圖為上海翠湖天地五期
中央定調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”第二天，上海七盤齊開，市場(chǎng)熱度高漲。
對(duì)于上海樓市而言，這也是見證歷史的一天。
9月27日，上海億級(jí)豪宅翠湖天地六期以及千萬(wàn)級(jí)豪宅中海領(lǐng)邸·玖序三期同日開盤，兩盤以近170億元的銷售額實(shí)現(xiàn)日光。
據(jù)58安居客研究院數(shù)據(jù)，上海新房市場(chǎng)已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐愿纳菩腿后w占主導(dǎo)的市場(chǎng)，剛改型三房產(chǎn)品在新房市場(chǎng)上的供求占絕對(duì)主力，140平方米以上的豪宅類產(chǎn)品有爆發(fā)的趨勢(shì)。
108套豪宅賣了近120億元
9月27日，套均總價(jià)接近1.1億元的翠湖天地六期（備案名：翠湖天地六和庭）、不久前兩開兩罄的中海領(lǐng)邸·玖序、張江金茂府、港城中環(huán)匯云啟、時(shí)代之城、龍湖觀萃，以及位于大寧北的大華·公園柏翠首批房源，統(tǒng)統(tǒng)開盤入市了。
最受關(guān)注的當(dāng)屬翠湖天地六期，市場(chǎng)甚至認(rèn)為“全上海的有錢人都在等翠湖六期”。
9月27日，翠湖天地六期108套豪宅當(dāng)日售罄，共計(jì)收金119.79億元。市場(chǎng)消息稱，該項(xiàng)目刷新中國(guó)億級(jí)豪宅日光紀(jì)錄。
公開信息顯示，翠湖天地位于上海市黃浦區(qū)新天地區(qū)域，是瑞安集團(tuán)在上海推出的高端住宅系列。此次翠湖天地六期共推出108套準(zhǔn)售房源，項(xiàng)目戶型面積段約437平方米-1352平方米，銷售均價(jià)21萬(wàn)元/平方米，總價(jià)段介于7571萬(wàn)元至3.56億元，套均總價(jià)約1.11億元。
據(jù)公眾號(hào)“瑞安翠湖天地”公示信息，9月17日至9月21日，項(xiàng)目開啟認(rèn)購(gòu)，共計(jì)393組意向客戶簽訂購(gòu)房意向書，其中272組意向認(rèn)購(gòu)客戶符合上海市住房限購(gòu)等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策以及商品房銷售管理規(guī)定，且積分達(dá)到入圍分?jǐn)?shù)線69.6分。
“瑞安翠湖天地”公示信息，272組意向認(rèn)購(gòu)客戶入圍
根據(jù)當(dāng)日選房公告，該項(xiàng)目于9月27日13時(shí)起按搖號(hào)排序結(jié)果分批次到場(chǎng)選房。從銷售中介公開發(fā)布的信息來(lái)看，翠湖天地六期叫號(hào)至120余號(hào)清盤。
在上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來(lái)，翠湖天地六期之所以如此受歡迎，原因也在于其單套價(jià)超過(guò)8000萬(wàn)元，新盤與前五期二手房存在明顯的“價(jià)格倒掛”。另外，就投資屬性來(lái)說(shuō)，上海市中心區(qū)的豪宅類產(chǎn)品也更為穩(wěn)健。
今年6月，翠湖天地五期的二手房網(wǎng)簽成交價(jià)格達(dá)到33.7萬(wàn)元/平方米，與六期新盤價(jià)格也存在較大的價(jià)差。
同日，位于徐匯濱江的中海領(lǐng)邸·玖序三期也迎來(lái)開盤，并實(shí)現(xiàn)三開三罄。
根據(jù)“中海領(lǐng)邸·玖序三期”公開的信息，此次共推出178套房源，均價(jià)14.67萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)約1500萬(wàn)元至3300萬(wàn)元。項(xiàng)目共吸引381組意向認(rèn)購(gòu)客戶簽訂購(gòu)房意向書，其中377組意向認(rèn)購(gòu)客戶符合上海市住房限購(gòu)等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策以及商品房銷售管理規(guī)定。
上海豪宅入市必?fù)?/span>
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，此前七八月的市場(chǎng)淡季，上海豪宅卻入市必?fù)專?/span>
龍盛灣上二期，120套房源認(rèn)購(gòu)率239%；融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期二批次110套房源，認(rèn)購(gòu)率超180%；中海領(lǐng)邸玖序二期，有效認(rèn)購(gòu)率252%；錦園33套，項(xiàng)目開放4天開啟認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率152%；綠城前灘百合園三期10套別墅，總價(jià)5300萬(wàn)～1億元，認(rèn)購(gòu)率210%。
上海某豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也向每經(jīng)記者透露：“明顯看到，今年有一些外地客戶到上海來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)配置，特別是有核心資源的房子。其實(shí)部分客戶并不具備買房資格，但孩子在國(guó)外留學(xué)，通過(guò)畢業(yè)落戶的方式獲得房票來(lái)買房。”
核心城市豪宅為何一房難求？
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)每經(jīng)記者分析：“北上廣深核心城市核心區(qū)域的項(xiàng)目存在價(jià)格倒掛，又是核心資產(chǎn)，未來(lái)三到五年大概率是價(jià)格上行周期�！�
“另一方面，核心城市政策的敏感度，以及需求支撐相對(duì)還是比較足的，每隔3～6個(gè)月出現(xiàn)一輪政策刺激，就會(huì)相應(yīng)釋放一波成交量。核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在這種行情下，又會(huì)出現(xiàn)獨(dú)立行情�！�
“今年肯定是上海近10年來(lái)豪宅銷售額最高的，5月左右的銷售套數(shù)已經(jīng)達(dá)到去年全年的量了。但這個(gè)客戶池到底有多大，能支撐多久，從市場(chǎng)和客研角度看，還是會(huì)有些擔(dān)憂，核心資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品也是有限的�！�
整體而言，此次多盤齊開，預(yù)計(jì)會(huì)為新政后的樓市注入一定信心，進(jìn)一步提振市場(chǎng)熱度，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。
延伸閱讀
媒體：政治局會(huì)議罕見大篇幅部署房地產(chǎn) 有三個(gè)新提法
政治局會(huì)議罕見大篇幅部署房地產(chǎn) 圖為樓市資料圖
文/龐無(wú)忌
中共中央政治局9月26日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。
會(huì)議罕見地大篇幅部署房地產(chǎn)相關(guān)工作，其中不少說(shuō)法都是第一次提出。
總的來(lái)看，此番會(huì)議有兩大“不尋�！�。
