▲從整個(gè)房地產(chǎn)生態(tài)鏈上看，除了善后已爆雷的爛尾樓外，也需關(guān)注潛在的、尚未暴露的風(fēng)險(xiǎn)。圖/IC photo
近期，多地樓盤(pán)發(fā)生集體停貸一事引發(fā)廣泛關(guān)注。對(duì)此，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人17日接受媒體采訪時(shí)表示，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)此高度重視，加強(qiáng)與住建部、中國(guó)人民銀行等部門(mén)的協(xié)同配合，堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，支持地方更加有力地推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。
消費(fèi)者所購(gòu)住房一旦爛尾，將直接影響這部分人的生計(jì)，從而給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定性。相信這場(chǎng)遵循市場(chǎng)化、法治化原則的“三�！睂ｍ�(xiàng)舉措，能依法保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。
對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行體檢：隱性風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
近年來(lái)，爛尾樓在全國(guó)多地次第爆雷，雖然目前來(lái)看，這些爆雷樓盤(pán)相對(duì)整個(gè)樓市而言占比較小，但也不能忽視其中存在的隱性風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)前不妨對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一次伐毛洗髓的健康體檢，從體制和機(jī)制上矯正相關(guān)責(zé)權(quán)利的扭曲，防患于未然。
當(dāng)前，我國(guó)房市存在兩大風(fēng)險(xiǎn)隱患：一是從土地開(kāi)發(fā)到居住等環(huán)節(jié)上，存在責(zé)權(quán)利不對(duì)等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)敞口，及過(guò)度金融化風(fēng)險(xiǎn)；一是整個(gè)房市將風(fēng)險(xiǎn)管理依托在最終購(gòu)房者不違約及房?jī)r(jià)單邊上漲上，一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入“盤(pán)整”甚至下行軌道，房市就會(huì)從舉債擴(kuò)張迅速轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶆?wù)緊縮，從而出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債表衰退風(fēng)險(xiǎn)的疊加，爛尾樓本質(zhì)上就是房市的債務(wù)緊縮。
而站在整個(gè)房地產(chǎn)生態(tài)鏈上看，面對(duì)日益顯現(xiàn)的房市債務(wù)緊縮，除了善后已爆雷的爛尾樓外，更需關(guān)注的是潛在的、尚未暴露的風(fēng)險(xiǎn)，以避免爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，讓更多業(yè)主遭遇“不白之冤”。
首先，做好對(duì)房企的風(fēng)險(xiǎn)排查工作，防范風(fēng)險(xiǎn)向業(yè)主轉(zhuǎn)移。目前業(yè)已爆雷的爛尾樓，大都是問(wèn)題開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。這揭示出一條典型的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈條，就是在現(xiàn)有房地產(chǎn)金融模式和商品房預(yù)售制度下，居民按揭貸款前置到了房地產(chǎn)早期開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)最終被按揭借款人吸收，使業(yè)主暴露在巨大風(fēng)險(xiǎn)中，被迫集體停貸。
鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種風(fēng)險(xiǎn)傳染特征，當(dāng)前亟須根據(jù)一般情況、嚴(yán)重情況和極端情況等，對(duì)開(kāi)發(fā)商做一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試和健康體檢，看其在不同市場(chǎng)境況下的風(fēng)險(xiǎn)暴露程度和規(guī)模，以篩選出不同市場(chǎng)狀態(tài)下，哪些開(kāi)發(fā)商存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)負(fù)債表衰退風(fēng)險(xiǎn)等。
然后根據(jù)不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)特征，制定對(duì)應(yīng)解決方案。如對(duì)于質(zhì)地還不錯(cuò)、但存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商，可以鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為其提供針對(duì)性的融資渠道，以保障其旗下項(xiàng)目不會(huì)因流動(dòng)性而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，使業(yè)主陷入不可控的風(fēng)險(xiǎn)之中；對(duì)存在潛在資產(chǎn)負(fù)債表衰退風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商，需在其風(fēng)險(xiǎn)尚未暴露之前，遵循市場(chǎng)化、法治化原則對(duì)其進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債重整，通過(guò)提前進(jìn)行并購(gòu)重組和債務(wù)重組等，一事一議地通過(guò)市場(chǎng)手段消化吸收風(fēng)險(xiǎn)，避免開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到業(yè)主。
