碧桂園十里銀灘項目實拍 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
從前段時間的“15萬一套”到現(xiàn)在的“25萬一套”，惠州樓市又上熱搜了。
最近幾天，一張惠州碧桂園十里銀灘海悅灣戶型成交的圖被掛了出來，4室2廳的154.11平方米房源，顯示成交價僅25萬元，折合單價約1623元/平方米。
部分網(wǎng)友甚至調(diào)侃：“難道惠州的房子也開始鶴崗化了？”
惠州碧桂園十里銀灘海悅灣戶型成交圖顯示成交單價為1623元/平
實為兩個房本，總價65萬
《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中了解到，上述房源實則為一套雙拼房，存在兩本房產(chǎn)證，而中介平臺只顯示了一個25萬元的價格，另一本房產(chǎn)證的成交金額并未顯示。
在惠東從事房產(chǎn)中介工作的黃代貴告訴記者，“惠東這邊的房子確實降了，但沒降到大家看到的這么離譜。比如上述成交的十里銀灘房源，其實是雙拼房，一套成交25萬元，一套成交35萬元，各種費用算下來的成交總價應該在65萬元左右，折合單價約4200元�！�
記者注意到，經(jīng)過幾年的市場調(diào)整，惠州的房價水平有所下滑。其中二手房均價由2021年的近1.1萬元/平方米，降到了現(xiàn)如今的9776元平方米。其中二手房價格排名前三的區(qū)分別為惠城區(qū)、惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)。
安居客數(shù)據(jù)顯示，2015年時碧桂園十里銀灘開盤的山林海、海逸灣、海悅灣及愛琴海組團項目，售價多在6000元-8500元/平方米，均價約6988元/平方米。如果真是跌到1600多元/平方米，那相當于“腳踝斬”。
不過，這兩年惠州房價雖然有所下跌，但也沒低到總價20來萬元，能買到百平方米戶型的地步。
黃代貴提到，目前碧桂園十里銀灘二期、三期臨海的房源普遍在4000-5000元/平方米，部分看海視野不錯的房源，單價能到約7000元/平方米。
鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至3月1日，碧桂園十里銀灘海悅灣共有144套在售房源，業(yè)主的平均掛牌價為6435元/平方米，近半年成交均價為4905元/平方米。
價跌量漲顯著
從過去一年惠州樓市的變化情況看，出現(xiàn)了較為顯著的價跌量漲情況。
圖為惠州最近三年的房價趨勢圖
據(jù)安居客惠州，截至2024年1月，惠州二手房均價為9776元/平方米，這個價格已經(jīng)低于3年前。
價格的下跌反而促進了二手房成交量的上漲。
據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，2023年惠州二手房累計成交38596套，同比上升69.82%；成交面積450.74萬平方米，同比上升72.71%�；葜菀欢中路康目偝山涣吭诖鬄硡^(qū)也僅次于廣佛。
從惠州二手房各區(qū)域的成交情況來看，惠城區(qū)占比最高，占比為全市的26.06%；其次為博羅縣，成交占比15.40%；大亞灣成交占比位居第三，占據(jù)全市的15.36%。
相比之下，雖然惠州新房整體成交套數(shù)比二手房要高，但與過去幾年高峰期相比，仍處于低位。根據(jù)粵東世聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年，惠州全市累計成交住宅56956套，簽約面積599萬平方米，網(wǎng)簽金額794億元。
單看數(shù)據(jù)，惠州2023年的新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅相當于2016-2020年年均新房成交的六成水平。
惠州二手房成交量的上升，一定程度上與限售政策的調(diào)整有關。記者注意到，去年2月，惠州出臺限售“三改一”政策，限售年限由原“取得不動產(chǎn)權證滿3年方可轉(zhuǎn)讓”調(diào)整為“取得不動產(chǎn)權證滿1年方可轉(zhuǎn)讓”。
縮短限售時限，加速了次新房流向二手房市場，部分二手房房東為了快速變現(xiàn)，選擇降價出售。
中指研究院廣州分院研究主管陳雪強分析稱，限售年限縮短后，雖然短期隨著大量次新房的入市，可能對二手房造成一定沖擊，但長期看，將促進市場剛性和改善性住房消費的需求釋放，倒逼新房及二手房市場良性循環(huán)。
從當下惠州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，記者注意到，從不少惠州中介發(fā)過來的推薦新房情況來看，多數(shù)房源仍以讓利促銷為主，甚至還有開發(fā)商可操作送首付。
惠州房產(chǎn)中介劉敏向記者發(fā)過來的仲愷區(qū)某樓盤房價表顯示，一套約89平方米的房源，原總價為100.3萬元，折合單價1.13萬元/平方米，折合總價90.3萬元。按照二成首付計算，原本首付應為18.3萬元，但實際只需支付不到3萬元首付，剩余部分由開發(fā)商贈送。
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