房子漏水、掉渣......這是長期困擾林清（化名）的問題。
兩年前，林清因工作搬到了位于銅陵市郊區(qū)大通鎮(zhèn)的龍苑小區(qū)，卻發(fā)現(xiàn)這里的房子已老化嚴重。
5月27日13時40分左右，龍苑小區(qū)48棟一側發(fā)生坍塌，導致4人失去生命，一名12歲的女孩雙腿截肢。這使得這個二十多年前建成的安置小區(qū)備受關注。
龍苑小區(qū)屬于當?shù)氐摹耙泼窠ㄦ?zhèn)”工程，居民多從長江江心的和悅洲移民而來。周邊同一時期建設的，還有光榮小區(qū)、鳳苑小區(qū)等。
澎湃新聞走訪發(fā)現(xiàn)，樓棟坍塌悲劇背后，龍苑小區(qū)等小區(qū)房屋普遍老化，并存在不少居民沒有產(chǎn)權證、物業(yè)缺失等現(xiàn)象，居民反映房屋安全隱患也未得到足夠的重視。
近年來，大通鎮(zhèn)政府開展了多次舊改整治工作，而多名這些小區(qū)的居民反映，改造多限于外立墻面，不涉及房屋安全。
舊改重“面子”輕“里子”，這或許是不少老舊小區(qū)共同面臨的問題。
隨著我國一些城鎮(zhèn)的房屋集中老化風險加速，針對相關問題的解決機制亟待完善。
龍苑小區(qū)48棟西邊戶整體坍塌。
老化小區(qū)的“面子”和“里子”
龍苑小區(qū)48棟西側發(fā)生坍塌后，自家房屋的安全問題成為周圍居民們議論的焦點話題。
居住在龍苑小區(qū)的居民，大多來自位于長江江心的“和悅洲”。多名龍苑小區(qū)的居民告訴澎湃新聞，1998年特大洪水后，當?shù)貑印耙泼窠ㄦ?zhèn)”工程，為響應移民號召，他們搬來了這里。不過仍有一些村民居住在和悅洲上，可通過輪渡往來。
龍苑小區(qū)的房屋，主要是預制板磚混結構，層高多為5層或6層。居民們稱，小區(qū)的房子在2000年后陸續(xù)交付。
而這些20多年房齡的房子，已經(jīng)開始出現(xiàn)種種問題。
吳先生和妻子在坍塌事故中遇難，他們12歲的女兒則雙腿截肢。吳先生的妹妹吳妍（化名）告訴澎湃新聞，哥哥一家在2011年搬進了龍苑小區(qū)，居住在48棟的頂樓，買的二手房，三室一廳。
吳妍記得，哥哥曾因房子雨天漏水向當?shù)卣从城闆r。因為漏水，哥哥家的墻面長了霉菌，他自己拆了柜子去修補。陽臺也有一些開裂的情況。
2021年1月，吳先生曾在銅陵市郊區(qū)政府網(wǎng)站留言，反映2021年銅陵市老舊小區(qū)改造項目并未將龍苑小區(qū)列入其中，“龍苑小區(qū)房子都是預制板結構，開發(fā)商偷工減料，房屋年代久了，樓頂水泥瓦開裂，房屋漏水，外墻脫落，紅磚都看得到，都快成危房了，有的時候水泥都掉下來……”
對此，大通鎮(zhèn)政府回復，龍苑小區(qū)經(jīng)過前期改造項目，現(xiàn)整體環(huán)境已得到大幅度提升。2020年大通鎮(zhèn)積極向上申請老舊小區(qū)改造項目，但2021年已公示的老舊小區(qū)改造計劃中暫無大通鎮(zhèn)，將繼續(xù)向上級繼續(xù)申請改造項目。
事實上，龍苑小區(qū)曾經(jīng)歷多輪舊改。
銅陵市政府官網(wǎng)曾于2017年3月、2018年3月分別發(fā)布《關于銅陵市老舊小區(qū)整治改造工程實施方案的通知》，郊區(qū)龍苑小區(qū)一組團、郊區(qū)龍苑小區(qū)二組團位列其中。在2018年的通知中，對于郊區(qū)龍苑小區(qū)二組團的整改內(nèi)容主要是道路修復、排污管網(wǎng)和通訊線纜整治、綠化提升，增設停車位、樓道燈、路燈、落水管等。
