各區(qū)市縣人民政府，各先導(dǎo)區(qū)管委會，市政府各委辦局、各直屬機構(gòu)，各有關(guān)單位：
經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《大連市支持盤活存量土地若干政策》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。
大連市人民政府辦公廳
2025年6月30日
大連市支持盤活存量土地若干政策
為全面貫徹新發(fā)展理念，充分利用和盤活現(xiàn)有存量建設(shè)用地，加強自然資源要素保障，進一步提高我市存量土地節(jié)約集約利用水平，全面促進全市經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合我市實際，制定本政策。
一、加強規(guī)劃支撐
(一)合理局部優(yōu)化城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。在嚴格落實耕地保護優(yōu)先序，確保城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界擴展倍數(shù)不突破的前提下，對于已依法依規(guī)批準(zhǔn)且完成備案的建設(shè)用地，已辦理劃撥或出讓手續(xù)，已核發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬證書，現(xiàn)未納入城鎮(zhèn)開發(fā)邊界又確需納入的，可通過開展城鎮(zhèn)開發(fā)邊界局部優(yōu)化納入城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。
（二）合理調(diào)整閑置存量土地規(guī)劃條件要求。為提高閑置存量土地公共服務(wù)設(shè)施水平和增加公共空間等正向優(yōu)化、確需調(diào)整規(guī)劃條件的，要依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，完成所在片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關(guān)系基礎(chǔ)上，按程序予以調(diào)整。如涉及修改詳細規(guī)劃的，應(yīng)按法定程序先修改詳細規(guī)劃。規(guī)劃條件依法調(diào)整后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓價款。
（三）支持產(chǎn)業(yè)迭代升級，允許土地用途變更。在符合國土空間規(guī)劃的前提下，支持土地使用權(quán)人根據(jù)《大連市國土空間規(guī)劃條例》有關(guān)規(guī)定實施建設(shè)和改造，按照詳細規(guī)劃明確規(guī)劃要求，經(jīng)屬地政府批準(zhǔn)后可以協(xié)議方式辦理相關(guān)用地手續(xù)，但法律法規(guī)及政策文件等有明確規(guī)定需要收回重新供應(yīng)的除外。
（四）豐富建筑設(shè)計的多樣性和空間增值利用。對于屬地政府已列入處置閑置存量土地清單及2024年起新供應(yīng)土地尚未辦理預(yù)售的房地產(chǎn)項目，可適用《大連市自然資源局關(guān)于建筑設(shè)計多樣性空間增值利用規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定(試行)》中住宅建筑增值利用、設(shè)備用房及車庫不計入規(guī)劃條件約定的容積率、建設(shè)適合大連的城市森林花園住宅（“第四代住宅”）等規(guī)定內(nèi)容，滿足人民“住好房子”的需求，進一步提升居民“獲得感”。
二、優(yōu)化開竣工管理
（五）科學(xué)設(shè)置項目開工期。綜合考慮辦理動工開發(fā)所需相關(guān)手續(xù)時間及我市地處北方冬季不利于施工等因素，為動工開發(fā)預(yù)留合理時間，各地自然資源主管部門在土地供應(yīng)時，原則上約定交地之日起兩年內(nèi)開工。本文件實施前已約定開工時間短于前述規(guī)定的建設(shè)項目，可依據(jù)本文件精神將約定的開、竣工時間相應(yīng)延長。
（六）差別化確定各類項目建設(shè)工期。根據(jù)項目土地用途、建筑規(guī)模的不同，各類項目的建設(shè)工期確定如下：
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類別
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建筑面積規(guī)模
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建設(shè)工期
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住宅用地
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全規(guī)模
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3年
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公建用地
及其他用地
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小于8萬平方米
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3年
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8-15萬平方米
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4年
