各區(qū)市縣人民政府，各先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)，市政府各有關(guān)部門，各有關(guān)單位：
《大連市城市更新管理辦法》業(yè)經(jīng)大連市第十七屆人民政府第一百三十三次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
大連市人民政府辦公廳
2025年8月22日
大連市城市更新管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范城市更新活動(dòng)，創(chuàng)新城市發(fā)展模式，改善民生福祉，推進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局，加快建設(shè)世界海灣名城，根據(jù)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》（中辦發(fā)〔2025〕34號）、《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）〉的通知》（自然資辦發(fā)〔2023〕47號）、《遼寧省城市更新條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合大連實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城市更新，是指在本市的中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和高新區(qū)的建成區(qū)內(nèi)，通過保留、改造和拆除等方式對城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行持續(xù)改善的活動(dòng)，具體包括：
（一）以低效產(chǎn)業(yè)用地及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊閑置商業(yè)服務(wù)設(shè)施、軌道站點(diǎn)及周邊低效商業(yè)設(shè)施、閑置門頭房、閑置商務(wù)樓宇等為更新對象，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與活力提升類項(xiàng)目；
（二）以老舊小區(qū)、危舊住房及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施等為更新對象，民生保障類項(xiàng)目；
（三）以歷史管控范圍、旅游設(shè)施管控范圍、重點(diǎn)風(fēng)貌管控范圍內(nèi)需保護(hù)傳承、更新改造及活化利用的設(shè)施等為更新對象，人文風(fēng)貌類項(xiàng)目；
（四）以廢棄礦坑、淤堵河道、封閉海岸線以及亟需提升完善的公園綠地、通山綠道等為更新對象，生態(tài)修復(fù)類項(xiàng)目；
（五）以引起土壤、空氣、水質(zhì)嚴(yán)重污染、通風(fēng)采光嚴(yán)重不足的生產(chǎn)生活方式為更新對象，環(huán)境整治類項(xiàng)目；
（六）以進(jìn)行升級改造的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市交通路網(wǎng)、交通設(shè)施等為更新對象，城市功能類項(xiàng)目；
（七）經(jīng)市政府認(rèn)定的其他城市更新活動(dòng)。
第三條 城市更新應(yīng)結(jié)合地塊實(shí)際，采取保留、改造和拆除等方式進(jìn)行更新。以“保護(hù)優(yōu)先、少拆多改”為原則，在更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃中對各類建（構(gòu)）筑物、設(shè)施、空間等空間對象，研究確定保護(hù)、保留、整治、改建、拆除、重建（含復(fù)建和新建）等更新措施。
采取拆除、重建（含復(fù)建和新建）更新方式開展的項(xiàng)目按照相關(guān)要求嚴(yán)格控制拆除和增建規(guī)模。
城市更新涉及不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、居住權(quán)等權(quán)益發(fā)生變更的，按照《中華人民共和國民法典》有關(guān)規(guī)定處理。
第四條 城市更新工作應(yīng)當(dāng)尊重城市發(fā)展規(guī)律，妥善處理評價(jià)項(xiàng)目新生成交通與背景交通間的關(guān)系。堅(jiān)持綠色發(fā)展、分類施策、社會(huì)參與、共建共享、文化傳承、依法管理的原則。通過建設(shè)綠色城市、低碳城市、智慧城市、人文城市、活力城市，實(shí)現(xiàn)老城市新活力，重現(xiàn)城市活力與繁榮的目標(biāo)。
第五條 城市更新應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌推進(jìn)，政府推動(dòng)、市場運(yùn)作，民生優(yōu)先、節(jié)約集約，數(shù)字賦能、綠色低碳，公眾參與、共建共享的原則。
第二章 工作機(jī)制
第六條 市政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市城市更新工作，研究、審議、決策城市更新相關(guān)重大事項(xiàng)。各區(qū)政府（先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)）組織推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作。
街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好城市更新相關(guān)工作。
