1萬元/平方米全價(jià)購(gòu)買的商鋪，在爛尾幾年后完工時(shí)卻被開發(fā)商要求每平方米再補(bǔ)交2萬元才能交房，這令江西景德鎮(zhèn)的童先生等35名購(gòu)房戶無法接受。
樂平市新城廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)商城，下面是商鋪，上面是住宅。受訪者供圖
房屋爛尾期間，購(gòu)房者曾通過起訴由法院判決確認(rèn)了商鋪購(gòu)買行為的真實(shí)合法性，但依然多方維權(quán)無果，法院生效判決遲遲不能執(zhí)行，他們拿不到本應(yīng)屬于自己的商鋪。
35人斥資600余萬元買下9間商鋪，遭遇爛尾7年
2014年，江西慶達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)了樂平市新城廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)商城，“房子是下面有商鋪，上面是住宅�！蓖壬榻B，2014年7月，包括他在內(nèi)的35個(gè)人一起與慶達(dá)地產(chǎn)簽署購(gòu)房協(xié)議，共計(jì)購(gòu)買了9個(gè)商鋪。
“樂平市作為一個(gè)縣級(jí)市，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)也就是兩三千元，商鋪的價(jià)位也不高�！蓖壬硎荆麄冑�(gòu)買的價(jià)格是每平方米1萬元，面積約600多平方米，當(dāng)時(shí)雙方簽署了購(gòu)房合同，35人支付了全部房款，還進(jìn)行了網(wǎng)簽。
“合同說的是2015年11月底交房，但沒想到的是，大概2015年初的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目爛尾了�！蓖壬榻B，實(shí)際上，該項(xiàng)目停工時(shí)主體已基本完工，僅剩一些掃尾工作，但這一停工就是好幾年，直到2022年才復(fù)工并很快完工。
商品房買賣合同。受訪者供圖
35名購(gòu)房戶訴至法院確認(rèn)權(quán)益，獲得勝訴卻遇執(zhí)行難
據(jù)童先生介紹，因?yàn)轫?xiàng)目爛尾停工時(shí)基本已完工，“我們擔(dān)心房子的權(quán)屬出現(xiàn)變故，就向法院提起了訴訟�！蓖壬f，他們希望通過訴訟形式，依法確認(rèn)他們與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，并判令開發(fā)商全面履行合同義務(wù)。
童先生向記者提供了兩份分別宣判于2016年10月和2017年3月的判決書。判決書中法院認(rèn)定，以彭女士為代表的15人及以王女士為代表的20人均與江西慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定，前者購(gòu)買4間商鋪，后者購(gòu)買了5間，雙方約定所購(gòu)商品房單價(jià)為每平方米10000元，兩份判決中涉及房屋面積共計(jì)668.32平方米，總金額6683200元購(gòu)房款均通過轉(zhuǎn)賬方式匯入江西慶達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)售監(jiān)管賬戶。雙方約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年11月30日前將該商品房驗(yàn)收合格，并交付買受人使用。之后，被告向樂平市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理了網(wǎng)上簽約，但未按照合同將約定的商品房交付給原告。雖然江西慶達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原法人代表辯稱，其利用職務(wù)之便用公司的房屋以買賣的形式為其個(gè)人借貸做擔(dān)保，卻未提供證據(jù)予以證明。
最終兩個(gè)案子法院均判決雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，被告協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。被告按照約定從2015年12月1日起按購(gòu)房款數(shù)額每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金至交房止。
據(jù)童先生介紹，官司勝訴后，他們?cè)蚍ㄔ荷暾?qǐng)執(zhí)行，但法院于2017年12月裁定稱，對(duì)被執(zhí)行人銀行存款、車輛登記、房產(chǎn)登記、企業(yè)登記等情況予以查詢，未發(fā)現(xiàn)可供本院執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。法院約談申請(qǐng)執(zhí)行人，要求其限期提供財(cái)產(chǎn)線索或被執(zhí)行人線索，申請(qǐng)執(zhí)行人未在限期內(nèi)提供，同意終結(jié)本次執(zhí)行程序。遂裁定終結(jié)執(zhí)行程序。待被執(zhí)行人有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)申請(qǐng)執(zhí)行人可依本裁定向本院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行。
所購(gòu)房產(chǎn)被銷售方出租，并被要求補(bǔ)交2倍房款
“項(xiàng)目是在大概2022年上半年復(fù)工的�！蓖壬榻B，由于原本已基本完工，他們遂在項(xiàng)目復(fù)工后即向法院遞交了繼續(xù)執(zhí)行的申請(qǐng)，但程序一直沒有啟動(dòng)。而項(xiàng)目很快就完工了，而且一完工開發(fā)商方面就開始招租。
購(gòu)房者買的商鋪已被租出去。受訪者供圖
“2023年3月17日，我們發(fā)現(xiàn)我們購(gòu)買的鋪面有人正在裝修，才知道已經(jīng)被租出去了，當(dāng)時(shí)還報(bào)了警。”童先生講，當(dāng)時(shí)警方說既然法院已經(jīng)判了，按照法院判決處置即可，而當(dāng)他們找到開發(fā)商交涉此事時(shí)，卻被告知，需要他們每平方米補(bǔ)交2萬元房款，否則不能把房子交付給他們。對(duì)方稱房子市場(chǎng)價(jià)漲了，他們能以3萬的單價(jià)銷售出去，然后把錢退給童先生等購(gòu)房人。