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大于15萬平方米
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5年
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工業(yè)用地
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小于5萬平方米
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2年
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5-10萬平方米
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3年
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大于10萬平方米
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4年
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在工藝、設(shè)計、建筑等方面有特殊要求的建設(shè)用地項目（包括但不限于生物、醫(yī)療等需要報國家審批項目、特殊地質(zhì)條件、特殊氣候條件、超高層、超大項目等），土地使用權(quán)人需提交專業(yè)資質(zhì)機構(gòu)出具的關(guān)于項目建設(shè)工期的報告或行業(yè)主管部門認定文件報政府批準(zhǔn)后酌情放寬開工、竣工期限。
（七）合理免除非企業(yè)原因?qū)е碌倪`約責(zé)任。應(yīng)當(dāng)由政府及有關(guān)部門消除開發(fā)建設(shè)障礙的，要限期消除開發(fā)障礙，開發(fā)障礙消除前，不計算開竣工違約期，可重新簽訂補充合同，自開發(fā)障礙消除之日起1年內(nèi)開工建設(shè)。項目約定開工或竣工日期處于2020年2月5日至2023年1月8日期間，疫情防控期和疫情影響存續(xù)期由所在地區(qū)根據(jù)實際情況統(tǒng)一確定，可認定為不可抗力因素，不計入開竣工違約期；疫情對特殊產(chǎn)業(yè)影響有差異的，綜合考慮土地使用權(quán)人開發(fā)用途、行業(yè)性質(zhì)，經(jīng)屬地政府批準(zhǔn)后認定疫情防控期和疫情影響存續(xù)期。
（八）允許合理調(diào)整開竣工日期。按照以用為先原則，本文件實施前已供應(yīng)，因土地使用權(quán)人自身原因未按期開竣工的建設(shè)項目，土地使用權(quán)人同意在本文件實施之日起1年內(nèi)開工（復(fù)工）、3年內(nèi)竣工的，可以經(jīng)屬地政府批準(zhǔn)，簽訂補充協(xié)議，根據(jù)項目合理開發(fā)工期重新約定開竣工日期和違約金繳納條款；本文件實施前已竣工但超期開、竣工的建設(shè)項目，不再追究開竣工違約責(zé)任。
（九）“保交樓”項目所在地塊免予追究未按期開竣工責(zé)任。為“保民生、保穩(wěn)定”，支持保障“保交樓”項目實現(xiàn)交付，對列入“保交樓”的項目，如土地使用權(quán)人主動承擔(dān)主體責(zé)任，完成“保交樓”任務(wù)，經(jīng)屬地政府同意后，免予追究“保交樓”項目所在地塊土地使用權(quán)人未按期開竣工的違約責(zé)任。
（十）調(diào)整未按期開竣工違約金標(biāo)準(zhǔn)。土地出讓合同未按期開、竣工違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款總額日0.2‰。對于已簽訂土地出讓合同但未約定開、竣工違約責(zé)任或約定不明的建設(shè)項目，在辦理后續(xù)土地補充手續(xù)時，未按期開、竣工違約金標(biāo)準(zhǔn)按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款總額日0.2‰執(zhí)行。
三、強化土地要素支撐
（十一）支持利用閑置存量土地合作開發(fā)建設(shè)。支持企業(yè)利用土地、資本和技術(shù)聯(lián)合開發(fā)，充分發(fā)揮優(yōu)勢，合作共贏。支持企業(yè)依法通過兼并重組、引入第三方資金等方式處置閑置存量土地，推動項目建設(shè)和風(fēng)險化解。企業(yè)以存量土地出資（入股），或引入投資方共同成立新公司的，經(jīng)屬地政府批準(zhǔn)，自然資源主管部門可按照自愿、公平、不損害公共利益的原則，與原建設(shè)用地使用權(quán)人、新成立的公司依法簽訂協(xié)議，重新約定土地使用權(quán)期限，以新公司作為土地使用權(quán)人辦理開發(fā)建設(shè)手續(xù)。根據(jù)屬地政府囑托，不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理相應(yīng)登記手續(xù)。
（十二）鼓勵零散用地集中使用。產(chǎn)業(yè)用地需要拓展用地空間的，在符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展和集約節(jié)約用地要求的前提下，可適當(dāng)使用相鄰存量國有建設(shè)用地及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立成宗的零星土地，增加的土地面積原則上不得超過自有存量建設(shè)用地總面積的10%，可采取協(xié)議方式辦理有償用地手續(xù)。
（十三）支持異地置換。對屬地政府明確需異地搬遷改造的城區(qū)商品批發(fā)市場等流通業(yè)用地以及工業(yè)項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策及國土空間規(guī)劃的，在收回原國有建設(shè)用地使用權(quán)后，為原土地使用權(quán)人安排原用途用地，可采取協(xié)議方式出讓。