第七條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局作為本市城市更新工作主管部門，負(fù)責(zé)全市城市更新工作的綜合協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌指導(dǎo)，研究擬定相關(guān)政策；各區(qū)政府（先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)明確承擔(dān)城市更新工作的部門（以下統(tǒng)稱各地區(qū)城市更新主管部門），具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)城市更新工作。
市發(fā)展改革、財(cái)政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、水務(wù)、城市管理、民政、文化和旅游、工業(yè)信息、應(yīng)急管理等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好城市更新相關(guān)工作，可根據(jù)工作需要按照有關(guān)法律法規(guī)制定城市更新配套文件。
市級相關(guān)主管部門按照各自職責(zé)，與區(qū)政府（先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)）聯(lián)動(dòng)協(xié)作，組織推動(dòng)實(shí)施城市更新。鼓勵(lì)統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)多種類型項(xiàng)目，實(shí)施片區(qū)更新。
片區(qū)更新項(xiàng)目區(qū)域涉及跨行政區(qū)域的，經(jīng)市政府指定，由市級部門或者區(qū)政府（先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)）組織實(shí)施。
第八條 探索建立社區(qū)規(guī)劃師制度，充分發(fā)揮社區(qū)規(guī)劃師在推進(jìn)城市更新品質(zhì)提升的技術(shù)引領(lǐng)指導(dǎo)作用，引導(dǎo)公眾參與，有效實(shí)現(xiàn)共治共建共享。
第九條 健全城市更新公眾參與機(jī)制，暢通公眾意見表達(dá)渠道，依法保障其在城市更新活動(dòng)中的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
第三章 工作流程
第十條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局依據(jù)大連市國土空間總體規(guī)劃，組織編制《大連市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》，明確城市更新總體目標(biāo)、空間框架、系統(tǒng)策略與實(shí)施傳導(dǎo)等。各地區(qū)城市更新主管部門可根據(jù)本轄區(qū)情況選擇編制區(qū)級城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，與市級城市更新專項(xiàng)規(guī)劃相銜接，統(tǒng)籌本轄區(qū)城市更新規(guī)劃和行動(dòng)。
《大連市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》是城市更新單元（一個(gè)城市更新單元可以包括一個(gè)或多個(gè)城市更新項(xiàng)目）劃定、計(jì)劃制定、項(xiàng)目認(rèn)定、方案編制的重要依據(jù)�！洞筮B市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十一條 各地區(qū)城市更新主管部門依據(jù)《大連市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本轄區(qū)發(fā)展需求，統(tǒng)籌各方意見，確定儲備項(xiàng)目和實(shí)施項(xiàng)目，形成本轄區(qū)城市更新計(jì)劃，報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局匯總。城市更新計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括具體項(xiàng)目、邊界和規(guī)模、城市更新方式、土地使用方式、實(shí)施主體、投融資模式、建設(shè)時(shí)序等內(nèi)容。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)籌全市情況，形成全市城市更新計(jì)劃，報(bào)市政府審定。納入計(jì)劃的城市更新項(xiàng)目，進(jìn)入城市更新項(xiàng)目庫，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，可享受城市更新相關(guān)政策和資金支持。
第十二條 經(jīng)市政府審定后的城市更新計(jì)劃中涉及加建、改建、擴(kuò)建等建設(shè)規(guī)模增加的，按有關(guān)規(guī)定編制項(xiàng)目選址論證報(bào)告，包含用地功能、開發(fā)容量、城市交通銜接與協(xié)調(diào)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等要求，項(xiàng)目選址論證報(bào)告需自然資源主管部門審核。
第十三條 由城市更新項(xiàng)目屬地區(qū)政府（先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)）依法確定的機(jī)構(gòu)或產(chǎn)權(quán)所有人負(fù)責(zé)組織編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案。實(shí)施方案應(yīng)包括：項(xiàng)目定位、更新方式、實(shí)現(xiàn)途徑、建設(shè)規(guī)模、紅線范圍、土地使用、設(shè)計(jì)方案、保護(hù)方案、運(yùn)營方案、籌資方案、交通影響等。方案中涉及行政許可事項(xiàng)的應(yīng)由相關(guān)職能部門按行政許可有關(guān)規(guī)定辦理。
