西雙版納樓盤項(xiàng)目圖，每經(jīng)記者 陳利 攝
優(yōu)化住房公積金政策已成為各地樓市的常見做法。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年3月以來，包括哈爾濱、濟(jì)南、煙臺、鄂爾多斯、安慶等多地出臺住房公積金新政，包括上調(diào)公積金貸款最高額度、優(yōu)化多孩家庭公積金貸款額度、購房首付款可提取公積金等內(nèi)容。
近日，作為近幾年文旅地產(chǎn)熱土的云南西雙版納傣族自治州（以下簡稱西雙版納），也宣布對住房公積金政策進(jìn)行調(diào)整，內(nèi)容除了提高公積金貸款額度外，還包括優(yōu)化“按月沖還貸”提取公積金政策、增加購建自住住房后續(xù)提取公積金政策等。
值得注意的是，2023年西雙版納商品房銷售面積2016922平方米，同比上漲34.4%；商品房銷售額約146.83億元，同比上漲50.4%，成為極少數(shù)在去年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場逆勢上漲的城市。不過進(jìn)入2024年，西雙版納的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)卻明顯不及去年。
成交量不及去年同期
根據(jù)西雙版納發(fā)布的最新政策，一是調(diào)整提高住房公積金貸款金額不高于借款人（及配偶）住房公積金繳存余額合計(jì)的20倍，而此前為10倍；二是提高住房公積金貸款額度，雙職工最高80萬元、單職工最高60萬元。同時，二孩職工家庭購買首套住房的住房公積金貸款額度上浮10%，生育三孩及多子女的上浮20%。
此外，在西雙版納正常償還住房公積金貸款本息的借款人（含共同借款人），可以申請辦理“按月沖還貸”提取業(yè)務(wù)；購建自住住房首次提取公積金金額未達(dá)購房支出總額的，可繼續(xù)提取，至累計(jì)提取金額達(dá)實(shí)際購房總額。
記者注意到，在此之前，西雙版納還分別從落實(shí)財(cái)稅支持政策、優(yōu)化住房金融服務(wù)、提高審批服務(wù)效率和防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險等8方面制定相關(guān)政策。同時，通過“政府搭臺，企業(yè)唱戲”提升市場宣傳力度，提振信心，鼓勵項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)讓利、銀行機(jī)構(gòu)提供金融支持激活房地產(chǎn)市場，促進(jìn)合理住房消費(fèi)。
西雙版納對住房公積金政策進(jìn)行調(diào)整，來源：西雙版納公積金官微
正如全國絕大多數(shù)市場一樣，西雙版納房地產(chǎn)市場政策的不斷調(diào)整也與當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w表現(xiàn)相關(guān)。
來自西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年西雙版納實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積2016922平方米，同比上漲34.4%，其中景洪市（西雙版納首府）銷售面積就達(dá)到了1703100平方米，同比上漲了52.5%；商品房銷售額約146.83億元，同比上漲50.4%。西雙版納也成為極少數(shù)在2023年房地產(chǎn)逆勢上漲的城市。
然而到了2024年，西雙版納的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)卻不及預(yù)期。2月西雙版納商品房銷售面積299451平方米，同比下滑46%，其中景洪市銷售面積276544萬平方米，同比下滑45.7%；銷售額約22.69億元，同比下滑44.4%。
“今年的版納樓市并沒有出現(xiàn)如去年同期的大漲情況，整體處于一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)�！笨焓掷硐爰椅麟p版納合作房產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人姜小白在接受記者采訪時表示，一季度西雙版納的樓市整體成交量遠(yuǎn)不及去年同期。
“以版納熱銷樓盤萬科•曼西緹為例，2023年同期7500～8000元/平方米的價格，高于彼時市場的均價，客戶還根本搶不到房。而今年，該項(xiàng)目有幾套特價房最低僅6600元/平方米，但類似于去年的搶房現(xiàn)象并未出現(xiàn)�！苯“妆硎�。
