2022年小區(qū)業(yè)主大會(huì)投票現(xiàn)場(chǎng)
近日，西安市未央?yún)^(qū)時(shí)代明豐苑小區(qū)多名業(yè)主向紅星新聞反映，該小區(qū)在2022年召開業(yè)主代表大會(huì)，通過“關(guān)于公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的決議；今年6月公開招標(biāo)后，與新物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同，但原物業(yè)公司西安安居物業(yè)管理集團(tuán)潤達(dá)城市服務(wù)有限公司（下稱潤達(dá)服務(wù)公司）卻一直拒絕撤場(chǎng)。
9月24日，潤達(dá)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人稱，雙方對(duì)更換程序合法性有異議，決定依法依規(guī)維護(hù)己方合法權(quán)益。未央?yún)^(qū)住建局物業(yè)科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已協(xié)調(diào)多次但一直未能成功，目前由張家堡街道辦牽頭推進(jìn)。張家堡街道辦物業(yè)管理中心表示，協(xié)調(diào)過多次無法達(dá)成一致，只能由上級(jí)部門解決。
物管會(huì)：
2022年業(yè)主大會(huì)通過相關(guān)決議
此后兩度更換物業(yè)均未成功
2022年小區(qū)物管會(huì)會(huì)議公示
9月24日，紅星新聞獲取了時(shí)代明豐苑小區(qū)業(yè)主大會(huì)〔2022〕01號(hào)表決決議。文件顯示，2022年7月15日小區(qū)通過業(yè)主大會(huì)表決的方式，決定公開招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人之一史某告訴記者，決議通過后當(dāng)年8月就選定了西安某物業(yè)公司。
“但是跟現(xiàn)在情況一樣，老物業(yè)就是不搬離。迫于種種壓力，新選的物業(yè)公司在僵持一年后，2023年年底通知我們放棄這個(gè)項(xiàng)目。”史某說，之后他們咨詢了律師，“決議選聘的事情沒完成，業(yè)主委托解聘物業(yè)也沒完成，就可以繼續(xù)向業(yè)主進(jìn)行公示，業(yè)主沒有提出異議，就可以繼續(xù)公開招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”
今年5月，該小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)開始組織公開招標(biāo)；6月5日，中標(biāo)公司陜西愛心物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（下稱愛心物業(yè)公司）和小區(qū)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。
愛心物業(yè)公司負(fù)責(zé)人李經(jīng)理向紅星新聞出示了其公司簽署合同后向管理部門備案的證明：落款日期為6月5日的西安市物業(yè)服務(wù)合同備案申請(qǐng)表上，張家堡街道辦事處加蓋了公章，以示備案；6月18日，愛心物業(yè)公司獲得未央?yún)^(qū)行政審批服務(wù)局的備案回執(zhí)，回執(zhí)上加蓋了公章。
愛心物業(yè)公司相關(guān)備案文件
李經(jīng)理說，相關(guān)備案流程完成后，6月28日，他帶領(lǐng)工作人員向物管會(huì)和業(yè)主們現(xiàn)場(chǎng)宣讀后，準(zhǔn)備協(xié)助物管會(huì)與前期物業(yè)公司潤達(dá)服務(wù)公司辦理交接，但對(duì)方堵門拒絕交接，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。此后一段時(shí)間，雙方因交接問題遲遲不能達(dá)成一致，僵局持續(xù)到現(xiàn)在。
原物業(yè)公司：
對(duì)更換程序有異議
將依法依規(guī)維護(hù)己方權(quán)益
天眼查顯示，潤達(dá)服務(wù)公司為西安安居物業(yè)管理集團(tuán)有限公司100%持股，后者屬于西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司100%持股的國有獨(dú)資企業(yè)。西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司實(shí)際控制人為西安市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。
24日下午，紅星新聞聯(lián)系到潤達(dá)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人王經(jīng)理。對(duì)于為何不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議撤出小區(qū)，他表示，雙方對(duì)更換物業(yè)公司程序合法性有異議�！拔覀�?cè)谶@兒全力保障業(yè)主的生活安全，我們對(duì)設(shè)備的情況都熟悉，同時(shí)我們也會(huì)依法依規(guī)地維護(hù)我們的權(quán)益�！标P(guān)于其他問題，王經(jīng)理稱不便多說、相信最后會(huì)有一個(gè)公正的處理結(jié)果。