城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案需經(jīng)項(xiàng)目屬地區(qū)政府（先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)）審定，審定后的實(shí)施方案應(yīng)報(bào)送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。
跨行政區(qū)域的城市更新項(xiàng)目的實(shí)施方案，應(yīng)報(bào)市政府審定。
第十四條 相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照深化行政審批制度改革及優(yōu)化營商環(huán)境的要求，進(jìn)一步縮減審批時(shí)限，優(yōu)化審批環(huán)節(jié)，提高審批效率，保障項(xiàng)目落地實(shí)施。
第十五條 城市更新項(xiàng)目可由各區(qū)政府（先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)）作為實(shí)施主體，或各區(qū)政府（先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)按照公開、公平、公正的原則,依法依規(guī)確定城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體。
產(chǎn)權(quán)所有人有更新意愿的，可以作為實(shí)施主體進(jìn)行更新，也可以與市場主體合作方式進(jìn)行更新。
第四章 支持政策
第十六條 利用現(xiàn)有建筑發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)，在符合國家、省、市有關(guān)支持政策下，可實(shí)現(xiàn)用途兼容使用。鼓勵(lì)地上地下立體開發(fā)建設(shè)、科學(xué)利用地下空間。
第十七條 對于符合規(guī)劃，保障居民基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施項(xiàng)目，以及老舊住宅成套化改造等項(xiàng)目，在對周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建筑規(guī)�？刹皇芤�(guī)劃容積率指標(biāo)的制約。
城市更新項(xiàng)目實(shí)施過程中新增不可移動(dòng)文物和歷史建筑，以及為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑面積可以按有關(guān)規(guī)定不計(jì)入容積率核算。
第十八條 城市更新既有建筑改造中，有關(guān)建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、綠地率、機(jī)動(dòng)車停車位等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范情形的，在保障公共安全的前提下，按照尊重歷史、因地制宜的原則，通過技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新，并探索現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范進(jìn)行適應(yīng)性優(yōu)化完善。
針對按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范無法實(shí)施的改造項(xiàng)目，以適應(yīng)城市更新需求為重點(diǎn)，補(bǔ)充完善各類行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)以及消防、人防、市政等工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
第十九條 城市更新項(xiàng)目符合國家、省市有關(guān)規(guī)定的，可以依法享受行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金減免和稅收優(yōu)惠政策。
第二十條 城市更新項(xiàng)目涉及補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的，在市場評估價(jià)基礎(chǔ)上，綜合考慮土地整理投入、公共要素貢獻(xiàn)度等成本因素，按程序依法合理確定。
現(xiàn)有工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。
第二十一條 城市更新涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動(dòng)的，可采用協(xié)議搬遷、房屋征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等合規(guī)方式開展。
結(jié)合城市更新工作實(shí)際，鼓勵(lì)城市更新搬遷補(bǔ)償中優(yōu)先采取協(xié)議搬遷的方式，提高城市更新改造效率。
第二十二條 城市更新不涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動(dòng)的，可通過市場租賃方式取得原建筑使用權(quán)。
城市更新既不涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動(dòng)，也不需要取得原建筑使用權(quán)的，經(jīng)充分征求原建筑權(quán)利人意見后依法實(shí)施。