最近一次老舊小區(qū)改造工程在2022年9月完成。除涉及龍苑小區(qū)外，還包含同屬樣因移建鎮(zhèn)工程而規(guī)劃建設的光榮小區(qū)、鳳苑小區(qū)。
鳳苑小區(qū)外立墻面斑駁、掉墻皮。
在龍苑小區(qū)設立的一個標牌顯示，此次小區(qū)改造涉及土石方開挖、道路拓寬整治、外墻立面整治、樓梯間整治等。
在居民們看來，這些舊改工程主要是改小區(qū)的“面子”，并不涉及與房屋結構安全相關的“里子”。
“最近下雨，兩邊墻都漏濕掉了。”坍塌事故發(fā)生后，居住在龍苑小區(qū)57棟的居民林清告訴澎湃新聞，2020年，她搬到這里居住，房子老化，平日家中墻壁表面容易掉渣。記者在林清家中看到，墻皮多處開裂出現(xiàn)水漬，有的地方露出黑色的墻體。
與龍苑小區(qū)相隔一條馬路的光榮小區(qū)，是一批沿馬路而建的三層樓房子，同樣是預制板磚混結構。
在這里住了20年的孫大爺，來自安徽桐城。2004年，一家人搬到光榮小區(qū)。他說，他的房子也“漏水”，“雨水直接從房子里面走”。他們將這個問題向政府反映過，但沒什么結果。他自己找人沿窗戶做了一層護墻板，讓水在墻壁和護墻板之間流下去。
光榮小區(qū)一居民家中墻角滲水。
記者在孫大爺?shù)姆孔又锌吹�，他家二樓和三樓兩側的臥室均有不同程度的漏水情況，留下一大片水漬。墻面存在大面積“空鼓”的情況。孫大爺隨手敲著一面承重墻，可以聽見“咚咚”空心的聲音。
住在隔壁的鄰居程大爺，1998年從和悅洲永平村搬過來。他回憶，當年因為河堤崩塌，導致房子塌了，他自行從和悅洲搬了出來。沒多久，隨著移民建鎮(zhèn)工程啟動，他搬到了現(xiàn)在的住處。
程大爺說，大通鎮(zhèn)政府在2022年將這一片的房子外墻粉刷了一遍，樓頂紅色的瓦片換成了黑色的瓦片。但他家更換瓦片時，工人沒有把瓦片對齊，導致房頂漏水。后來，他找了當時的項目部反映情況，才重新修整好。
從外觀上看，光榮小區(qū)外立面為白墻黑瓦，頗有徽式建筑的特點。對于房屋內(nèi)部的問題，該小區(qū)多名居民表示，一般都是自行解決。
鳳苑小區(qū)閑置的房屋，院內(nèi)雜草叢生。
附近的鳳苑小區(qū)主要是兩層高的獨立別墅，一些房子外立面墻皮掉落、顏色不一。個別房屋處于空置狀態(tài)，院內(nèi)長滿雜草，貼有“房屋出售”的信息。
王莉（化名）在鳳苑小區(qū)已經(jīng)住了24年。她說，當年因移民建鎮(zhèn)，政府對土地重新規(guī)劃，她家的老房子被拆了。“當時這一片都是山、田地。”王莉回憶道。
2000年，王莉家在政府重新劃分的地皮上，建造了現(xiàn)在的房子�！胺孔咏Y構都是按照政府給的圖紙造的。”王莉說，他們自行聯(lián)系了施工隊、購買建造材料等。
王莉的房子是一幢兩層高獨棟別墅。她說，經(jīng)當?shù)卣炇蘸�，補貼了5000元，隨著住的時間越來越長，房子也出現(xiàn)了一些問題，“漏雨”、“墻壁開裂”，這些問題近年來越發(fā)凸顯。
不過，在王莉看來，自己的房子有問題，應該自己解決�！拔覀儧]有物業(yè)，感覺居委會也管不到�！�
走進王莉的房子，客廳天花板右上角有一大塊水漬。王莉說，這里經(jīng)常漏雨，她之前找人做過防水。這兩年，白蟻也特別多，把她家里一些木門框給咬爛了，她自己重新?lián)Q了鋁制的房門。
王莉說，兩年前，大通鎮(zhèn)政府開展了一次舊改整治工作，她所在的小區(qū)重新鋪了柏油路，“外墻沒修整過”。
光榮小區(qū)沿馬路建立的樓房，外立墻面顏色統(tǒng)一。
缺失的產(chǎn)權證明和物業(yè)
