夫妻倆想買一套“學區(qū)房”，買賣雙方為逃避200多萬的稅款，竟想通過“婚更”辦理過戶手續(xù)，也就是雙方通過結婚辦理過戶手續(xù)后再離婚。
不料，合同簽訂后不久，雙方產(chǎn)生分歧，陷入了糾紛……
小莉和小張想為孩子上學置換一套“學區(qū)房”。3月，夫妻倆通過中介公司找到了賣家李女士。
夫妻買“學區(qū)房”為逃避200多萬稅款，想通過“婚更”辦理過戶手續(xù) 資料圖
經(jīng)過協(xié)商，房屋成交價格定為3870萬元。為逃避200多萬的稅款，中介公司提議買賣雙方可通過“婚更”辦理過戶手續(xù)，即小莉與小張先離婚，小張再與賣家李女士結婚，兩人在婚內(nèi)辦理房產(chǎn)過戶，之后再離婚。而后，買賣雙方同意了這一提議。
當日，買賣雙方便簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同中約定購房定金為200萬元，現(xiàn)場交付20萬元，剩余180萬元于本合同簽訂后七日內(nèi)補足。合同中還約定雙方通過婚姻辦理過戶手續(xù)，并載明：如果因為乙方（小莉、小張）原因導致本合同無法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）沒收等內(nèi)容。
合同簽訂后不到一周，小莉和小張卻就房價款、付款期限、付款方式與李女士產(chǎn)生了分歧。
在合同簽訂后第二天，小莉、小張從別處了解到，該小區(qū)上一套相同戶型房子以3500萬元的價格賣出。夫妻倆認為中介串通賣家把房價抬高，從而要求降低房價、延后付款期限等。在與賣家協(xié)商無果后，夫妻倆遲遲沒有支付剩余定金。
當年6月，李女士向小莉、小張發(fā)送了《合同解除通知函》，通知他們購房合同解除，并且沒收已經(jīng)繳納的20萬元定金。夫妻倆不服，將李女士告上法庭，要求李女士返還定金以及支付相應利息。
法院判決：購房合同無效
一審法院認為
雙方達成的房屋買賣合同中關于“通過婚姻辦理過戶手續(xù)”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應屬無效。除此之外，雙方約定的其余合同內(nèi)容合法有效，應予恪守。由此，一審法院認定案涉房屋買賣合同系因小莉、小張違約而導致解除，李女士主張沒收定金具有事實和合同依據(jù)，駁回了小莉、小張的訴請。夫妻倆不服，上訴至上海一中院。
上海一中院經(jīng)審理后認為
本案的爭議焦點為李女士是否應退還夫妻倆20萬元購房定金及利息。對此，需判定本案雙方簽訂的購房合同是否有效。
上海一中院認為，其一，雙方通過婚姻辦理過戶手續(xù)的是為了逃避繳納稅款，屬于明顯的偷稅行為，且涉及數(shù)額巨大，違反了法律的強制規(guī)定，應當予以禁止。
其二，買賣雙方利用房地產(chǎn)登記管理的漏洞，約定買賣雙方通過先結婚后離婚的方式，完成案涉房地產(chǎn)所有權的變更，有違公序良俗。
其三，合同系通過“婚更”這種非法的手段實現(xiàn)合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權變更、實現(xiàn)合同目的的唯一手段。綜上，該合同應認定為無效。
鑒于本案《房地產(chǎn)買賣合同》無效，定金條款亦屬無效。上海一中院遂改判，李女士返還小莉、小張購房定金20萬元。同時，小莉、小張對簽訂無效的《房地產(chǎn)買賣合同》亦存在過錯，應當承擔一定責任，故駁回了小莉、小張要求支付利息的訴請。
法官提醒
在社會經(jīng)濟活動中還存在其他利用婚姻登記制度獲取利益或者逃避責任的現(xiàn)象，諸如：利用虛假結離婚騙取拆遷款、逃避執(zhí)行、騙取貸款，規(guī)避房屋限購政策、取得特定城市戶籍等，社會主體從事上述不法交易不僅有違公序良俗，同時其交易本身具有極高的法律風險，行為人本人也極易觸犯法律，甚至走上犯罪道路。
延伸閱讀
女子6年前在杭州180萬賣房 如今120萬買回同棟樓房源
6月，杭州市區(qū)二手房共成交8849套，創(chuàng)下15個月以來新高。上半年二手房成交量則超過4.3萬套，自2019年以來，排名第二，僅次于2021年上半年的5.5萬套。
上半年杭州二手房成交總價段占比（數(shù)據(jù)來源：杭州貝殼研究院）
由此可見，在樓市利好政策頻出，房東以價換量之后，杭州二手房市場活躍度明顯復蘇。
那么這半年，到底哪些人在買房？多名購房者向記者講述了他們的買房故事。
6年前180萬元賣房
如今120萬元買回相同房源
“今年上半年，我把6年前賣掉的‘老破小’又買回來了，還凈賺60萬元呢！”說起不久前的買房經(jīng)歷，山東姑娘劉蕓（化名）有些興奮。