“就算是房地產(chǎn)最景氣的時(shí)候，我們這里的商鋪也就是個(gè)1萬多，怎么可能賣到3萬？”童先生說，原本已經(jīng)支付全款簽了合同還經(jīng)過法院判決確認(rèn)的事情，對(duì)方居然提出這么離譜的交房條件，加收原合同房?jī)r(jià)的兩倍，是公然的違法行為。
在購(gòu)房人的多方維權(quán)交涉中，銷售方告訴他們，這些鋪面是由該項(xiàng)目的承建方出租收錢的，因?yàn)殚_發(fā)商欠了承建方的錢還不上，“這就更離譜了，開發(fā)商欠別人錢，用我們的資產(chǎn)去抵債，這是什么道理！”童先生說。
童先生提供了多名購(gòu)房人與開發(fā)商及承建方負(fù)責(zé)人交涉時(shí)的錄音，據(jù)稱其中一名開發(fā)商的工作人員表示，處理此事有兩個(gè)方案：一個(gè)是購(gòu)房人補(bǔ)交每平方2萬元，按3萬元單價(jià)購(gòu)買，他們會(huì)積極進(jìn)行備案；另一個(gè)是如果買不起就退本金，由開發(fā)商再銷售。
童先生表示，在完工前后他們多次找到法院要求執(zhí)行，但法院執(zhí)行部門的工作人員口頭告知他們是政府的意思，“但是后來市長(zhǎng)接訪，我們?nèi)シ从尺@事，市長(zhǎng)也說法院既然判了，就按法院判決處理�！�
開發(fā)商回應(yīng)稱雙方購(gòu)買關(guān)系是購(gòu)房合同抵押借款，當(dāng)?shù)胤ㄔ何醋龌貞?yīng)
那么，當(dāng)事開發(fā)商就此事作何回應(yīng)呢？
“他們是用購(gòu)房合同抵押做的借款�！本痛耍A商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾卟稍L到了江西慶達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人吳先生，希望他就童先生等購(gòu)房人所述情況做出回應(yīng)，但這位負(fù)責(zé)人不愿詳細(xì)說明，當(dāng)記者追問具體是怎樣的借貸關(guān)系時(shí)，對(duì)方不再作答，掛斷電話。
而后，記者試圖從樂平市人民法院進(jìn)一步了解此事，但該院執(zhí)行局兩名負(fù)責(zé)此事的負(fù)責(zé)人和法官均表示不便做出回應(yīng)。
購(gòu)房人回應(yīng)“抵押借款”說法：“我們沒同意做借款”
那么，抵押借款是怎么回事呢？
“我們當(dāng)時(shí)沒有同意做成借款，就買了房子�！痹撈鹗录牧硪幻�(gòu)房者彭女士表示，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目開發(fā)商資金確實(shí)出現(xiàn)了問題，曾提出向他們借款的事，“我們本來跟開發(fā)商也不熟，但樂平市也不大，他們就找過來了。”
彭女士稱，當(dāng)時(shí)開發(fā)商確曾提出借款，但處于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，他們并未同意，而是采取了對(duì)自己利益保障更為穩(wěn)妥的方式，購(gòu)買該項(xiàng)目的商鋪，“這個(gè)項(xiàng)目位置也比較偏，就當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)水平，我們以每平方米一萬元購(gòu)買也是明顯高于市場(chǎng)價(jià)的�！迸砼空f。
彭女士認(rèn)為，盡管有這樣的前情，但最終他們是合法的買房，應(yīng)該受到法律的保護(hù)，而且隨后法院也判決確認(rèn)了購(gòu)房行為的合法有效性，不管出于什么樣的原因和動(dòng)機(jī)，開發(fā)商的這種毀約行為都是不合法的。她希望開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤ㄔ憾寄芤婪▓?zhí)行法院的生效判決，以維護(hù)他們購(gòu)房人的合法權(quán)益。
律師說法：開發(fā)商做法涉嫌違法，當(dāng)事人可申請(qǐng)法院恢復(fù)執(zhí)行，也可向消協(xié)、住建部門反映
“開發(fā)商的做法顯然涉嫌違法的�！本痛�，河南澤槿律師事務(wù)所主任付建表示，雙方簽訂商鋪買賣合同是出于雙方真實(shí)的意思表示，不違反其他法律規(guī)定，買賣合同應(yīng)當(dāng)是有效的。商鋪的定價(jià)，并未明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，雙方存在公平真實(shí)的交易，另外雙方并未達(dá)成借貸的合意，且雙方買賣合同已經(jīng)由法院進(jìn)行確認(rèn)有效，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照判決承擔(dān)繼續(xù)履行的義務(wù)。
付建認(rèn)為，開發(fā)商不履行合同義務(wù)，又將商鋪另租給其他人，侵害了原購(gòu)買人的合法權(quán)益。停工幾年并不是因?yàn)橘?gòu)買人的原因，開發(fā)商拒絕履行義務(wù)，缺乏誠(chéng)實(shí)信用，不履行法院的生效判決，無視了法律的權(quán)威。
付建說，原購(gòu)買方的商鋪買賣合同已由法院判決為有效，現(xiàn)商鋪已經(jīng)施工完成，可以正常投入使用，購(gòu)買方可以按照原判決向法院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行，查封、扣押房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)，以督促開發(fā)商及時(shí)履行合同義務(wù)，辦理交房手續(xù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)積極配合購(gòu)買方進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并賠償遲延履行的違約金。開發(fā)商將房屋租給他人，侵犯了購(gòu)房者的合同在先權(quán)益，購(gòu)房者可以提起新的訴訟，要求開發(fā)商停止租賃行為，賠償損失；購(gòu)房者還可向消費(fèi)者協(xié)會(huì)、住建局等部門反映解決此事。（華商報(bào)）
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