其次，為開(kāi)發(fā)商提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率創(chuàng)造相對(duì)寬裕的政策和市場(chǎng)環(huán)境。項(xiàng)目爛尾的直接誘因就是開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，引發(fā)債務(wù)緊縮。今年以來(lái)，為穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)，一些地方采取了比較生硬的措施，如通過(guò)暫停網(wǎng)簽等限制開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，這表面上穩(wěn)住了一地的房?jī)r(jià)，但壓低開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，很容易引發(fā)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而帶來(lái)新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
因此，當(dāng)前房地產(chǎn)“三穩(wěn)”中的穩(wěn)房?jī)r(jià)，不是將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在某個(gè)價(jià)位，而是從房?jī)r(jià)走勢(shì)上具有可控預(yù)期，房?jī)r(jià)的漲跌應(yīng)以市場(chǎng)可預(yù)期為前提，只要開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)未出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市，就不應(yīng)該干預(yù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)，以避免房?jī)r(jià)通過(guò)限制降價(jià)穩(wěn)住了，但保交樓的爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)暴露了。
▲不少居民正在承受著商品房爛尾的巨大苦楚。圖/IC photo
厘清責(zé)權(quán)利關(guān)系：將風(fēng)險(xiǎn)有序管控起來(lái)
事實(shí)上，不論是善后已發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，還是緩解尚未暴露的潛在風(fēng)險(xiǎn)，都需要合乎市場(chǎng)邏輯地配置開(kāi)發(fā)商、銀行、政府監(jiān)管部門(mén)和住房消費(fèi)者的責(zé)權(quán)利關(guān)系，使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)置于可管控的范圍之內(nèi)。
這就要求，各地住建部門(mén)科學(xué)合理地把關(guān)商品房預(yù)售證發(fā)放，嚴(yán)令禁止地方房管部門(mén)，在開(kāi)發(fā)商只蓋了樣板房就為其發(fā)放商品房預(yù)售證，因?yàn)檫@變相突破了2003年央行121號(hào)文件中規(guī)定的要求——開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主體架構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)按揭貸款。
還要矯正開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、地方監(jiān)管部門(mén)和業(yè)主在商品房預(yù)售資金管理賬戶上的責(zé)權(quán)利關(guān)系。目前商品房預(yù)售資金要求進(jìn)入銀行監(jiān)管賬戶，實(shí)現(xiàn)資金分階段調(diào)撥。
若暫時(shí)不考慮取消預(yù)售制，預(yù)售資金監(jiān)管制度要給予業(yè)主較高權(quán)重的決定權(quán)和處置權(quán)，即銀行要向開(kāi)發(fā)商撥付預(yù)售資金，還需業(yè)主委員會(huì)的集體無(wú)異議；并完善預(yù)售資金調(diào)撥程序，如明確預(yù)售資金的三成，要等到商品房交付業(yè)主后才能調(diào)撥，地方房管部門(mén)可以承擔(dān)程序性核準(zhǔn)的功能。
要注意的是，目前按揭貸款合同讓借款人擔(dān)負(fù)無(wú)限償付責(zé)任，表面上銀行轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上是其錯(cuò)誤地將業(yè)主的無(wú)限償付責(zé)任等同于低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，帶來(lái)的是風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的系統(tǒng)性低估，即隨著個(gè)人破產(chǎn)法的實(shí)施，按揭貸款不再安全。
為此，當(dāng)務(wù)之急是，不論是支持地方的“保交樓”，還是將現(xiàn)有房地產(chǎn)金融中存在失范的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理，商業(yè)銀行都必須基于市場(chǎng)邏輯和法治化理念，理順?lè)康禺a(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的市場(chǎng)邏輯，將房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)有序管理起來(lái)，避免由于責(zé)權(quán)利不對(duì)等，讓本不具有風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)承載能力的人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
總之，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)上是資源錯(cuò)配，資源錯(cuò)配實(shí)為責(zé)權(quán)利不對(duì)等。當(dāng)前，要借助目前的爛尾樓事件，啟動(dòng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的體檢。通過(guò)體檢及時(shí)找到風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，理順風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈條，從而利用市場(chǎng)化、法治化機(jī)制化解風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然，莫讓業(yè)主承擔(dān)本不應(yīng)由其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，避免金融風(fēng)險(xiǎn)變成社會(huì)不穩(wěn)定因素。
撰稿 / 劉曉忠（財(cái)經(jīng)專欄作家）
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