龍苑小區(qū)居民告訴澎湃新聞，該小區(qū)最早是單位分房，后來陸續(xù)有開發(fā)商建商品房，小區(qū)內(nèi)數(shù)十棟樓房房型、朝向、面積各異，產(chǎn)權復雜，很多居民沒有房產(chǎn)證。
據(jù)當?shù)鼐用窠榻B，龍苑小區(qū)、光榮小區(qū)屬于商品房，鳳苑小區(qū)是按照政府規(guī)劃的圖紙，由居民自建房屋。
2004年，孫大爺以340元每平米購買了光榮小區(qū)的一棟房子，一共170多個平方，“買的時候政府補貼了5000元”。
孫大爺說，他當年是從項目經(jīng)理湯某俊手中買的房子，沒有收據(jù)和產(chǎn)權證，政府補貼的5000元從總價中扣除。
孫大爺提到的湯某俊，也承包了此次龍苑小區(qū)坍塌樓棟48棟的建造。多名龍苑小區(qū)的居民說，湯某俊是大通鎮(zhèn)本地商人，他在當?shù)剡�有其他企業(yè)。龍苑小區(qū)建造時，由多個不同的“項目經(jīng)理”承包，湯某俊是其中一個。
沒有產(chǎn)權證明的，不僅僅是孫大爺。孫大爺和程大爺說，他們周圍小區(qū)的房子多沒有產(chǎn)權證明�！爱斈杲涣隋X，房子就是你的，沒有其他證明�！迸炫刃侣勛咴L發(fā)現(xiàn)，多名居民都稱沒有產(chǎn)權證明，有的只有一份買賣協(xié)議合同。
2016年，張霄（化名）在龍苑小區(qū)買下一套二手房，花費了15萬多元。她提供的一份和賣家簽訂的《房屋買賣合同》中，第四項條款約定“甲方（賣家）保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚”，第五項條款則明確提到“該房屋沒有房產(chǎn)證，乙方（賣家）知曉”。
鳳苑小區(qū)的王莉也說，他們沒有房產(chǎn)證明。
產(chǎn)權證明是公民享有不動產(chǎn)所有權的合法憑證。大鯤律師事務所合伙人柏煬介紹，沒有房產(chǎn)證明的居民面臨較大風險，他們其實并未取得房屋所有權，可能只是簡單的占有，對房屋合法使用、收益和處分等權利的行使可能會受到影響。
不過，中國建設與房地產(chǎn)研究中心研究員、北京市才良律師事務所律師王令認為，在移民建鎮(zhèn)的背景下，龍苑小區(qū)、光榮小區(qū)的居民們通過合法購買獲得房屋，特殊歷史背景下形成的歷史問題，一般也不影響居民對不動產(chǎn)享有所有權。
6月7日下午，關于龍苑小區(qū)等小區(qū)居民無房產(chǎn)證一事，銅陵市自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記處一名工作人員告訴澎湃新聞，這類情況可能跟房屋建造者或建造單位有關。辦理房產(chǎn)證，需要房屋建造者或房屋建造委托方主動向不動產(chǎn)權登記處提出申請，并提供相應的材料。最后，小區(qū)住戶提供房屋買賣合同、銅陵市不動產(chǎn)所有權登記表、不動產(chǎn)首次登記證明便可以辦理房產(chǎn)證。
此外，澎湃新聞走訪龍苑小區(qū)、鳳苑小區(qū)、光榮小區(qū)時，居民均稱小區(qū)沒有物業(yè)管理。在當?shù)匾恍┚用褚庾R中，房子有問題，就應該是自己修補房子，個別居民無奈之下會向政府反映。
柏煬說，居民認為自己的房子自己負責，從本質(zhì)上而言沒有問題。比如通過正規(guī)手續(xù)取得的商品房或者集資房，在建設之初便會留有維修基金，以為應對后續(xù)房屋修繕問題，而這部分費用，其實也是產(chǎn)權人預先繳納的。但目前對于龍苑小區(qū)等小區(qū)的居民而言，他們最大的問題是房屋產(chǎn)權的缺失。只有當房屋產(chǎn)權明晰以后，才能更好地劃分責任。
