界面新聞記者 |王婷婷
房地產(chǎn)行業(yè)距離租購并舉的住房制度又近了一步。
7月21日，據(jù)新華社發(fā)布，為貫徹落實黨的二十大作出的戰(zhàn)略部署，二十屆中央委員會第三次全體會議研究了進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化問題，作出《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》。
其中，明確提出要加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，共包括以下五個方面。
首先是要加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。
對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，“保障房-剛需”非常清晰地結合，這既是對保障房的明確定位，也對剛需后續(xù)的住房產(chǎn)品有明確規(guī)劃。該政策對于各地規(guī)劃剛需類型的住房產(chǎn)品有非常重要啟發(fā)，也有助于保障房真正發(fā)揮保障功能。
除剛需外，此次政策也提出要支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，支持多樣化需求，這既是需求端的多樣化、個性化、差異化所使然，也是指導供給側改革的標尺�！拔磥恚还苁巧唐贩抗┙o，還是租賃房供給，保障房供給，都要做好需求調研，以需定建、以需訂購�！�
包括近期各地調整建筑規(guī)范、容積率計算規(guī)則等，提高居住品質等，也是支持多樣化需求的體現(xiàn)。
第三點，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。除此之外，此次政策也明確將改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度。
李宇嘉認為，這是完善中央和地方在調控房地產(chǎn)方面的權責分配、實現(xiàn)權責對等，是提高治理能力的體現(xiàn)。也就是說，將調控的權力給到地方，也將穩(wěn)定房地產(chǎn)的責任賦予地方。在城市分化、區(qū)域分化，購買人群差異化的當下，地方需要在自主權的前提下，落實因城施策，才能將房地產(chǎn)管理好。
一名頭部民營房企人士告訴界面新聞，樓市大降溫之后，房地產(chǎn)調控由緊轉松，更好地因城施策，讓地方政府決定政策的松緊度。其中提到的取消或調整限購、取消普通住房標準等，其實大部分城市已經(jīng)執(zhí)行了。
在其看來，改革商品房預售，大方向應該是要推進現(xiàn)房銷售；取消普通住宅和非普通住宅標準，從之前提的雙軌制來看，還是從鼓勵改善性住宅角度提出，這樣相當于提高房地產(chǎn)行業(yè)門檻，有利于減少供應量、提振購房者信心，起到維護市場中長期的穩(wěn)定作用。
最后一項利好是，完善房地產(chǎn)稅收制度。
嚴躍進表示，從稅收層面來說，最近幾年變動較大，即從“房地產(chǎn)稅開征”轉向“持續(xù)降低交易的稅費成本”。從完善的角度看，未來將立足供求關系的重大變化的市場特征，確保房地產(chǎn)稅收制度更加靈活和精準。
“目前，房地產(chǎn)循環(huán)受阻，包括土地從開工到銷售，新房和二手房、剛需和改善等，都存在阻礙，阻礙之一就是交易或循環(huán)成本太高�！崩钣罴沃赋觯磥頃孓垌樂康禺a(chǎn)稅收，降低開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的稅負，比如配合消費稅改革，降低增值稅依賴，從而降低地方政府新增開發(fā)投資的激勵，鼓勵商品房交易和循環(huán)，做大終端交易規(guī)模，從而增加消費稅。
毫無疑問，房地產(chǎn)稅改革也箭在弦上。
“中國已實現(xiàn)了不動產(chǎn)全面登記，實現(xiàn)登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺四統(tǒng)一，已經(jīng)具備了征稅的條件�！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，房地產(chǎn)稅核心問題在于稅基和稅率的確定，這是對老百姓影響最大的問題。
而房地產(chǎn)稅的稅基是指對什么樣的房子征稅，是所有房屋都征稅，還是首套豁免，從第二套以后開始征稅，還是按照人均額定免除面積，超額部分征稅，稅率是按照房屋總價的百分之多少計稅。
宋紅衛(wèi)認為，不同城市房價差距較大，但是不同城市中低端收入差距遠小于房價差距。每個城市的稅率是一樣的還是差異化？如果不一樣，按照什么樣的標準收稅？這些都是征收房地產(chǎn)稅的難點。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦向界面新聞指出，整體而言，如今的住房體系建設越來越清晰，市場層面歸市場層面，保障歸保障。以前是滿足基本需求，但現(xiàn)在已慢慢轉向改善層面，從解決有沒有的問題過渡到界面搞不好的問題。一是要激發(fā)市場需求，第二也要去滿足市場需求。
“當整體城市化進程進入到一個高位，同時商品房的需求進入到瓶頸期時，再加上房價還處于高位，便采取了租購并舉這樣一個新的行業(yè)發(fā)展模式�！焙洗T機構首席分析師郭毅告訴界面新聞，這也是不少成熟發(fā)達國家在房地產(chǎn)進入到相對成熟階段的時候，會采取的新發(fā)展模式。
從市場化調控來說，這一次是中央給了地方更大程度的放權，而且調控方向也給出明確指引，包括限購政策的調整和取消、普宅標準的調整和取消等，這都是前所未有的。接下來，針對一線城市可能也會出臺一些更加積極的政策調控。
值得一提的是，此次房地產(chǎn)政策內(nèi)容是放在“健全保障和改善民生制度體系”的大框架下進行的。嚴躍進分析，其含義在于，要從民生的角度思考新一輪工作，尤其是要從人民最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題解決角度進行。
“房地產(chǎn)工作的定位非常清晰，一定要從人民的導向進行，從人民群眾關心的問題進行，包括購房的問題、房價的問題等，后續(xù)更是需要研究新一輪改革時期老百姓住房民生的新訴求和新需要，立足需求謀劃發(fā)展�！眹儡S進表示。
以上文章轉載自互聯(lián)網(wǎng)，版權歸原創(chuàng)者所有。如有來源標注錯誤或者侵權，請聯(lián)系我們，我們將及時處理。
| 