2018年，為了回老家發(fā)展，劉蕓賣掉了自己在市中心的“老破小”——嘉匯大廈一套頂樓51㎡的房源。雖然有電梯，但因為是頂樓，當時賣掉的價格不算高，約180萬元。
劉蕓的房子位于嘉匯大廈（資料圖）
雖然劉蕓回了老家，但依然喜愛杭州這座她曾經(jīng)奮斗過的城市，關注著杭州。今年上半年，杭州市中心“老破小”成交火熱，遠在山東的劉蕓在曾幫自己賣房的中介朋友圈看到，一套與自己之前那套房子差不多面積的房源，只要125萬元。于是，劉蕓立刻決定回杭州來看房。
“我到現(xiàn)場后都驚呆了！怎么會有那么巧的事呢？我要看的這套房子跟我當年賣掉的房子是同一幢！”劉蕓說，兩套房同樣是51㎡，不過當時自己賣掉的是頂樓，而這套是16樓，可以說樓層更好。
“不是頂樓反而更好出租，也更適合我。”劉蕓看完房當即決定下單，最終以120萬元成交。
劉蕓表示，自己下單的另一個原因是這套房源本身就帶有租約，月租金3500元，年租金回報率高達3.5%�！昂痛婵罾氏啾�，這樣的回報率已經(jīng)相當不錯了�！彼f。
父母賣掉老家房子
來杭買房養(yǎng)老
6月初看房、6月底簽合同、7月8日過戶……最近，張建生（化名）完成了一件大事，入手了陽光城上府的一套二手房。
“房子不大，89m²，父母兩人住是足夠了�！睆埥ㄉ嬖V記者說，這套房子主要是給父母養(yǎng)老住。陽光城上府行政區(qū)劃上屬于蕭山區(qū)，但是緊鄰濱江區(qū)，與張建生現(xiàn)在住的小區(qū)也很近，這正是他選擇陽光城上府的原因。
“為父母在杭州買套房子養(yǎng)老，這個想法其實早在兩年前我爸爸退休的時候就有了�！睆埥ㄉf，去年10月杭州限購放松之后，他就開始關注樓市的各類消息，為買房做準備。讓張建生真正下定決心的，是房貸利率大調(diào)整。
“5月31日那天杭州房貸利率終于調(diào)整了，首套利率從3.75%直接降至3.25%。該出的政策都出了，我個人覺得該下手了�！睆埥ㄉf，相比1.5成首套，3.25%的利率對他的吸引力更大，畢竟對他而言首付款還是寬裕的。
張先生表示3.25%的利率對他來講有很大的吸引力，圖為看房資料圖（圖文無關）
當然，張建生決定入手二手房，還有一個原因就是如今杭州的新房二手房差價越來越小，二手房即買即住的優(yōu)勢一下子凸顯了出來�！霸陉柟獬巧细扒昂蠛罂戳似甙颂追孔�，最終看中了其中一套。這套房子房東掛了有大半年，最初掛牌價330萬元，我看房的時候已經(jīng)調(diào)到315萬元。經(jīng)過一番討價還價，最終還到了一個整數(shù)價格，300萬元�！睆埥ㄉf，陽光城上府最高點時曾站上過5萬元/m²，如今他以不到3.4萬元/m²的價格買入，算是比較滿意了。
為了買這套房子，張建生父母賣掉了老家的一套房子，湊到了150萬元首付款�！艾F(xiàn)在的房貸政策很友好，做接力貸的話，可以一直貸到85歲，所以我們商量了之后決定以父母自己的名義買房，這樣也能貸20多年。”張建生說，不到8000元的月供壓力，對他們家而言壓力不大。
至于接下來房價是漲是跌，張建生心態(tài)倒是很平和。畢竟是把老家的房子置換到杭州來，即便真跌了，賬面損失也不會太大。但一旦房價起來，升值空間肯定要遠超老家那套房。
抓住置換時機
兩房換成了四房
今年上半年，上城區(qū)的田雯（化名）終于把九堡的房子成功置換到了艮北。田雯住在九堡靠錢塘江的一個小區(qū)已有多年，由于她所住的小區(qū)建成較早，面積89㎡只有兩房，隨著家庭人口增多，臥室不夠用，因此幾年前就萌生了置換三房或四房的想法。于是，去年她就把房子在中介機構掛牌出售。
置換到哪里呢？在城東生活這么多年，田雯對周邊已經(jīng)很熟悉了，不愿意把房子換得太遠，只考慮在城東方向置換。同時，房子總價既要在預算內(nèi)，又要兼顧孩子的上學問題。看了一圈下來，她最終選擇了艮北靠地鐵口的一個次新房小區(qū)，鄰近地鐵1號線九和路站，總價400多萬元，旁邊還有采實教育集團澎誠中學。對比下來，各方面都還算滿意。
今年，田雯看中的這個小區(qū)，二手房成交均價已回落到4萬元/㎡上下，再加上房貸利率也已大幅下調(diào)，她覺得可以下手了。于是，她一邊聯(lián)系中介抓緊賣房，一邊尋找合適的房源。
就在上個月，田雯的房子終于成功賣出，以總價220多萬元成交。這一價格雖然相比去年掛牌價降了不少，但好在是同步置換，買到了一套面積110㎡的四房，總價440多萬元，這套房子降價更多，如此一算，田雯既實現(xiàn)了置換夢，還省了不少錢。
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