（十四）違法用地建筑物及構(gòu)筑物處置。對違法用地上按規(guī)定沒收的建筑物及構(gòu)筑物在符合國土空間規(guī)劃、環(huán)境保護、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、消防及建筑物質(zhì)量安全等要求的前提下，可通過劃撥方式供應(yīng)的，在確定沒收建筑物及構(gòu)筑物劃轉(zhuǎn)方案及相關(guān)部門職責(zé)任務(wù)后，依法辦理劃撥手續(xù)；按規(guī)定須采取有償方式供應(yīng)的，可附帶建筑物及構(gòu)筑物出讓。
（十五）鼓勵實施地上地下分層立體開發(fā)。以下方式可以采取協(xié)議出讓（租賃）方式供應(yīng)：1.地表國有建設(shè)用地使用權(quán)人利用自有用地開發(fā)建設(shè)地下空間項目的；2.與城市地下公共交通設(shè)施配套同步建設(shè)且不能分割實施的經(jīng)營性地下空間；3.宗地內(nèi)及宗地間的地下連廊。
（十六）建設(shè)用地過渡期政策。利用具有合法手續(xù)的存量房產(chǎn)和土地資源，發(fā)展國家政策文件明確支持的創(chuàng)客空間、文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老、流通、服務(wù)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、線上線下商貿(mào)、互聯(lián)網(wǎng)＋等產(chǎn)業(yè)的，可享受在5年內(nèi)按原用途和權(quán)利類型使用土地的過渡期支持政策。
（十七）差別化辦理存量土地有償使用手續(xù)。存量土地辦理有償使用時，按照不同情況差別化辦理。1.對于原批準(zhǔn)用途符合國土空間規(guī)劃的，可根據(jù)申請按原用途辦理法定最高年期出讓、彈性年期出讓或5年期短期租賃手續(xù)；2.對于原批準(zhǔn)用途不符合國土空間規(guī)劃的，可根據(jù)申請按原用途辦理5年期短期租賃或不超過20年期的出讓手續(xù)；3.申請改變原批準(zhǔn)用途并符合國土空間規(guī)劃的，可根據(jù)申請按新用途辦理法定最高年期出讓、彈性年期出讓或5年期短期租賃手續(xù)。
四、加強地價支持
（十八）不增收土地價款。符合以下情形的，不再增收土地價款：1.在符合國土空間規(guī)劃、不改變用途的前提下，土地使用者通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高自有工業(yè)用地或倉儲用地土地利用率和增加容積率；2.在符合國土空間規(guī)劃、不改變用途和自用的前提下，對提高自有工業(yè)用地或倉儲用地利用率、容積率并用于倉儲、分撥轉(zhuǎn)運等物流設(shè)施建設(shè)的；3.原有償使用的土地經(jīng)使用權(quán)人申請改變存量土地用途用于建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，經(jīng)審查符合詳細規(guī)劃的，土地用途改變后建成的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施由非營利性養(yǎng)老機構(gòu)使用的改變規(guī)劃條件的部分；4.在不違反規(guī)劃且征得居民等同意前提下，利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)空地、荒地、綠地及拆除違法建設(shè)騰空土地等加裝電梯和建設(shè)各類環(huán)境及配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；5.在符合規(guī)劃相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加停車設(shè)施建筑面積；6.在符合國土空間規(guī)劃、不改變用途的前提下，因完善“急時”功能而增加容積率的“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施項目。
（十九）適當(dāng)放寬出讓價款繳納時間。競得人首次繳納出讓價款比例不得低于總價款的50%，余款可按約定分期繳納，原則上1年內(nèi)繳清。確需延期繳納的，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)重點區(qū)域及市級收儲范圍內(nèi)建設(shè)項目報市國土空間規(guī)劃委員會批準(zhǔn)，甘井子區(qū)工業(yè)用地及其他區(qū)域、我市其余地區(qū)由屬地政府相關(guān)議事協(xié)調(diào)機構(gòu)批準(zhǔn)，調(diào)整約定的分期繳納時間和比例，適當(dāng)延遲價款繳納時間，最遲可將出讓合同約定的付款期限延至2年，競得人須按約定承擔(dān)分期付款期間的利息。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。
（二十）提前交付土地開發(fā)建設(shè)。對于已繳納不低于50%土地出讓價款且承諾在6個月內(nèi)開工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，未取得不動產(chǎn)權(quán)證書前，建設(shè)單位可將土地出讓合同作為使用土地的證明文件申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。企業(yè)申請建立樓盤表及辦理《商品房預(yù)售許可證》前應(yīng)取得不動產(chǎn)權(quán)證書。
五、提升登記效能