柏煬建議，以此次龍苑小區(qū)坍塌事故為鑒，對于多種產(chǎn)權交錯的老舊小區(qū)，應著力化解住房產(chǎn)權遺留問題特別是老舊小區(qū)的產(chǎn)權辦理問題。同時落實物業(yè)管理，對于老舊小區(qū)，建議基層政府協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，由房管、城管、環(huán)衛(wèi)、財政等多個職能部門合作，共同推進準物業(yè)管理的開展。此外，建立資金籌措機制，形成以政府為主導，居民共同努力，并考慮引入社會資本參與的投資模式，減輕政府財政投入的壓力，提高改造工程的質(zhì)量和效率。
為進一步了解這三個小區(qū)權屬問題、管理問題，澎湃新聞先后來到銅陵市郊區(qū)大通鎮(zhèn)瀾溪社區(qū)居委會、大通鎮(zhèn)政府、郊區(qū)政府有關部門，對方均以“不方便接受媒體訪問”拒絕了采訪。
光榮小區(qū)一居民家中靠窗墻壁滲水。
老舊小區(qū)安全改造難題
龍苑小區(qū)坍塌事故發(fā)生后，事發(fā)樓棟承建方負責人已被公安機關控制。與此同時，住建部門對周邊房屋開展排查工作。
5月28日上午，銅陵市委副書記、市長孔濤主持召開市政府黨組會議。他要求，要迅速在全市范圍內(nèi)開展自建房、老舊房屋安全隱患大排查，切實把各類風險查全找準，以嚴實舉措堅決整改到位，確保群眾生命財產(chǎn)安全。
目前，官方尚未正式公布此次坍塌事故的原因。有建筑專業(yè)人士對澎湃新聞表示，一般而言，建筑物倒塌的責任涉及建設單位、勘察單位、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位等。而除了相關責任人的主體責任，涉事小區(qū)暴露的種種問題——房屋老化、產(chǎn)權混亂不明、物業(yè)缺失等，也為各地的老舊小區(qū)敲響了警鐘。
今年2月，住房和城鄉(xiāng)建設部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心處長梁浩在中國房地產(chǎn)報撰文指出，我國房屋集中老化風險加速。截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進入設計使用年限的中后期。大量老房子建設標準低、缺乏必要維護，安全隱患巨大。
公開資料顯示，在20世紀80年代，因造價低、建設速度快，部分低層或多層的建筑會采用預制板磚混結構，而這種結構房屋正在加速走向老化。
武漢大學土木建筑工程學院副教授池寅在接受媒體采訪時表示，預制板結構的房屋在使用20至30年后，容易出現(xiàn)各種隱患，具體表現(xiàn)為混凝土產(chǎn)生裂縫和剝落、鋼筋銹蝕、沉降和傾斜、接縫滲漏等。
但目前全國各地開展的舊改多不會包含房屋結構加固。
2020年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，住房和城鄉(xiāng)建設部對相關政策解讀時表示，為推動惠民生擴內(nèi)需以及推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型，大力推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。重點改造2000年年底前建成的老舊小區(qū)。
