù)性不強(qiáng)。
例如，8月-9月的限貸、限購(gòu)松綁落地后，廣州新房市場(chǎng)反彈明顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，10月單月，全市在售301個(gè)項(xiàng)目的周度轉(zhuǎn)化率為4.34%，月均成交表現(xiàn)僅次于小陽(yáng)春。但進(jìn)入11月份，廣州新房成交套數(shù)環(huán)比下降約2成，成交均價(jià)約3.7萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降5%，創(chuàng)2023年下半年新低。“市場(chǎng)熱度回升周期不足一個(gè)月�！�
整體來(lái)看，廣州市場(chǎng)面臨著一定的去化壓力問題。據(jù)克而瑞，截至2023年末，廣州庫(kù)存量為1232萬(wàn)平方米，同比下降8%，去化周期為19.6個(gè)月，仍處于高位區(qū)間，去化壓力不減。其中，增城、番禺、南沙、花都庫(kù)存積壓，去化周期普遍高于16個(gè)月以上，荔灣、天河庫(kù)存也大量增加，去化周期高于20個(gè)月。
基于這樣的表現(xiàn)，對(duì)于該次的松綁政策，廣州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期并不高，“廣州限購(gòu)區(qū)域本來(lái)就不多，人才落戶政策也比較寬松，預(yù)計(jì)對(duì)核心區(qū)域會(huì)有些許提振作用”。
不過，從更廣泛的層面上來(lái)看，廣州在新一輪松綁中再打頭陣，業(yè)內(nèi)對(duì)其他城市的放松有了更多預(yù)期。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州本次的松綁說明在去年認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸雙降等基礎(chǔ)上，各地會(huì)繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策，預(yù)計(jì)今年政策進(jìn)一步寬松，其他三個(gè)一線城市放松概率也增大，增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)限購(gòu)進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期。
事實(shí)上，就在廣州發(fā)布該新政前一日，住建部在1月26日舉行的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)議上提出，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。
李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于熱點(diǎn)城市，過去均為調(diào)控政策重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市，出于房住不炒、穩(wěn)定地產(chǎn)、規(guī)范政策行為等考慮，政策調(diào)整要加強(qiáng)上下之間的協(xié)調(diào)和報(bào)告。目前，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，穩(wěn)定的壓力加大，過去的這樣的做法不再可行。賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，目的是將穩(wěn)定市場(chǎng)和行業(yè)的權(quán)利責(zé)任義務(wù)都給到地方政府，落實(shí)地方的主體責(zé)任，國(guó)家加強(qiáng)政策扶持和監(jiān)測(cè)考核。
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