第二十三條 在符合規(guī)劃且不改變用地主體條件下，更新項(xiàng)目發(fā)展國家及大連市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由項(xiàng)目所在轄區(qū)相關(guān)行業(yè)主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
第二十四條 更新項(xiàng)目需要取得土地使用權(quán)的，依法采取劃撥、協(xié)議出讓、公開招拍掛出讓（含帶方案招拍掛）、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式辦理用地手續(xù)。
為規(guī)范高效推進(jìn)城市更新單元實(shí)施，有關(guān)部門可根據(jù)需要提出宗地所在地區(qū)域的開發(fā)、建設(shè)、設(shè)計(jì)以及產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營管理等城市更新相關(guān)要求；涉及歷史文化保護(hù)的，還應(yīng)包括整體保護(hù)要求。上述要求可納入供地方案中予以明確。
第二十五條 鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本通過公開、公平、公正方式參與城市更新項(xiàng)目，探索城市更新進(jìn)程中政府與居民合理共擔(dān)機(jī)制、政府和社會(huì)資金合作建設(shè)模式。
第二十六條 實(shí)施主體應(yīng)積極爭取貸款、投資、債券、租賃、證券等各類金融資本，重點(diǎn)爭取開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)大額長期資金支持，引導(dǎo)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，滿足城市更新資金需求。
第二十七條 城市更新項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮企業(yè)的市場主體地位，堅(jiān)持市場化運(yùn)作，多渠道籌集項(xiàng)目資金，項(xiàng)目原則上應(yīng)達(dá)到自身收支平衡的條件，對無法資金平衡但確需實(shí)施的項(xiàng)目，報(bào)市政府決策，視具體情況研究采取適當(dāng)方式予以支持。
第二十八條 城市更新可探索在轄區(qū)范圍內(nèi)跨項(xiàng)目統(tǒng)籌、開發(fā)運(yùn)營一體化的運(yùn)作模式，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實(shí)施、統(tǒng)一運(yùn)營。特殊項(xiàng)目報(bào)經(jīng)市政府同意后，可通過全域統(tǒng)籌、聯(lián)動(dòng)改造實(shí)現(xiàn)異地平衡。
第五章 其 他
第二十九條 強(qiáng)化城市更新風(fēng)險(xiǎn)防控。及時(shí)梳理債務(wù)規(guī)模、總量、性質(zhì)，針對經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的各種流動(dòng)性、局部性、系統(tǒng)性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立完善防控預(yù)案和預(yù)警分析體系。嚴(yán)格規(guī)范舉債、償債程序，確保合理舉債、按需償債、貸償有序，嚴(yán)禁新增政府隱性債務(wù)。強(qiáng)化城市更新項(xiàng)目監(jiān)督管理，嚴(yán)格控制建設(shè)管理成本，實(shí)行審計(jì)全過程監(jiān)督，保障資金使用安全。
第三十條 城市更新應(yīng)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持產(chǎn)城融合原則，將建設(shè)重點(diǎn)由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)逐步轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造。
第三十一條 城市更新項(xiàng)目嚴(yán)格限制建設(shè)超高層建筑，確需建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)模、空間尺度相適宜，并報(bào)省城市更新主管部門結(jié)合抗震、消防等專題論證進(jìn)行審查。審批八十米以上住宅建筑、一百米以上公共建筑時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求消防救援機(jī)構(gòu)意見，以與消防救援能力相匹配。
第六章 附 則
第三十二條 涉及“城中村”改造的城市更新活動(dòng)，國家、省市有相關(guān)規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三十三條 本市其他地區(qū)城市更新活動(dòng)可參照本辦法執(zhí)行。支持國家級新區(qū)、國家級開發(fā)區(qū)及保稅區(qū)在城市更新機(jī)制、模式、管理等方面率先進(jìn)行創(chuàng)新探索，條件成熟時(shí)，可以在全市推廣。
第三十四條 本辦法自2025年9月24日起施行。《大連市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)大連市城市更新管理暫行辦法的通知》（大政辦發(fā)〔2021〕34號）、《大連市人民政府辦公室關(guān)于修訂大連市城市更新管理暫行辦法的通知》（大政辦函〔2022〕33號）同時(shí)廢止。
《大連市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)〈大連市城市更新管理辦法〉的通知》政策解讀