同日，紅星新聞就此事致電未央?yún)^(qū)住建局物業(yè)管理相關(guān)部門，工作人員稱轄區(qū)張家堡街道辦正在跟進(jìn)中，由街道辦組織新老物業(yè)交接�！瓣P(guān)于此事我們已協(xié)調(diào)多次，都是街道辦來組織，我們進(jìn)行配合，重點(diǎn)是部分問題存在爭(zhēng)議。2022年小區(qū)有過一次表決，只是當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司沒有進(jìn)場(chǎng)。在當(dāng)初表決已經(jīng)結(jié)束的前提下，又用2022年的表決來進(jìn)行招投標(biāo)，市住建局的法律顧問給我們解釋，這塊可能存在一些問題�！�
對(duì)于這一說法，物管會(huì)成員史某表示，“我們第一屆業(yè)主大會(huì)的決議合法合規(guī)，何況街道辦、區(qū)住建局、派出所都有簽字。為什么要重新召開業(yè)主大會(huì)？哪一條法律依據(jù)要求我們重新召開？”
史某告訴紅星新聞，如果說業(yè)主大會(huì)程序有錯(cuò)誤，至少相關(guān)部門會(huì)給予一個(gè)文件說明，也好讓業(yè)主知道哪里錯(cuò)了。有文件回復(fù)的情況下，物業(yè)管理委員會(huì)也可以去行政復(fù)議。但是沒有文件或者政策依據(jù)要求重新召開業(yè)主大會(huì)。
紅星新聞致電張家堡街道辦事處物業(yè)管理中心，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示應(yīng)采訪區(qū)住建局，他們無法就此事接受采訪。在記者的追問下，對(duì)方稱：“我們現(xiàn)在確實(shí)沒有這個(gè)職權(quán)，你問的已經(jīng)超出我們的職權(quán)范圍了，所以我不能答復(fù)你這個(gè)事兒。我們搭建平臺(tái)協(xié)調(diào)過多少次，達(dá)不成一致的情況下，那就只能由上級(jí)部門來決定。”
律師：
原物業(yè)拒不退場(chǎng)
物管會(huì)可向法院提起訴訟
廣東知恒（西安）律師事務(wù)所律師張亞童分析認(rèn)為，《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人員，為業(yè)主共同決定事項(xiàng)，可以采取召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進(jìn)行，由業(yè)主共同決定�！吨腥A人民共和國民法典》第九百四十六條規(guī)定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
更換物業(yè)服務(wù)公司的流程為成立業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)表決、招標(biāo)或邀標(biāo)、交接手續(xù)、解聘原物業(yè)。因此，僅在解聘原物業(yè)的過程中，法律有明確的期限要求，需要原物業(yè)人員及時(shí)退出物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，并未明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)決議至實(shí)際執(zhí)行的期限，也即2022年業(yè)主大會(huì)的決議在當(dāng)年未執(zhí)行完畢，法律并未明確禁止2024年不能再次執(zhí)行。
如果原物業(yè)拒絕退出造成業(yè)主損失，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十九條，原物業(yè)服務(wù)人不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
陜西漢廷律師事務(wù)所律師魏楨培指出，業(yè)主大會(huì)作為本小區(qū)民主議事的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，法律亦賦予其解聘物業(yè)公司的權(quán)力，只要程序合法、決議有效，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行。如果物業(yè)公司拒不退場(chǎng)并辦理交接手續(xù)，小區(qū)目前的物業(yè)管理委員會(huì)可以作為原告，向法院提起訴訟，并依據(jù)判決申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，由法院強(qiáng)制騰退和交接。
魏楨培表示，司法是公民權(quán)利救濟(jì)的最后途徑，在本起事件中，街道辦、住建局等相關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)本著為群眾辦實(shí)事的負(fù)責(zé)任態(tài)度，及時(shí)協(xié)調(diào)解決相關(guān)糾紛。根據(jù)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十二條、第一百零二條等相關(guān)規(guī)定，如果物業(yè)公司未按規(guī)定移交有關(guān)資料和財(cái)物的，應(yīng)當(dāng)由未央?yún)^(qū)住建局責(zé)令限期改正、予以警告，以及并處一萬元以上五萬元以下罰款等措施。
紅星新聞?dòng)浾?鐘夢(mèng)哲 羅夢(mèng)婕
編輯 楊珒 責(zé)編 李彬彬
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