澎湃新聞注意到，指導意見中明確了老舊小區(qū)的改造任務，主要包含三類：一是基礎類，比如小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；二是完善類，主要涉及環(huán)境及配套設施改造建設等；三是提升類，改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施等。
律師王令提到，當前我國主要提倡對老舊小區(qū)采取“繡花針”式的舊改，比如加裝電梯、粉刷外墻。只有危房集中、水電排污等配套設施落后的小區(qū)，才采取改造或重建的方式。
5月28日，銅陵市住建局一名工作人員在接受現(xiàn)代快報記者采訪時也稱，發(fā)生坍塌的龍苑小區(qū)小區(qū)之前的確做過舊改工作，但是老舊小區(qū)改造，不代表是危房改造。
事實上，老舊小區(qū)改造面臨多重困境。
半月談曾報道稱，公共維修資金缺口大、物業(yè)企業(yè)收費難、改造實施中溝通機制不健全等問題，是不少老舊小區(qū)改了“面子”、改不動“里子”的重要原因。
中部某市一位住建局干部在接受媒體采訪表示，目前該市的改造標準是每平方米400元，市財政補助60%，剩下的由區(qū)級財政解決，基層雖想提高群眾滿意度，但財政壓力很大。由于資金投入有限，舊改項目的利潤對施工單位來說是“聊勝于無”。另有河北省某市一位干部對媒體說，該市舊改資金主要靠政府財政投入，一年能爭取到的中央專項資金約1.2億元，需要改造的老舊小區(qū)項目超過140個，平均到每個小區(qū)只有80萬元，每棟樓不足10萬元。
澎湃新聞注意到，上述《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》要求，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。
武漢致遠建設集團有限公司高級工程師蘇琦曾發(fā)文分析老舊小區(qū)改造工程在具體實施方面的三個難點：一是改造工程受限于原有建筑條件，使得施工難以按照現(xiàn)代工程標準進行，建筑物自身結構的限制和管線設施的復雜性對施工質(zhì)量造成影響；二是改造工程涉及的利益方眾多，從居民到施工方，再到監(jiān)管部門，每個利益主體的訴求都可能影響工程的施工質(zhì)量。居民對改造工程的接受度、配合度不一，可能因為信息不對稱或者改造意愿不強烈，影響施工進度和質(zhì)量；三是質(zhì)量管理體系可能存在理論與實踐脫節(jié)現(xiàn)象，制度建設不完善，執(zhí)行不到位，導致質(zhì)量危機的潛在風險。
此外，我國房屋安全的事前預警機制有待進一步完善。
梁浩在上述文章中指出，目前，我國房屋體檢、養(yǎng)老等制度處于探索階段，在地方操作層面仍面臨房屋體檢標準不明確、技術手段不完善、維護資金使用不靈活、財政壓力大等諸多問題，房屋安全管理仍存在諸多挑戰(zhàn)。
梁浩指出，我國自20世紀80年代以來建立了以危舊房屋鑒定為主的房屋安全管理制度，但制度本身重事后處置、輕事前預警，針對一般房屋的安全預警與常態(tài)化體檢機制尚未建立。與此同時，現(xiàn)有房屋安全體檢多依賴人工檢測，效率和成本有待優(yōu)化。此外在房屋維護資金來源上，我國已建立了住宅專項維修資金制度，但主要覆蓋普通商品住宅，大量安全隱患高的自建房、老舊小區(qū)缺乏維修資金覆蓋。
對此，梁浩建議，構建房屋定期體檢制度，借助新技術為老房子設定“健康碼”；完善房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，打通多渠道為老房子建立“養(yǎng)老金”。
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