首先是召開時(shí)點(diǎn)“不尋�！�。
業(yè)內(nèi)專家注意到，按照慣例，中央政治局“以研究經(jīng)濟(jì)工作”為主題的會(huì)議每年有三次，一次在4月末，一次在7月末，一次在12月中旬。
4月末的會(huì)議主題一般為“分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作”；7月末為“分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作”；12月中旬則為“分析研究當(dāng)年經(jīng)濟(jì)工作”。此番在9月下旬專門召開會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)工作十分少見。
在9月下旬專門召開會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)工作十分少見，圖為幾次會(huì)議的具體部署 制圖來(lái)自金融界
中央政治局會(huì)議一般定期召開，遇有重要情況可以隨時(shí)召開。中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示，此時(shí)召開會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，充分彰顯了中央對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的高度重視。
其次是部署樓市的方式“不尋�！薄�
會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
其中，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”為首次提出。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中新社國(guó)是直通車表示，這意味著中央對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)有了新的認(rèn)識(shí)，這與二季度的表態(tài)有所不同。
他認(rèn)為，“5.17”樓市政策組合拳力度比較大，但效果及其持續(xù)時(shí)間不及預(yù)期，房地產(chǎn)下行的壓力仍然較大。為了切斷預(yù)期疲弱和量?jī)r(jià)下行的負(fù)反饋循環(huán)，需要增量政策的支持。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此處的止跌，既包括成交量止跌，也包括成交價(jià)格止跌。8月份，從數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市調(diào)整壓力加大，且多地市場(chǎng)反映需求存在斷檔壓力�！爸沟胤�(wěn)”四字，信號(hào)非常明確，這也意味著四季度各地或有持續(xù)的重磅加碼政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
從具體政策來(lái)看，有三個(gè)新提法值得關(guān)注：
一是對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量。
會(huì)議提出，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。李宇嘉表示，其中，嚴(yán)控增量是第一次提出，意味著各地要嚴(yán)格控制新增供地和新房供應(yīng)上市。目前多地新房在售庫(kù)存周期在20個(gè)月左右，庫(kù)存壓力加大，嚴(yán)控增量可以緩解庫(kù)存壓力。這是提振預(yù)期，促進(jìn)短期止跌企穩(wěn)的工具。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“優(yōu)化存量”意味著“以購(gòu)代建”等系統(tǒng)工作會(huì)以更大力度推進(jìn)，“三板斧”即專項(xiàng)貸款、專項(xiàng)債和社會(huì)資本等是主要融資方式，有助于后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目中存量資產(chǎn)更好地盤活。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，此次與以往提法有所不同，在增量上更加強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制，也就意味著未來(lái)各地土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量等均將結(jié)合城市自身實(shí)際需要推進(jìn)，不能盲目擴(kuò)大供給量；優(yōu)化存量，意味著對(duì)現(xiàn)有的存量住房進(jìn)行升級(jí)改造、改規(guī)劃盤活利用等或是重要方向；提高質(zhì)量方面，“好房子”建設(shè)或已經(jīng)是基本要求，促進(jìn)“好房子”建設(shè)的配套政策有望繼續(xù)落地。
二是要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策。
陳文靜表示，會(huì)議指明群眾的關(guān)切就是政策發(fā)力的焦點(diǎn)。當(dāng)前仍有限購(gòu)政策的城市僅包括北上廣深、天津和海南部分地區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)北上深的限購(gòu)政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，廣州等其他地區(qū)限購(gòu)政策有望全面放開。
此外，此番政策提及，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策等。李宇嘉認(rèn)為，日前官方明確的存量房貸利率下調(diào)將很快落地。后續(xù)住房交易個(gè)人所得稅、增值稅，開發(fā)商土地增值稅等，都要下調(diào)或暫緩。
三是加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度。
“白名單”制度從今年年初開始實(shí)施。李宇嘉表示，盡管納入白名單的項(xiàng)目多，但貸款發(fā)放規(guī)模不大。主要原因是金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)。下一步的關(guān)鍵是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，銀行才有發(fā)放貸款的積極性。
近日，國(guó)家金融監(jiān)管總局透露，截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過(guò)5700個(gè)，審批通過(guò)融資金額達(dá)到1.43萬(wàn)億元，支持400余萬(wàn)套住房如期交付，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已取得積極進(jìn)展。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這項(xiàng)工作未來(lái)仍有望加大力度、深入推進(jìn)。
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