“年后項(xiàng)目到訪及銷售情況均較去年下滑明顯，量價萎縮�！币活^部房企西雙版納項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，他們項(xiàng)目也針對市場推出特價房政策，同時針對客戶和分銷經(jīng)紀(jì)人設(shè)置砸金蛋抽獎等活動，試圖帶動客戶和分銷經(jīng)濟(jì)人帶訪、成交積極性，但從項(xiàng)目具體情況來看，效果并不明顯。
此外，某出險房企位于西雙版納的項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，年后成交量雖然有所回升，但整體到訪、成交情況均低于去年同期。
不僅是成交量明顯下降，成交周期也在變長�！叭ツ甑某山恢芷谝话阍�3天左右，但今年可能會拉長到15天至一個月�！苯“赘嬖V記者。
西雙版納某在建樓盤項(xiàng)目圖，每經(jīng)記者 陳利 攝
八成客戶來自網(wǎng)絡(luò)平臺
需要指出的是，據(jù)云南住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場網(wǎng)簽備案平臺監(jiān)測，在西雙版納的購房者中，省外購房人占比高達(dá)77.86%。也因此，西雙版納樓市對渠道的依賴程度不斷加劇。
“版納熱銷項(xiàng)目集中在曼弄楓板塊，通過品牌+前期品質(zhì)交付形成口碑實(shí)現(xiàn)熱銷，其余板塊由周邊大型文旅資源帶動項(xiàng)目銷售。”克而瑞云南分析指出，一方面房企對渠道依賴加深，在普遍高傭基礎(chǔ)上通過渠道成交或周度結(jié)傭方式刺激渠道帶客。
以2023年銷售量靠前的遠(yuǎn)達(dá)•雨林時光項(xiàng)目為例，據(jù)西雙版納當(dāng)?shù)匾磺乐薪橥嘎�，其給予渠道的傭金一般能達(dá)到5個點(diǎn)或者更高一點(diǎn)，“但由于該項(xiàng)目對自訪客戶和渠道客戶在價格優(yōu)惠上保持一致，同時案場銷售提成無論客戶來源也保持一致，而且還不用墊傭金，這也導(dǎo)致我們渠道有客戶了也愿意首先推他們的項(xiàng)目�！�
尤其是在短視頻火爆的當(dāng)下，網(wǎng)絡(luò)直播賣房也成了西雙版納樓盤營銷的主要方式。
“在版納直播賣房的將近5000人，覆蓋了全國流量，八成客戶都是通過網(wǎng)絡(luò)平臺來的�！睋�(jù)姜小白透露，其所在公司也曾以一個20人團(tuán)隊(duì)做過對比試驗(yàn)，線下門店15個人一個月僅賣了3套房，但5個做線上直播賣房的一個月賣了30套房子。
“（客戶）大多都是在網(wǎng)絡(luò)上找一個主播去咨詢這邊的房價，基本就是直播團(tuán)隊(duì)全都在成交，門店團(tuán)隊(duì)的成交很小。”姜小白表示。
來自快手理想家公布的全國購房季數(shù)據(jù)顯示，2023年下半年，平臺整體跨城成交房產(chǎn)量占比為20%左右，西雙版納跨城成交房產(chǎn)量占比超過六成。
然而，不少經(jīng)紀(jì)人卻表示“掙不到錢了”。“去年有約2700名銷售人員在賣版納的房子，但今年加上其他城市的，預(yù)計(jì)會有上萬名銷售人員在賣版納的房子�！苯“妆硎荆@也導(dǎo)致如今“1個客戶可能會有7個銷售服務(wù)”，此前為“1個銷售服務(wù)3個客戶”。
另據(jù)姜小白介紹，由于告莊景區(qū)將擴(kuò)大開發(fā)，直接影響周邊幾個樓盤項(xiàng)目的銷售量大增。“以前只有15套左右的月銷售量，現(xiàn)在一周的銷售量就能達(dá)到100套左右�！�
當(dāng)?shù)囟辔粯I(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，西雙版納樓市的銷量依舊存在，整體市場熱度一直都在，并且有上揚(yáng)趨勢，不會出現(xiàn)如去年3月爆火后市場驟冷的情況，而今年的市場熱度預(yù)計(jì)將持續(xù)到5月份。
據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士分析，一方面中老高鐵已經(jīng)通車，預(yù)計(jì)2026年中泰鐵路也將通車。同時，西雙版納機(jī)場也將進(jìn)行升級，年吞吐量從1500萬要升級到5500萬，預(yù)計(jì)每年接待游客量不低于3500萬�！邦A(yù)計(jì)三年內(nèi)，版納房價將有望漲回‘萬元時代’。”
記者|陳利
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