大連新聞傳媒集團(tuán)記者萬恒
路明是外地到大連打工的農(nóng)民工，有一手烤羊腿的絕活兒。2022年1月10日，他與李冰簽訂了房屋租賃合同，約定用李冰承租的一處公建開辦一家燒烤店。雙方簽訂了《燒烤店租賃合同》，約定租賃期限為2022年1月至2026年1月，年租金21萬元。
合同簽訂后，路明投資了60萬元對店內(nèi)進(jìn)行了裝修，隨后開始經(jīng)營。沒想到半年后，一個自稱新房主的人找上門來，稱老房主欠他錢，法院早就把這套公建查封了，近日進(jìn)行拍賣，因為流拍，作價轉(zhuǎn)讓給自己了，讓路明撤店走人，同時還將店內(nèi)的電停了，門鎖也換了。
路明連忙撥打了“110”報警電話，但新房主拿著法院的拍賣手續(xù)，可以證明路明承租的房屋早在三年前就被法院查封，新房主有權(quán)要求路明騰房。
路明無奈，委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海、梁照強(qiáng)律師將李冰起訴到大連市甘井子區(qū)人民法院，要求與李冰解除《燒烤店租賃合同》，返還收取的租金，并賠償自己的裝修損失和經(jīng)營損失。
李冰稱，房子是自己與房屋產(chǎn)權(quán)人胡關(guān)簽訂的《房屋租賃合同》，并在市場監(jiān)督管理部門注冊成立了燒烤店，后自己又轉(zhuǎn)租給路明，買賣不破租賃，即便是原房主將房子出售給新房主，路明與自己之間的《燒烤店租賃合同》也是有效的。另外，路明經(jīng)營的燒烤店不是李冰停電，也不是自己換的鎖，自己不是侵權(quán)人，故自己不應(yīng)當(dāng)退還租金，更不應(yīng)當(dāng)賠償路明的損失。
經(jīng)王金海、梁照強(qiáng)律師調(diào)查，2019年，此處公建的原房主因與他人民間借貸糾紛，被法院判決還款500萬元，判決生效后未履行義務(wù)，權(quán)利人向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將其名下的這套公建查封。去年5月份，法院對涉案房屋進(jìn)行司法拍賣，因二次流拍，最終將這套公建抵頂給強(qiáng)制執(zhí)行申請人，故房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行了變更。新房主找上門來讓路明騰房，并將燒烤店的電停了，門鎖換了，導(dǎo)致路明無法經(jīng)營。對于此節(jié)事實，李冰予以否認(rèn)，聲稱自己不知道房子被法院查封和司法拍賣不能出租這一事實。
法院依照路明的申請，對路明對燒烤店的裝修進(jìn)行評估，但新房主將燒烤店門換鎖并拒絕配合，導(dǎo)致鑒定機(jī)構(gòu)無法鑒定。對于李冰聲稱不知道自己出租給路明房屋早被法院查封的事實，經(jīng)王金海、梁照強(qiáng)律師調(diào)查，李冰在市場監(jiān)督管理局注冊燒烤店時，曾經(jīng)提供過一份與原房主簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，在租賃價格方面竟然為“零”，也就是說，李冰免費(fèi)使用這套公建開燒烤店，顯然是李冰知道這套公建早就被法院查封，不允許出租，但為鉆法律的空子，才與原房主簽訂了這份免費(fèi)使用合同。
甘井子區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，李冰明知道出租給路明的公建涉及訴訟并走司法拍賣程序，仍然與路明簽訂《燒烤店租賃合同》，收取了路明的租金，亦未將路明的租金交付給房主或房屋查封法院，明顯存在過錯�，F(xiàn)房屋停電、換鎖導(dǎo)致路明無法經(jīng)營，路明有權(quán)解除租賃合同，并要求李冰返還租金并賠償損失。對于路明的裝修損失，因燒烤店被新房主更換門鎖，導(dǎo)致無法評估，法院依照路明裝修時提供的發(fā)票并按半年時間折舊予以認(rèn)定，最終作出判決，判決李冰返還路明房租105000元，賠償路明經(jīng)營損失15623元，裝修損失120977元，并承擔(dān)案件受理費(fèi)。
一審后李冰不服，向大連市中級人民法院提出上訴，二審經(jīng)公開開庭審理后認(rèn)為，李冰明知其出租給路明的房屋存在司法查封和即將被司法拍賣，仍將涉案房屋出租給路明并收取租金，存在過錯，一審法院判決解除雙方的《燒烤店租賃合同》并由李冰返還已收取的租金并賠償路明的損失并無不當(dāng)，近日，大連市中級人民法院作出終審判決，駁回李冰的上訴，維持一審判決。
北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師說，也就是說，對于法院查封的房屋，不適用“買賣不破租賃”，房屋所有人或管理人未告知承租人實情的，屬于重大過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于租金，如果被強(qiáng)制執(zhí)行人拒不交給法院作為執(zhí)行款，也涉嫌構(gòu)成拒不執(zhí)行判決裁定罪。 （當(dāng)事人系化名）
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