（二十一）簡化提高土地利用率項目的不動產(chǎn)登記程序。對原劃撥項目仍符合《劃撥用地目錄》的，依法提高容積率及本文件第十八條前兩款提高利用率的，在用地面積及用地性質(zhì)不變的條件下，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖直接辦理不動產(chǎn)登記。
（二十二）發(fā)揮土地二級市場效能，實行土地預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。對已投資額未達到總投資額25%的項目，可以實行土地預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，交易雙方先行簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記，待投資額達到25%以后，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
（二十三）加快推進房地產(chǎn)用地“帶押過戶”。加強部門溝通協(xié)調(diào)，加快實現(xiàn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)跨銀行業(yè)金融機構(gòu)可辦，覆蓋房地產(chǎn)用地，有效促進土地二級市場流通轉(zhuǎn)讓。
（二十四）規(guī)范閑置存量土地分割宗地開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。鼓勵企業(yè)充分合理開發(fā)利用土地，做到“地盡其用”。對于因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)等原因無法開發(fā)利用的土地，經(jīng)屬地政府批準(zhǔn)，可按規(guī)定分割宗地。對于企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地后轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用。
六、推進收回收購
（二十五）依法規(guī)范收回土地。依法無償收回土地的，必須嚴格履行法定程序。需要協(xié)商收回土地的，屬地政府應(yīng)與企業(yè)充分協(xié)商，視情給予合理補償，補償標(biāo)準(zhǔn)和方式無法達成一致的，依合同約定申請仲裁或提出訴訟，根據(jù)裁決或判決確定補償方式并及時收回。允許通過非貨幣補償方式協(xié)商收回閑置存量土地，可為企業(yè)置換等價值的土地，或在具備實施條件的前提下，為其持有的其他存量房地產(chǎn)用地增加建筑容量、變更土地用途等。
（二十六）支持地方政府專項債券用于土地儲備。支持各地區(qū)利用地方政府專項債券回收符合條件的閑置存量土地，有需求的地區(qū)也可用于新增土地儲備。
(二十七)鼓勵政府收回收購閑置存量土地用于保障性住房建設(shè)。對于政府通過收回收購存量土地用于配售型保障性住房的，在報屬地政府批準(zhǔn)收回時，可一并批準(zhǔn)劃撥供地，簡化手續(xù)。土地使用權(quán)取得方式可調(diào)整為劃撥，土地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)據(jù)此直接登記為劃撥。
七、完善批而未供管理
（二十八）著力化解批而未供土地。對不具備供地條件的，各地區(qū)要加大土地前期開發(fā)力度，滿足供地條件。對因建設(shè)項目未落實到位、手續(xù)不齊全影響供地的，要及時調(diào)整、落實建設(shè)項目，完善相關(guān)手續(xù)，加快供地進度。對符合劃撥供應(yīng)條件的各類道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)項目用地，要優(yōu)先供應(yīng)。在國土空間規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的能源、交通、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施項目，土地征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用經(jīng)批準(zhǔn)實施后，直接核發(fā)《劃撥決定書》。對符合國土空間規(guī)劃和“凈地”要求的批而未供土地，應(yīng)納入各地區(qū)土地儲備范圍，由儲備管理機構(gòu)進行入庫管理，確保土地的合理利用。
八、加強府院聯(lián)動
(二十九)做好閑置土地處置與司法工作銜接。在處置閑置土地過程中企業(yè)依法依規(guī)動工開發(fā)的，閑置土地處置程序終止，不再收取閑置費或者無償收回土地使用權(quán)，經(jīng)屬地政府批準(zhǔn)，簽訂補充合同，根據(jù)項目合理開發(fā)工期重新約定開竣工日期和違約金繳納條款。人民法院查封期間不作為開工違約期，不計入閑置土地計算時間。土地權(quán)屬未發(fā)生變更的，開工違約期自人民法院查封解除之日起繼續(xù)計算，與查封前的開工違約期累計;土地權(quán)屬因人民法院處置發(fā)生變更的，開工違約期自權(quán)利主體變更之日起重新計算。配合推進司法及破產(chǎn)處置，對于人民法院完成涉案土地的司法拍賣、變賣或以物抵債，以及破產(chǎn)管理人完成對破產(chǎn)企業(yè)名下土地進行的上述處置后，可與新受讓人重新約定開竣工日期。
九、附則
(三十)用語含義及有效期。
本文件中閑置存量土地指2024年3月31日之前供應(yīng)，目前尚未開工及已開工未竣工的房地產(chǎn)用地。
本文件自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期至2027年12月31日。具體政策措施已明確執(zhí)行期限的，從其規(guī)定。
《大連市支持盤活存量土地若干政策》政策解讀
